22年房地产估价师经典例题6章.docx

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1、22年房地产估价师经典例题6章22年房地产估价师经典例题6章 第1章 某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2正确答案：C建筑基底总面积建筑密度建筑用地面积30%2000600(m2)查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物

2、，应重点查看( )。A.墙体承重材料 B.竹质的家具C.装修装饰材料 D.家用电器答案：C解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。 下列公式不正确的一项是( )。A分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)B税后利润=利润

3、总额-所得税C经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金D利润总额=经营利润+营业外收支净额正确答案：A答案 A 分配(应付)利润=税后利润-盈余公积金-公益金-未分配利润。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经

4、济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 成本法中的“开发利润”是指（ ）。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润正确答案：CE 自动扶梯的坡度，通常为30%（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。

5、A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型正确答案：A这是根据交易方式划分的。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（）。A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前 B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估 C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估 D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格

6、，它带有一种咨询性答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法 E.推测法答案：A,D解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的

7、变化趋势来推测22年房地产估价师经典例题6章 第2章某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A、 13.2B、 15.9C、 19.5D、 20.4答案：B解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A、自有资金 B、销售收入 C、自营收入 D、经营资金出资额答案：D解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财

8、务计划现金流量表。我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制

9、条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2022年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2022年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2022年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2022年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估

10、价对象提供价格参考。(二)估价对象状况估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业,土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2022年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电

11、梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，

12、顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的（略）五、估价时点（略）六、价值定义（略）七、估价依据(略）八、估价原则本评估

13、报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2022年8月11日的价值为人民

14、币3637.33万元（大写：人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2022年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整）。3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4.估价对象所

15、在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，巳改作“某酒店”使用。6.估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批

16、准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用

17、分析（略）五、估价方法先用（略）六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一）地下室采用成本法1.计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧2.计算过程。根

18、据市场调查及有关规定，确定以下指标（表217)。3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1.收益法(1)计算公式：式中V收益法评估价格；A房地产年纯收益；R报酬率； n房地产收益年期。(2)具体计算过程见表218。(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定，确定以下指标（表219)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2

19、445元/m2。(三）综合楼第二至十二层1.收益法(1)计算公式：式中v收益法评估价格；a房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。(2)具体计算过程见表220。(3)计算结果：2040元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标(表221)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1.地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。2

20、.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2 445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2元/m2=2542元/m2。3.综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:(2245+2040)/2元/m2=2 143元/m2。具体见表222。(二)房地产评估结果估价对象

21、在估价时点2022年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略）答案：解析：(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在

22、用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4. 01%的由来。(15)在计算土地取得成本及开发成本时,年期修正计算中分子分母应颠倒过来。(16)缺少总价的大写金额。 房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（ ）此题为判断题(对

23、，错)。正确答案：估价对象为沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。A.466B.506C.535D.545答案：B解析：本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格420（448/280）300（59530）/340300/340506（万元）。P91。下列构件中，属于横向受力的构件的是（ ）。A.柱B.梁C.板

24、D.地面答案：B解析：本题考查的是建筑构造。梁是跨过空间的横向受力构件。P92。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )答案：对解析：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。22年房地产估价师经典例题6章 第3章城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。（）答案：错解析： 本题考查的是制度政策因素。城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密

25、度、绿地率、建筑高度等控制指标。某建筑物建成于2022年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2022年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）年。A、40B、45C、50D、60答案：C解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为601050（年）。参见教材P327。 下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代

26、管C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主正确答案：BCD房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划 B.工程建设计划 C.物业服务计划 D.建设场地布置 E.施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包

27、括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。从调控对象和效应来看，不属于完善货币政策工具体系组成的是（）。A.一般性货币政策工具 B.选择性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具答案：D解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段，从调控对象和效应来看，完善货币政策工具体系主要有一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成。 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范

28、。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D解析：A 项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD 两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。(2022真题)

29、 根据房产测量规范，不应分摊的共有建筑面积是（）。A.公共使用的电梯井B.值班警卫用房C.独立使用的地下室D.变电室答案：C解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。A对外商投资企业也需要征收城建税B城建税实行地区差别税率，共分三个档次C在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额正确答案：A22年房地

30、产估价师经典例题6章 第4章如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A、减少B、增加C、不变D、同步递减答案：B解析：考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A朝向B楼层C方位D交通条件答案：D解析：房地产的区位不仅指

31、地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产区位因素是一个综合性因素，包括：位置，即房地产的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等；交通条件，即房地产周围的道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等；外部配套设施，即房地产周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及购物中心、休闲娱乐场所等配套设施；周围环境和景观，即房地产周围的大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等；房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形

32、式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率答案：解析：（1）项目总开发价值1）项目总销售收入：88600万元；2

33、）增值税和税金：886005.5%4873（万元）；3）项目总开发价值：88600487383727（万元）。（2）项目总开发成本1）土地费用：16000万元；2）建安成本：31400万元；3）其他费用：6000万元；4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）第1季度：（16000+1570300）3%536.1（万元）；第2季度：（18406.1+3140600）3%664.383（万元）；以此类推5）项目总开发成本：62676.35万元。（3）成本利润率：（8372762676.35）/62676.3533.59%。 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距

34、越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商

35、品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。A、 1000B、 1080C、 1580D、 1800答案：B解析：知识点 施工许可制度某市房地产估价行业2022年至2022年从业人数（年末数）如下：则该市房地产估价行业2022年至2022年年从业人数的中位数为（）人。A、1800 B、1850 C、1900 D、1925答案：B解析：本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各

36、单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。参见教材P346。 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。（ ）正确答案：利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。22年房地产估价师经典例题6章 第5章 供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案：D某商店的土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m

37、2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法答案：A解析：在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、0.95B、0.99C

38、、1.01D、1.05答案：A解析： 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。 强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门正确答案：A强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。某房地产估价师于2022年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2022年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（ ）。A.2022年8月B.2022年8月C.2022年2月D.2022年2月答案：B解析：本题考查

39、的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估

40、价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。保险合同的客体为( )。A.保险人 B.保险利益 C.保险金额 D.被保险人答案：B解析：保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师经典例题6章 第6章 主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A直接融资B间接融资C开发投资D置业投资正确答案：B答案 B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

41、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。 （二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?正确答案：1估价机构没有义务将估价结果告知借款

42、企业。（1分） 估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责；法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分） 2拍卖保留价由法院确定，（1分）应以评估价格为基础确定。（2分）（共3分） 3应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金；（1分）（2）补缴土地使用权出让金；（1分） （3）房地产交易相关税费；（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分）（4）估价机构的评估费用。 （1分）（共4分）下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A毛租金乘数法

43、B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法答案：C解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=EGIEGIM。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。 城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大

44、会常务委员会审议，然后将审议意见交由本级人民政府土地主管部门研究处理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：

45、本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。#某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：拍卖估价时，采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用的建筑面积应为（）m2。A.22500m2B.20000m2C.大于22500m2D.无法确定答案：A解析：成本法估价时，建筑面积=20000+2500=22500m2。 修建性详细规划应当符合（ ）规划。A控制性详细B区域C近期建设D分区正确答案：A 企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：（ ）A竞争者的强弱B竞争者与本企业的相似程度C竞争者表现的好坏D竞争者在市场中的地位正确答案：ABC主要是根据前三种情况。