2022房地产估价师考试试题题库7卷.docx

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1、2022房地产估价师考试试题题库7卷2022房地产估价师考试试题题库7卷 第1卷确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。A.城市总体规划 B.控制性详细规划 C.修建性详细规划 D.住宅区规划答案：B解析：控制性详细规划的内容包括：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用及建筑管理规定。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险

2、 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型

3、化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10，折现率为10，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。正确答案：房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利

4、下的市场价值。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 影响商品的供给的主要因素不包括（ ）。A商品价格B偏好C政府政策D预期正确答案：B影响商品供给的主要因素有：商品本身价格、其他商品价格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府政策、厂商对未来的预期。下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D、楼面地价是

5、指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格答案：B解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。2022房地产估价师考试试题题库7卷 第2卷 金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借入资金方，即资金需求者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为（ ）。A某些战略群体内存在激烈竞争B资源稀缺，导致不同群体间的竞争C某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体D顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别正确答案：ACD房地产开发企业采取预收款方式销售所开

6、发的房地产项目，在收到预收款时按照（）的预征率预缴增值税。A.3% B.5% C.11% D.14%答案：A解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A、消费习惯

7、因素B、人口因素C、消费行为因素D、消费心理E、经济因素答案：B,C,D解析： 本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。参见教材P119。项目投资资本金必须用货币出资。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑

8、物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。2022房地产估价师考试试题题库7卷 第3卷划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程

9、进度付款的具体情况。A.数额 B.用途 C.发生时间 D.付款特点答案：D解析： 本题考查的是资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况

10、、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。（2）收益法还需要搜集的资料有：1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率

11、、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。（3）成本法还需要搜集的资料有：1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；2）该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C解

12、析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。进行房地产市场分析的目的，就是将风险降至零，即零风险。答案：错解析：进行房地产市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能地通过及时、准确的市场分析来争取最大的盈利机会。关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有： 期限短，一般都在一年以内；面额固

13、定，起点高；利率比同期限的定期存款高； 不记名，可自由转让；不能提前提取现金。在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。2022房地产估价师考试试题题库7卷 第4卷 根据下列内容，回答 76 题：某公司自有酒店200 m 2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m 2月)。第 7 题 若对该房地产采用

14、收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。AO元/(m 2月)B80元/(m 2月)C按亏损前的净收益D按市场租金正确答案：D出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。A.城镇体系规划B.土地利用总体规划C.修建性详细规划D.控制性详细规划答案：D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。在求取土地的重新购建成本时，通常是

15、假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法 B.收益法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 E.长期趋势法答案：A,D解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。参见教材P156。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对

16、解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 1013 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。第 10 题 估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答

17、案：B某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。12015%801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。2022房地产估价师考试试题题库7卷 第5卷由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是( )。A.汇票 B.本票 C.支票 D.银行券答案：B解析：本票的出票人就是付

18、款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2022年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2022年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2022年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。设以上最终确定的价格为i3，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）。A.P B.P加上商场的土地使用权价格C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金答案：C解析：正常成交价格

19、的形成条件不包括（）。A、公开市场 B、交易对象本身具备市场性 C、较短的期间完成交易 D、买者和卖者都具有完全信息答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。结构施工图不是指导（）的依据。A.外立面装修 B.编制预算 C.施工组织设计 D.施工进度计划答案：A解析：本题考查的是建筑识图基

20、础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。A、 商业物业B、 特殊物业C、 土地买卖D、 租赁E 抵押答案：C,D,E解析：此题属于掌握范畴。根据教材中，有关房地产市场中按交易形式细分的内容。 因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。A转移登记B变更登记C初始登记D注销登记正确答案：D注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率

21、相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于1)A单利计息的利息少，复利计息的利息多B单利计息的利息多，复利计息的利息少C单利计息的利息与复利计息的利息一样多D无法知道正确答案：A答案 A复利计息是利息产生利息，即利滚利。2022房地产估价师考试试题题库7卷 第6卷 房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/。A.2870 B.3330 C.3430 D.3460

22、答案：C解析：上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，则最中间两个变量值的算术平均数即为中位数，即其中位数=(34003460)2=3430。房地产泡沫产生的基础是（）。A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发D土地资源的稀缺性答案：D解析：房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。城镇住房制

23、度改革取得了重大突破，自（）年以后，掀起了第一轮房改热潮。A.1984 B.1985 C.1986 D.1987答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（）答案：对解析：考点:房地产间接投资。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押

24、贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。下列关于投资基金的表述，正确的是（ ）。A.发起人、管理人和托管人之间是信托契约关系B.投资人不干预基金的管理和运作C.风险低于股票，高于债券D.投资基金不可提前终止E.所有的投资基金都可以在证券市场上买卖交易答案：A,B,C解析：本题考查的是投资基金证券。选项D投资基金可以提前终止，也可以期满后终止，或者再延续；选项E封闭式基金可以交易，开放式基金只能申购和赎回，不同于一般的买卖交易。P296。 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营

25、销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（ ）。A市场潜量B市场预测量C市场最低量D市场最高量正确答案：A2022房地产估价师考试试题题库7卷 第7卷下列不属于物业管理服务的基本内容的是（）。A.物业共用设备设施的运行.维护和管理 B.环境卫生.绿化管理服务 C.业主自用部位的维护与管理 D.物业档案资料的管理答案：C解析： 本题考查的是物业管理服务的基本内容。物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、

26、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。另外，针对不同类型、不同档次物业的具体特点，业主与物业服务企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。根据国有土地上房屋征收评估办法，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于（）。A13B12C23D34答案：B解析：省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于

27、1/2。某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。 A.单一价格弹性 B.完全无弹性 C.富有价格弹性 D.缺乏价格弹性答案：B解析：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲

28、公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用答案：A解析：项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。A、 获利能力分析B、 盈亏平衡分析C、 市场状况分析D、 定性风险分析答案：B解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的

29、同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循（）原则A.一致性 B.一贯性 C.独立客观公正 D.合法答案：A解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2022年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（）万元。A.1060 B.1160 C.小于1060 D.大于1160答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2022年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+60010%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。