21年房地产估价师历年真题解析5章.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析5章21年房地产估价师历年真题解析5章 第1章下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准，根据土地管理法的规走，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。参见教材P24。可贷资金利率理论认为（）。A、利率是由货币的供给与需求决定的B、可贷资金的需求函数是

2、利率的递增函数C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成答案：C,D,E解析：考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A、 功能落后B、 功能缺乏C、 环境污染D、 交通拥挤E 正常使用的磨损答案：C,D解析：功能落后和功能缺

3、乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A市场价值B投资价值C谨慎价值D在用价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。 需求和供给反方向变化时，若供给增

4、加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变化为（ ）。A下降；增加B上升；增加C下降；减少D上升；减少正确答案：A供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响见教材。 住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经审核后，报本级政府批准后执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题解析5章 第2章 估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业管理通过（）的整合，来确保建筑环境的正常运行。A.人员 B.场所 C.流程 D.技术 E.政策答案：A,B,C,D解析：本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、

5、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为28

6、50元，月利率为0625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。A750%B756%C771%D776%正确答案：D成市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是( )。A、 自行拆迁和统一拆迁B、 自行拆迁和委托拆迁C、 统一拆迁和委托拆迁D、 委托拆迁答案：B解析：知识点 一级资质核准的程序 单层工业厂房的组成中，支撑系统承受的荷载主要是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（）答案：对解析：不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变

7、现能力的因素主要有：该房地产的通用性；该房地产的独立使用性；该房地产的可分割转让性；该房地产的区位；该房地产的开发程度；该房地产的价值大小；该类房地产的市场状况。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。21年房地产估价师历年真题解析5章 第3章估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 （一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司

8、（以下简称甲公司）于2022年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2022年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2022年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为747%，折现率为10%。 第 4 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时

9、才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权正确答案：D住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（）答案：对解析：本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元

10、/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D 一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（ ）。A实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元D实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元正确答案：C下列各项中，不属于住房保障制度相关配套政策的是（）。A.财政政策 B.金融政策 C.住房政策 D.土地政策答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。住房保障制度的相

11、关配套政策包括财政政策、金融政策和土地政策。房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 评估时依据的建筑面积应为（ ）。A460m2B600m2C1000m2D以上三个面积都不行正确答案：D21年房地产估价师历年真题解析5章 第4章价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A.余地价 B.减少地价 C.补地价 D.增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测

12、算补地价。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。答案：错解析：商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称

13、为银行承兑汇票。居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。 按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

14、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查正确答案：C答案 C 市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。21年房地产估价师历年真题解析5章 第5章关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。下

15、列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。A、 会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体B、 持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务C、 最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度D、 在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动答案：B,C,D,E解析：知识点 会计假设 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且

16、此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点，空置率最高C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的正确答案：ABD 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。A警告B罚款C限期改正D限期拆除E没收实物正确答案：BCDE对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。选项D还必须满足效益相同的条件。参见教材P210。甲房地产开发公司在地震烈度为

17、7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该建筑物设计时必须设计的建筑构造为（ ）。A.采光井B.伸缩缝

18、C.沉降缝D.防震缝答案：D解析：本题考查的是变形缝。防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。本题中地震烈度为7度，需要设置防震缝。甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1

19、年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。“实际投资额占全部开发投资总额的 60”按统计指标分类为（）。A.比较相对指标B.强度相对指标C.结构相对指标D.比例相对指标答案：C解析：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标值比。包括：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。 比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比。比例相对指标是指同一现象总

20、体相互联系的各指标之间对比的综合指标。计划完成相对指标是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。动态相对指标是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。