2022房地产估价师试题9卷.docx

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1、2022房地产估价师试题9卷2022房地产估价师试题9卷 第1卷 物业管理的专业化是指由专业物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况 D、公共配套设施情况答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请

2、抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。该宗房地产的再次抵押价值为（）。A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数答案：D解析：同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿 B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿 C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿 D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿 E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B

3、,C,D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000

4、.00D5000.00正确答案：B 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务 B.政府加强房地产市场信息的发布工作 C.加强开发商的管理体制 D.提高房地产市场的透明度答案：C解析：本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市

5、场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款正确答案：A2022房地产估价师试题9卷 第2卷依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。A.基本农田B.园地30 公顷C.草地40 公顷D.非耕地75 公顷E.基本农田以外的耕地35 公顷答案：A,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公

6、顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。为评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000 元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0

7、.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2022年9月末的价格为（）元/m2。A、8813B、8982C、9329D、9379答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。2022年9月末的价格9000（12.5%）（10.5%）（11.5%）（12.5%）（11.0%）（11.5%）（11.5%）8812.74（元/ m2）。根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自然周期。P51。运用比较法估价需要把诸如增值税

8、、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。（）答案：对解析：考点:比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：（1）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；（2）纳入政府土地储备；（3）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县

9、国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资答案：C解析：风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE某购房者拟向银行申请60万元的住

10、房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?答案：解析：解 已知：p60万元，s0.5%，n180个月，i6.6%/120.55% 抵押贷款首次月还款额A1p(i-s)/1-(1+s)/(1+i)n 6000000.0005/1-(1+0.0005)/(1+0.0055)180元 3504.67元 最后一个月的还款额A120A1(1+s)(i-1)6344.5元2022房地产估价师试题9卷 第3卷在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（）。A、土地费用B、前期工程费C、勘察设计费D、基础设施建

11、设费答案：D解析：考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。A37B40C43D50正确答案：B 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。A条形基础B独立基础C整体式筏形基础D箱形基础正确答案：C整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于

12、大型公共建筑下面。 某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？正确答案：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建

13、筑造价有关的资料)；(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；(7)当地住宅开发的平均利润率资料；(8)当地的资金利润率资料；(9)当地住宅开发的专业费用资料；(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益

14、投资比率。参见教材P216。 房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： (一)2022年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用

15、。王某于 2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。1.该项目土地使用权出让合同由（ )与甲公司签订。A.该市人民蚊府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府正确答案：A 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装

16、新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。A.530 B.472C. 455 D.450答案：C解析：2022房地产估价师试题9卷 第4卷某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余

17、投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C解析：全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000（万元），假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000R，借贷资金的财务费用=300010%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000R，资本金收益率水平=（2000R+3000R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地

18、使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承答案：A,B,C解析：契税暂行条例规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；(房屋买卖房屋使用权转移)4)房屋赠与；(赠与继承)5)房屋交换。依照土地管理法等有关规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。A.10B.15C.30D.60答案：A解析：土地管理法规定，被征收土地所在的市、县人民政府，

19、在收到征收土地方案后，10 日内应以书面或其他形式进行公告。在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A、 销售费用B、 销售税费C、 开发利润和销售税费D、 销售费用和销售税费答案：C解析：知识点 假设开发法基本论述 某公司一幢办公综合楼于2022年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(

20、1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计试题分析(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。 房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产在2022年7月的价格为

21、20000元/m2，现要调整为2022年11月的价格。已知该类房地产2022年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2022年11月的价格为（） 元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析： 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格20000101.1/100109.3/100104.7/100103.

22、3/10023902.77（元/m2）。 （ ）就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A风险估计B风险评价C风险辨识D风险分析正确答案：C 实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。A路线价法B基准地价修正法C临街深度法D四三二一法则正确答案：A答案 A本题主要考查的是路线价法的理论依据。2022房地产估价师试题9卷 第5卷“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）答案：错解析：考点:按开发程度划分的种

23、类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A、报酬率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析： 本题考查的是报酬率的实质。选项A错误，报酬率是投资回报和投入资本的关系；选项B错误，风险大，风险报酬高，二者是正比关系；选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低；选项D正确，土地投资可靠，

24、风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值答案：C,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值、出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素

25、为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续 （ ）此题为判断题

26、(对，错)。正确答案：城市房屋征收评估价值的确定不考虑被征收房屋的（）。A.区位 B.用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。下列属于修建性详细规划的内容有（）。A.建设条件分析和综合技术经济论证 B.道路系统规划设计 C.绿地系统规划设计 D.工程管线规划设计 E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划包括：（1）建设条件分

27、析和综合技术经济论证；（2）建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图；（3）道路系统规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。选项E，属于控制性详细规划的内容。 影响房地产市场发展的（ ）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A家庭B社会C文化D政策正确答案：BB社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。2022房地产估价师试题9卷 第6卷 下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产

28、税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳正确答案：ACDE房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同正确答案：B 对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答

29、案：BD某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。评估机构根据业务需要建立（），完善风险防范机制。A、职业赔偿基金 B、职业风险基金 C、职业保证金 D、职业准入基金答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自

30、愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。 下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/

31、m2。A1840B2840C2966D3000正确答案：D 在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题9卷 第7卷某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（

32、经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价答案：B解析：征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（）答案：对解析：征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结

33、果是权利发生转移。 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）正确答案：房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。A放射性物质污染B建筑施工噪声污染C生活污染D固体废物污染答案：B解析：环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污

34、染，将会是长期的。 下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）A有专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：本题考查的是商业银行资产业务。商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米

35、，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A、挂牌出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招拍挂的方式出让。目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。(2022年

36、真题) 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500A（1-5.5%）-13000-35005=0，8032.5A=30500，A=3.797。2022房地产估价师试题9卷 第8卷房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良

37、行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册房地产估价师D全体董事答案：A解析：房地产估价机构管理办法和注册房地产估价师管理办法对房地产估价信用档案做出明确要求，房地产估价机构要按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称( )。 A.会计时限 B.会计期间C.会计内涵 D.会计形式答案：B解析

38、：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称会计期间。下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（）答案：对解析：本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份

39、有限公司D两合公司E股份公司正确答案：ACD比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（）答案：错解析：考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。以下属于无形损耗的有( )A、 建筑物的损坏B、 建筑技术的进步C、 人们消费观念的改变D、 出现了更好的建筑物E 建筑设计上的缺陷答案：B,C,D,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的原因。无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。在选择的时候应注意将物质折旧

40、、经济折旧和功能折旧区分开即可。 为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建设用地使用权出让合同的主要内容中，土地用途属于附件的内容。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。土地用途属于合同的主要内容。2022房地产估价师试题9卷 第9卷 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和

41、各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。（）答案：对解析：本题考查的是所有权。完整的所有权包括占

42、有、使用、收益和处分四项职能。某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。 房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：详细可行性研究阶段投资估算的精度在（）。A.5% B.10% C.15% D.20%答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究阶段投资估算的精确度为30%；初步可行性研究阶段投资估算的精确度为20%；详细可行性研究阶段投资估算的精度在10%。“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿答案：A,D解析：三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。