21年房地产估价师每日一练9章.docx

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1、21年房地产估价师每日一练9章21年房地产估价师每日一练9章 第1章实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。（）答案：错解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。A市场B财务C政策D经营正确答案：B税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税

2、人加征，附加对所有纳税人加征。下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是( )。A、 采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者B、 土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护C、 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期D、 非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期答案：D解析：知识点 城市土地使用制度改革 知识点 国有土地使用权出让下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A、 变现风险B、 比较风险C、 资本价值风险D、 时间风险答案：A解析：21年房地产估价师每日一练9章 第2章 申请

3、建设工程规划许可证时，开发商需持由城市建设主管部门发下的( )。A年度施工任务批准文件B工程施工图纸C工程档案保证金证明D其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议E不良工程行为事件记录正确答案：ABCD答案 ABCD 开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)。下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和

4、管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价正确答案：AC在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

5、参见教材P258。21年房地产估价师每日一练9章 第3章 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。A1038%B1107%C1245%D1362%正确答案：A9%+0.23（15%-9%）=10.38%(2022年真题) 股票市场的融资方式有（）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债权D.发行认股权证E.增发股票答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。(2022真题)

6、 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。需要预测某宗房地产2022年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222022年的价格并计算其逐年上涨额见表29。预测该宗房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0答案：C解析：某投资者于2022年年初以50

7、0万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2022年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2022年该写字楼的投资回报率为（ ）。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。21年房地产估价师每日一练9章 第4章关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和

8、景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况应说明：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）此题为判断题(对，

9、错)。正确答案： 下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A.住宅项目 B.写字楼项目 C.商业购物中心项目 D.工业或仓储项目答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。 招标方式可以分为公开招标和( )

10、招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。21年房地产估价师每日一练9章 第5章 如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )以下。A.60B.90C.120D.150答案：C解析：2022 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；(2)单套建

11、筑面积在120 以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万 元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013

12、C.10282D.10539答案：A解析：本题考查的是统一税费负担。至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下的价格=30+50/（16%）/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。参见教材P184。某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A、15.96%B、17.05%C、23.44%D、25.86%答案：B解析： 本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率300/（6009005060150

13、）17.05%。居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。影响居住房地产价格的主要区位状况的因素不包括（ ）。A.交通条件 B.环境质量 C.生活服务设施D.建筑质量答案：D解析：21年房地产估价师每日一练9章 第6章 住房公积金的提取是无限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A.图书馆B.学校C.空置的写字楼D.单独的建筑物E.加油站

14、答案：A,B解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。季节指数是说明现象在各年某个月的同月平均数占各

15、年总的月平均数的比重。（）答案：对解析：本题考查的是季节变动的测定。测定季节变动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。 工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A房地产泡沫B房地产市场中的过度开发C房地产适度经营D房地产过剩正确答案：B21年房地产估价师每日一练9章 第7章民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以

16、保护”的方式属于自力救济。（）答案：错解析：本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。答案：错解析：开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。 可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。A1%2%B2%4%C1%3%D1%4%正确答案：C 乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ )。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定正确答案：BC

17、 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价（ ）临街宽度。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D混合深度价格修正率正确答案：B21年房地产估价师每日一练9章 第8章城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，

18、扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。(2022年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越

19、小，风险越小答案：B,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。 <三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地

20、是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?正确答案：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，

21、确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

22、（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资正确答案：A21年房地产估价师每日一练9章 第9章 可行性研究的依据有（ ）。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补偿办法及安置标准正确答案：ABCDABCD除了选项A、B、C、D外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发

23、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。A.增加房地产持有环节的税收 B.减少交易环节卖方的税收 C.增加房地产开发环节的税收 D.提高最低首付比例答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，增加房地产持有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B，减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降；选项D，提高最低首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而使房价下降。对

24、一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价答案：B解析：从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为

25、50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。A.契约型REITsB.公司型REITsC.权益型REITsD.抵押型REITs答案：A,C解析：本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306307。 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD答案 ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。