2022房地产估价师试题5篇.docx

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1、2022房地产估价师试题5篇2022房地产估价师试题5篇 第1篇 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁B销售C保险D抵押正确答案：C某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A、3939.93B、4034.93C、4132.23D、4231.87答案：B解析：本题

2、考查的是后续开发经营期。类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.5+0.250.75年，因此后续开发期为2.25年。开发完成后现值5000/（110%）2.254034.93（元/m2）。参见教材P347。房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。答案：对解析：房地产投保时的保险价值评估，指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值评估，根据所采用的保险形式，既可按该房地

3、产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用成本法和市场比较法。根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资(入股)E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国

4、有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（ ）。A20%B10%C30%D40%正确答案：C 是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化正确答案：B答案 B 采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者

5、愿意支付较高的价格。 该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。A首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数正确答案：D 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABD答案 ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。2022房地产估价师试题5篇 第2篇毛利润营业收入营业成本营业税经及附加。（）答案：错解析：考点:营业收入、利润和税金。毛利润营业收

6、入营业成本增值税和税金及附加土地增值税。 延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。A6个月B12个月C18个月D24个月正确答案：B 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2

7、022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型、估价作业期、实地查勘期答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对

8、象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。按照（），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A.污染物发生的时间 B.污染源存在的时间 C.污染物排放的形式 D.污染物排放的时间答案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。 分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模 型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：DD分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受

9、重视的是( )。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C答案 C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。 下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。A股票过户的权利B表决权C查询公司经营状况的权利D出席股东大会的权利正确答案：A 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题5篇 第3篇某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值

10、为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A、 600B、 900C、 1500D、 1800答案：C解析：知识点 土地补偿费及征地管理费速动比率越高说明企业的短期偿债能力越弱。（）答案：错解析：速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。速动比率越高说明企业的短期偿债能力越强。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢

11、服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿( ) 万元。 A.300 B.400 C.450 D.600答案：B解析：不定值保险的特点：保险标的的损失额以保险事故发生时保险标的的实际价值为计算依据，而保险标的的实际价值通常根据保险事故发生时当地同类财产的市场价格来确定。但是，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际

12、损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。例如，某保险标的因保险事故造成了全部损失，若该标的发生保险事故前的市场价格已低于订立保险时约定的保险金额，则保险人有权按该标的的全部实际损失(即该标的发生事故前的实际价值，低于保险金额)支付赔偿；若该标的当时的市场价格高于约定的保险金额，则保险人按约定的保险金额支付赔偿。下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归

13、其所有者所有答案：A,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A备选方案差异原则B备选方案独立原则C最低可接受收益率原则D不行动原则E备选方案关联性原则答案：A,C,D解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：备选方案差异原则；最低可接受收益率原则；不行动原则。 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）

14、m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）答案：对解析：本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （）答案：对解析：本题考查的是价格和价值。稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。2022房地产估价师试题5篇 第4篇用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成

15、本。A、目标定价法B、认知价值定价法C、价值定价法D、挑战定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工

16、业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。4.估价人员应根据（）用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价答案：A解析：本题考查的是估价对象用途的确定。估价人员应该根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场答案：A,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让

17、暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让答案：对解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源

18、部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC根据房屋权属登记信息查询暂行办法可以公开查询的信息包括（）。A房屋用途B司法查封情况C他项权利设定时间D与房屋权利有关的原始凭证E与仲裁事项直接相关的原始凭证答案：A,B,C解析：房屋权属登记信息查询采取“分层次查询”的原则。根据房屋权属登记信息查询暂行办法，可以公开查询的信息主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括：房屋自然

19、状况，比如房屋坐落、面积、用途等；房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。DE 两项属于限制查询的信息。关于路线价区段的说法，正确的有（）。A、路线价区段位于街道两侧，是带状的B、应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段C、两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D、较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E、同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段答案：A,C,D,E解析：本题考查的是划分路线价区段。选项B错误，在划分路线价区段时，应

20、将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P365。专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50 以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。廉租住房保障两种方式低租金出租、发放租赁补贴。廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收

21、益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。2022房地产估价师试题5篇 第5篇房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（）。A统一大纲B统一命题C统一组织D统一阅卷答案：A解析：房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的

22、考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）答案：对解析：本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围正确答案：B答案 B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。 下列属于公益事业

23、房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。土地增值税的扣除项目不包括取得土地使用权时所支付的金额。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额。参见教材P242。不得抵押的房地产范围包括（）。A、私人诊所B、公共福利事业的房地产C、依法公告列入拆迁范围的房地产D、被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产E、空置2年的房地产答案：B,C,D解析：本题考查的是税收制度政策。选项AE，

24、导致房地产购买门槛提高，需求减少，价格降低；选项C，导致持有房产成本增加，人们购买房产价格降低。参见教材P138139。 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。