2022房地产估价师经典例题8篇.docx

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1、2022房地产估价师经典例题8篇2022房地产估价师经典例题8篇 第1篇 委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。Page这体现了拍卖活动应当遵循的（ ）。A公开原则B公平原则C公正原则D诚实信用原则正确答案：C房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表答案：A,B,C,D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。参见教材P267。独立式组团的规划布局形式，仅为小区规模，它由若干个组团组成。（）答案：错解析：本题考查的是居住区及规划布局。居住小区住宅组团

2、是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一时刻答案：B解析：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？正确答案：答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜

3、谨慎。（2）开发费用可能发生变化。（3）开发周期可能延长。（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（5）折现率或利润率水平可能发生变化。 某票面金额为450000元、到期日为2022年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2022年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。A436562B436685C436000D436500正确答案：A售价面值(1-贴现率距到期日数/365) 450000（1-10%109/365）=436562元。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（）答案：错解析：考点:营业收入、利润和税金。房产税是

4、投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。2022房地产估价师经典例题8篇 第2篇房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗

5、赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（）。A、最乐观预测值 B、最悲观预测值 C、最可能预测值 D、最不可能的预测值 E、最接近的预测值答案：A,B,C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。A劳务B工资C贷款D高贷正确答案：A在现今

6、社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。某市某类住房供给价格弹性系数为1，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是 ( )。 A.完全弹性 B.单一弹性C.富有弹性 D.缺乏弹性答案：B解析： Es 1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则供给量相应增加(或减少)相同比率，此时称供给为单一弹性。 公正原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由于REITs 投资物业的类型多种多样，所以REITs 投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影

7、响。（）答案：错解析：投资业务不同，REITs 可分为可分为以下三种：权益型REITs；抵押型REITs；混合型REITs。其中，抵押型REITs 主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入，受利率变化的影响。参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（）。A、主体B、客体C、内容D、形式答案：A解析： 本题考查的是民事法律关系。民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。2022房地产估价师经典例题8篇 第3篇某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为

8、70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析：收益法，组合技术（1）求取房地产净收益押金的利息收入30万3.5%1.05（

9、万元）其他收入=15（万元）写字楼租金收入=370%（110%）6012=1360.8万元有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值土地年净收益/7%1-1/(1+7%)353000万元土地年收益231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19 万元建筑物价值905.19/9%1-1/(1+9%)359564.98 （万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元）(2022真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的

10、房地产税金。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。 单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内

11、部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：(2022年真题) 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性。A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案：C解析： 本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部

12、分。按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场答案：C解析：本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。2022房地产估价师经典例题8篇 第4篇某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率

13、为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。答案：解析： 解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：304000030%=912000（元）购买商铺的贷款额（P）：304000070%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280007.31%（1+7.

14、31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款10%+年还本付息额=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积12个月）=531380.63/（8012）=553.52（元/m2/月）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元）（2）自有资金：30430%=91.2（

15、万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：30470%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）年租金：8012Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y25%-307335.47则：（960Y-960Y25%-307335.47）/912000100%=10%则：Y=553.52（元/m2） 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迂期限内拒绝搬迁的，应当通过强制拆迁

16、来解决。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（ ）A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：ABCD利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。答案：错解析：不计算房屋面积的范围1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)

17、骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。A.提

18、高再贴现利率 B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例 D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量答案：D解析：当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Met

19、hod）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（）答案：错解析：考点:制定宣传与广告策略。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）2022房地产估价师经典例题8篇 第5篇要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。答案：对解析：由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约

20、人做出承诺。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。(2022真题) 国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。(2022真题) 国债属于（）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用答案：A,C,E解析：本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府

21、债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观 愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价机构资质有效期是( )年。A、 1B、 2C、 3D、 5答案：C解析：知识点 一级资质核准的程序关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A需求不变、供给增加，均衡价格下降B供给不变、需求增加，均衡价格下降C需求减少、供给增加，均衡价格下降D需求减少、供给减少，均衡价格下降E需求增加、供给增加

22、，均衡价格上升答案：A,C解析：供给、需求的变化对均衡价格的影响是：供给不变，需求增加时，均衡价格上升；供给不变，需求减少时，均衡价格下降；需求不变，供给增加时，均衡价格下降；需求不变，供给减少时，均衡价格上升；供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；需求增加且供给减少时，均衡价格上升；需求减少且供给增加时，均衡价格下降；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。2022房地产估价师经典例题8篇 第6篇甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投

23、资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（）。A.用地控制指标B.建筑形态控制指标C.城市设计引导指标D.环境容量控制指标答案：B解析：控制性详细规划的控制体系指标包括：用地控制指标；环境容量控制指标；建筑形态控制指标；交通控制指标；城市设计引

24、导及控制指标；配套设施体系。其中，建筑形态控制指标包括：建筑高度；建筑间距；建筑后退红线距离；沿路建筑高度；相邻地段的建筑规定。“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。答案：错解析：某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。采用工程量清单招标的项目宜采用成本加酬金合同方式。（）答案：错解析：本题考查的是招标方式和招标招标机构。采用工程量清单招标的项目宜采用单价合同方式。张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为

25、260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（）万元。A.96 B.104 C.140 D.166答案：B解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，超过部分无效。定金部分最多为：26020%=52万，违约，双倍返还定金，所以最高违约责任是104万元。收益法适用的估价对象不包括（）。A、写字楼B、汽车加油站C、学校D、停车场答案：C解析：本题考查的是收益法适用的估价

26、对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。某市2022年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2022年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0答案：D解析：本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。 上述保险合同的

27、当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD2022房地产估价师经典例题8篇 第7篇 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0

28、23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。A1038%B1107%C1245%D1362%正确答案：A9%+0.23（15%-9%）=10.38%房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择和决策分析。AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。E规划设计属于前期，不属于决策阶段。参见教材P6566。关于房地产投资特性的说法，错

29、误的是（）。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响答案：B解析：房地产投资的特性有：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.公共设备具备交付条件C.物业管理方案已落实D.取得房屋所有权证

30、书答案：A,B,C解析：商品房现售必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2022房地产估价师经典例题8篇 第8篇 建设单位在取得建设用地规划许可证前，可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

31、下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。参见教材P147。某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（）答案：错解析：本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本

32、题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房地产权属证书的名称和编号答案：A,B,C,E解析：房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(5)房地产的用途或使用性质；(6)成交价格及支付方式；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的

33、其他事项。税收的关键特征是（）。A.强制性 B.固定性 C.无偿性 D.有偿性答案：C解析： 本题考查的是税收的概念及特征。无偿性是税收的关键特征。在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：本题考查的是开发完成后的价值。根据这些项目未来发生时候的数值，而不是价值时点的数值。采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRRic，则投资大的方案为优D.若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。