21年房地产估价师考试真题精选及答案7卷.docx
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1、2121 年房地产估价师考试真题精选及答案年房地产估价师考试真题精选及答案 7 7卷卷21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 1 卷最低销售量与可供销售数量之间的差距越大,最低出租率的值就越低,说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。()此题为判断题(对,错)。正确答案:规划通常指描绘未来,根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。()答案:错解析:本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思,一是描绘未来,二是行为决策。参见教材 P1。下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。A当前该类房地产价格水平较高 B消费者的收入水平增加 C通往郊区的高速公路收费被取
2、消D人们预期该项房地产价格未来会上涨 E城市居民出现向郊区迁移的趋势答案:C,D,E 解析:某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:该种房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相关物品的价格水平;消费者对未来的预期。A 项,一般地说,某种房地产的价格如果上涨了,对其需求就会减少,当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求;B 项,消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求,要具体看是哪一类收入人群。证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。()此题为判断题(对,错)。正确答案:比较法估价中,可比实例的成交价格应当是正常市场价格。()答案:
3、错解析:本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A、损益表 B、资金来源与运用表 C、资本金现金流量表 D、全部投入现金流量表答案:D 解析:知识点 财务评价的报表21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 2 卷从房地产估价角度来说,广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。()答案:对解析:本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物,在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。在 2022 年 10 月时,王某的权益价格为()
4、。A剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于2022 午 10 月的现值之和B剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于2022 年 10 月的现值之和C该店面在 2022 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额在 2022 年 lO 月的现值之和正确答案:D关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是()。A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量
5、单位 C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案:A 解析:本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正:将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费,将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。(2022年真题)某市2022年商品住宅预测销售量为12万套,实际销售量为 9 万套,若平滑指数取 0.9,则用指数平滑法预测的该市 2022 年的商品住宅销售量为()万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.1
6、1.70答案:B 解析:本题考查的是市场趋势分析。2022 年商品住宅预测销售量=2022 年商品住宅实际销售量平滑指数+2022 年 商 品 住 宅 预 测 销 售 量 (1-平 滑 指 数)=90.9+120.1=9.3。根据工程量清单计价法,直接工程费是指为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。()此题为判断题(对,错)。正确答案:指数平滑法中的平滑指数 a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大,则预测值越趋向平滑。()答案:错解析:指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性,同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数
7、 a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率,其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a 越小,则预测值越趋向平滑。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 3 卷保险活动所特有的内在功能是()。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案:B 分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策,是保险经济活动所特有的内在功能。下列行为中,不属于实际违约的是()。A.先期违约B.拒绝履行C.迟延履行D.部分履行答案:A 解析:实际违约。是指履行期限到来之后,当事人不履行或不完全履行合同义务,都将构成实际违约。实际违约行为的类型有:拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。下列()不符合
8、设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本 980 万元B有 3 名一级建造师C有 3 名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案:B就房地产开发投资来说,投资回报主要表现为()。A、销售收入 B、收益率 C、利息率 D、开发利润答案:D 解析:本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材 P177。房产图的测绘在控制测量的基础上,先测绘房产分幅图,再测绘房产分丘图,最后测绘房产分户图。()此题为判断题(对,错)。正确答案:我国法律规定,城市土地属于()所有。A.国家 B.集体 C.政府 D
9、.个人答案:A 解析:本题考查的是不动产登记的基本规定。物权法第四十七条规定,城市的土地属于国家所有。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 4 卷相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有()。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案:ACDE(三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房
10、地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300万元和 350 万元,依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。请问:1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?正确答案:1错误:(1)由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。(2 分)(说明:只笼统说可比实例状况相同或相似,不给分)(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。(2 分)(3)不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益。(2 分)(4)不应选
11、用 350 万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益)。(2 分)(说明:仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给 1分)(共 8 分)2具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定。(2 分)(共 2 分)(2022 年真题)报告期内的房价水平,通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。()答案:对解析:本题考查的是市场交易指标。房地产价格,是指报告期房地产市场中的价格水平,通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。某商店的建筑面积为 100,土地使用年限为 40 年,从 2022年 1
12、 月 1 日起计。2022 年 9 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为 10 年,月租金为 500 元,租金支付方式为每 2 年一次性支付,支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 600 元,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增2,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的 40。试求该公司 2022 年 9 月 1 日的承租人权益价值(房地产报酬率取 10)。答案:解析:承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000(元);剩余租约期付款次数824;有租约付款租金折现率(110%)212
13、1%;市场年折现率10%;市场第一次付租金60012100720000(元);市场要付租金次数8;计算租约内租金的现值120000021%11(121%)43048529.256(元);计算市场情况下租金的现值720000(10%2%)1(1.021.1)84080710.265(元);承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009(元)。现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析A 财务盈利能力B 清偿能力C 资金平衡情况D 营运能力正确答案:A现实中有时评估的不一定是公开市场价值,而是某些特定条件限制下的价值,比如城市房屋拆迁是强制性的,所以城市房地产
14、估价不应采用公开市场价值。()此题为判断题(对,错)。正确答案:21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 5 卷下列关于内部收益率的表述中,正确的有()。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B.内部收益率是当项目寿命期终了时,所有投资正好被收回的收益率 C.当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的 D.如果使用贷款,且项目盈利,则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E.内部收益率越高,投资风险就越小答案:A,B,C 解析:本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损,因此所求出的内部收益
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