2022房地产估价师考试历年真题精选5辑.docx

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1、2022房地产估价师考试历年真题精选5辑2022房地产估价师考试历年真题精选5辑 第1辑纳税人负担的轻重，可以通过（）措施进行调节。A.税率 B.附加 C.加成 D.罚款 E.减免答案：A,B,C,E解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（

2、建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法正确答案：A关于路线价区段的说法，正确的有（）。A、路线价区段位于街道两侧，是带状的B、应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段C、两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D、较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E、同一街道两侧的地

3、价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段答案：A,C,D,E解析：本题考查的是划分路线价区段。选项B错误，在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P365。中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发

4、生业务关系；第三，为实现国家政策服务。 下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：BCD增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册

5、会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B设立房地产开发企业应具备的条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）答案：对解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。2022房地产估价师考试历年真题精选5辑 第2辑李某

6、将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（）元。A500B2500C3500D6000答案：B解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。李某应缴营业税=1005%=5（

7、万元）；李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=500005%=2500（元）。(2022年真题) 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析答案：D解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。 阅读下列材料，回答 1920 题：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，

8、2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2022年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?空：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价

9、时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。正确答案：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利

10、润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。A、比较法B、收益法C、成本法D、路线价法答案：A解析：本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类

11、似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P350。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A居民收入增加B房产税征收C人民币升值D居民消费价格指数上升答案：B解析：影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产

12、税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。一级房地产估价机构设立分支机构的条件之一是在分支机构所在地有（）名以上专职注册房地产估价师。A.2 B.3 C.5 D.8答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：（1）名称采用“房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司（分所）”的形式；（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。 46 甲方（开

13、发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，于1995年7月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。第 4 题 确定评估结论的依据是（ ）。A以1500万元作为评估值B以（1400+1580）2=1490万元作为评估值C以1995年7月的预算定额

14、、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值正确答案：D2022房地产估价师考试历年真题精选5辑 第3辑房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（）答案：对解析：市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。 商业

15、保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一

16、种税。 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系。答案：对解析：法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有的一定亲属关系而发生，某些特别的情

17、况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（）。A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前 B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估 C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估 D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参

18、考价格，它带有一种咨询性答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：本题考查的是房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；反之，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。2022房地产估价师考试历年真题精选5辑

19、 第4辑 纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社会因素D、人文因素答案：C解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A.有机废物 B.有害废物 C.无机废物 D.一般废物 E.颗粒状废物答案：B,D解析：本题考查的是固体废物污染。按照废物的危害状况，可分为有害废物和一般废物。选项AC，是按照废物的化学性质分类；选项E，是按照废物的形状分类。

20、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发

21、商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。正确答案：甲地块单独使用时的土地使用权价值为：12504500=5625000(元)乙地块单独使用时的土地使用权价值为：36804100=15088000(元)甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15088000)=295100

22、0(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在确定开发成本时，应采用（ ）。A该开发公司测算的开发成本B现时的客观开发成本C各期销售时的客观开发成本D各期开发时的客观开发成本正确答案：A 以下不是房地产市场发生

23、周期性波动的原因的是( )。A非理性预期B价格机制C容积率控制D生产的时间落差正确答案：B答案 B 房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。2022房地产估价师考试历年真题精选5辑 第5辑某居住区住宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为( )层。A.7.9 B.1

24、1.9 C.12.1 D.19.0答案：B解析：总建筑面积=(216006+1404016+864020)=527040。基底总面积=(9006+108016+108020)=44280。住宅平均层数=52704044280=11.9024层。城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业有（）名以上持有资格证书的专职会计人员。A、1 B、2 C、3 D、4答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以

25、上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：考点:比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应

26、赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用 C.房屋使用人周转安置费用 D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复成本法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。选项D， “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的

27、是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：因不可抗力导致超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，不属于闲置土地。（ ）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P36。4类声环境功能区包括4a和4b两种类型。（）答案：对解析：本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。