21年房地产估价师模拟试题9篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题9篇21年房地产估价师模拟试题9篇 第1篇 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ）。A建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续B与土地管理部门签订土地使用权出让合同C开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证D一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件正确答案：BD 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE

2、 土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下、乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少

3、(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查 B、价格调查 C、促销策略调查 D、分销渠道调查 E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。21年房地产估价师模拟试题9篇 第2篇价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对

4、象的历史状况。（ ）答案：错解析：本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是（）。A个人具有购买意愿和个人具有支付能力B个人具有购买意愿和商品符合国家标准C个人具有支付能力和商品符合国家标准D商品符合国家标准和商品符合个人需求答案：A解析：需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。则个人对商品房的需求必须同时具备的条件是个人具有

5、购买意愿且有支付能力。 某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2022年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2022年4月10日。评估公司确定以2022年9月6日作为估价时点进行估价。自2022年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?正确答案： 土地增值税的课税对象是（）。A.转让国有土地上的房地产B.赠

6、与房地产C.转让房地产D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额答案：D解析：本题考查的是土地增值税课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在

7、认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元 （单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字市资产评估土地房地产估价有限公司（盖章）二0一九年七月六日指错：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示2.致估价委托人函缺少估价对象介绍目录（略）估价

8、师声明（略）估价的假设和限制条件（一）一般事项假设1.本次估价的假设前提：（1）市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。（2）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（3）洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。（4）不考虑特殊买家的附加出价。2.委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠的。3.评估中所涉及的房地产的建筑面积以委托方提供的市房屋建筑面积查丈报告记载的建筑面积分割而得，总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层，每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。4.必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设

9、施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。5.估价物业尚未办理房地产证，根据估价物业的国有土地使用权出让合同书的记载，估价物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据市房地产估价中心2022年5月20日发布的关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）年期修正系数，扣缴预计应补地价评估其价值。（二）未定事项假设估价结果明细表中的估价物业评估价值包含市场地价，已按市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为

10、准。（三）背离事实假设1.假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。2.本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。3.假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。4.假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。（四）不相一致假设无（五）依据不足假设无（六）估价报告使用限制1.本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其他用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2.本报告中房地产估价所必需的情况和资

11、料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。3.如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。4.未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。5.本报告使用期限为一年（自价值时点之日起一年内有效），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。指错：3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起。估价结果报告（一）估价委托人名称：集团有限公司指错：4.估价委托人缺少住所、法人代表名称（二）房地产估价机构机构名称：市资产评估土地房地产估

12、价有限公司法定代表人：住所：营业执照注册号：资质等级：一级行政许可决定书号：建住房许（2022）证书编号：建房估证字2022号有效期限：2022年7月27日至2022年7月26日发证机关：中华人民共和国建设部（三）估价对象概况1.房地产位置状况估价对象位于市科技园北区路号，东近路，西近路，北近大道，南临路。周边交通配套南北走向的路、路、路，贯通市东西走向的三条主干道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有等8条线路。附近有信息科技园、新材料港、科技园大厦、外国语学校、学里小区、科技园、酒店、大学等，市政配套设施完善。2.房地产权利状况根据委托方的要求，本次估价范围为信息工业大厦4、5、6层，根据委

13、托方提供的资料，估价对象目前已办理国有土地使用权出让合同书，尚未办理国有土地使用权证，报建规证有投资许可证、建筑许可证、单位工程竣工报告书、市房屋建筑面积查丈报告，尚未办理房地产权证，根据委托方提供的国有土地使用权出让合同书（地合字（93）055号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为市信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T-，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从2022年4月19日至2053年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度35%，容积

14、率2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。根据委托方提供的市房屋建筑面积查丈报告的记载，通讯区1#厂房（现名为信息工业大厦），框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。根据委托方提供的2022年11月14日签署的以物抵债协议书，估价对象建筑物的权属由市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给市集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。3.房地产现状概述经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位

15、于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。据委托方介绍，估价对象建于2022年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部出租，其中4、5层出租给市数码显示有限公司，租赁期限为2022年2月1日起至2022年1月31日止，每平米租金23元；6层出租给科技有限公司，租赁期限为2022年7月1日起至2022年6月30日止，每平米租金26元，均用作

16、厂房及其配套，目前经营情况正常。（四）估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。（五）价值时点二0一九年三月二十日。（六）本次评估价值类型本次评估价值类型为估价对象在价值时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。未考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。指错：5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。 （七）估价原则1.独立、客观、公正、公平原则2.合法原则3.谨慎原则4.价值时点原则5.最高最佳使用原则6.替代原则指错：6.估价原则不应该有谨慎原则（八）估价依据1.中

17、华人民共和国国家标准房地产估价规范（2022）2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国城市房地产管理法4.中华人民共和国民事诉讼法5.中华人民共和国物权法6.委托方提供的委托评估房地产有关资料7.评估人员现场勘查、摄影和记录8.价值时点市房地产市场相关价格信息指错：7.估价依据缺少房地产估价基本术语标准（九）估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似

18、房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率，折算到价值时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。指错：8.没有方法选用理由和理论上适用成本法但未选用方法进行说明。（十）估价结果委托估价房地产为市科技园北区路号信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆

19、拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。十一、注册房地产估价师指错：9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名十二、实地查勘期对估价对象进行实地查勘日期为2022年3月20日。（十三）估价作业日期2022年03月20日至2022年07月6日。估价技术报告（一）实物因素分析（略）（二）区位因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行。经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

20、估价对象的法定用途为工业，属高新技术园区用地，现状为工业厂房及配套，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的工业厂房用途为最高最佳使用用途。（五）估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。.由于估价对象周边同类物业三级市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用比较法对估价对象市场价值进行评估。技术路线：是指在求取估价对象房地产价格时，将估

21、价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。计算公式估价对象市场价值可比实例价格市场状况修正交易情况修正区位因素修正实物因素修正指错：10.比较法公式中缺权利因素修正.估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。技术路线：是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。假定前提a.纯收益按一定比例逐年递增；b.报酬率在收益年限内不变，大于零；c.收益年期为有限

22、年。计算公式V=a/（r-g）1-（1+g）/（1+r）n式中V-市场价值a未来第一年纯收益r-报酬化率g-纯收益每年递增比率n-获取纯收益的持续年限指错：11.没有逐一分析估价方法的适用性（六）估价测算过程.用比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。1.选取可比案例根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表根据市场调查及估价人员与中介充分的沟通，上表中的三级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格，故直接取修正

23、后的价格作为比较价格。指错：12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性。13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正价格错误。2.比较因素条件说明及价格测算因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日期与价值时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因此我们对市场状况及交易情况不进行修正，仅对区域因素和实物因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素修正系数表。交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，与前面非交易实例前后表述矛盾比较因素条件描述表因素比较表如下：指错：14.自身配套设施与

24、物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反。15.楼层属于区位因素不属于实物因素，打分缺少理由。因素修正及计算表指错：16.案例1、2的综合修正系数计算错误估价对象4、5、6层均已出租，签定租约的租金及租赁期限不等，本报告以第6层为例，演示用收益法测算的整个评估思路及计算过程。该物业目前已签定租约，租赁期限至2022年6月30日，租金为26元/m2，出租面积为3,115平方米，空置率为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有2.28年，租期内租金低于市场租金，根据合法原则，对物业的收益价值租期内按照租约进行测算，租期外按照正常市场价

25、值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。指错：17.租期内的报酬率确定理由不充分。（1）确定市场租金我们调查的市场案例有根据对周边同类物业租赁市场调查，该地段工业厂房租金情况为：2550元/平方米；因物业位置、楼宇档次、楼龄长短、装修情况等的不同而有差异，不同楼层的租金差异较小。在确定估价对象的市场租金时，我们考虑的因素有：a.估价对象位于科技园北区，临路，对外交通条件好；b.估价对象的剩余使用年限为34.1年，收益年限长，利于物业价值的提升；c.估价对象目前已全部出租，出租收益稳定；根据市场租金情况以及估价对象现状，结合我们的估价经验，最终确定估价对象6层的客观合理月租金为：35元/平方米

26、。（2）确定市场年纯收益递增比率根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业发展水平，确定年纯收益递增比率为2%。（3）确定市场报酬率我们按一年期贷款利率加上风险系数作为该评估项目的报酬率，按8.0%计算。指错：18.市场报酬率确定理由不充分。（4）确定市场空置率根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业物业情况，确定估价对象空置率为11%。（5）确定收益年限估价对象的剩余土地使用年限为34.1年，租赁期限还剩2.28年，故租约期外按31.82年的收益年限进行计算。（6）评估测算结果经评估测算，最终我们确定，估价对象6层的评估单价为3,974元/平方米，评估总值为人民币12,379,89

27、2元整（具体计算过程见下表）。估价测算表一同理可计算估价对象4、5层的评估单价和评估总值，估价对象4、5层目前已签订租约，租赁期限至2022年1月31日，租金为23元/m2，出租面积为6,230平方米，空置率为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有0.87年，具体计算过程见下表：估价测算表二据测算表一、表二，估价对象4、5、6层的评估总值合计为37,905,573元。根据估价对象的具体情况，我们分别采用了比较法、收益法对估价对象进行了价格评估，通过对当地房地产市场的了解和项目所在区域环境的进一步分析，并结合估价人员的经验，认为两种评估方法

28、虽有一定差距，但均趋于客观合理，故以两者的简单算术平均数来确定估价对象的最终评估结果。即评估总值（38,386,646+37,905,573）238,146,100元（取整至佰位）；评估单价38,146,100元9,345.64平方米4,081.7元/平方米（七）应补地价估价对象所属宗地总建筑面积为68,450平方米的应补地价为27,013,027元，应补楼面地价为395元/平方米，估价对象建筑面积为9,270平方米，故估价对象应补地价为395元/平方米9,345.64平方米=3,688,152元。（依据、计算过程略）（八）估价结果委托估价房地产为市科技园北区路号信息工业大厦4、5、6层房地产

29、市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。附件（一）估价对象位置示意图（二）估价对象现状照片复印件（三）估价委托书复印件（四）国有土地使用权出让合同书及其补充协议复印件（五）投资许可证复印件（六）建筑许可证复印件（七）单位工程竣工报告书复印

30、件（八）市房屋建筑面积查丈报告复印件（九）以物抵债协议书复印件（十）房地产租赁合同复印件（十一）估价机构营业执照复印件（十二）房地产价格评估机构资质证书复印件（十三）资产评估机构资格证书复印件（十四）中国注册房地产估价师资格证书复印件答案：解析：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎

31、原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；15.楼层属于区位因素不属于实物因素，打分缺少理由；16.A、B的综合修正系数计算错误；17.租期内的报酬率确定理由不充分；18.市场报酬率确定理由不充分。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

32、对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。A0B1C2D3正确答案：CC利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。21年房地产估价师模拟试题9篇 第3篇房地产估价师注销注册可由当事人申请。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。 在下列行为中，属

33、于犯罪的有（ ）。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC下列关于股票、债券与基金的表述，正确的是（）。A.债券的收益小于股票，大于基金B.基金的风险大于股票，小于债券C.与股票投资不同，开放式基金不可以随时增减D.股票的持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理答案：D解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。股票、债券、基金的收益和风险从小到大为：股票债券基金；开放型基金可随时增减。参见教材P296。 取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列土地符合免征城镇土地使用税的包括（）。A.国家机关自用的土地 B.由国家财政

34、部门拨付事业经费的单位自用的土地 C.宗教寺庙自用的土地 D.公园开展出租经营用的土地 E.直接用于农.林.牧.渔业的生产用地答案：A,B,C,E解析：本题考查的是城镇土地使用税。公园自用的土地可免征城镇土地使用税。 商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。21年房地产估价师模拟试题9篇 第4篇 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未

35、动：E建设的，按国务院的规定征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋查封登记、注销登记和因登记机构错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。（)答案：对解析：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取；房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。A.三个月B.六个月C.一年D.两年答案：C解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土

36、地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必

37、要支出和应得利润。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。 在下列（ ）情况下，可以提取住房公积金。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD 经济技术开发区。耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟

38、试题9篇 第5篇 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2022年10月的价值最接近于( )万元。A536B549C557D816正确答案：A 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某在建

39、工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85正确答案：D 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0

40、.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2） 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D答案 D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。21年房地产估价师模拟试题9篇 第6篇房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A接受委托B投资机会研

41、究C初步可行性研究D详细可行性研究E项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：房地产投资的可行性研究分为四个阶段：投资机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；项目评估与决策。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A、3%B、5%C、6%D、8%答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和

42、利润，利润率不高于预计成本的8%。 该建筑物的重置价格为（ ）万元。A450B495C540D605正确答案：B 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100% )等于定基增长速度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。

43、对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人 民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.739 5元人民 币，则：甲单价=3 051. 5元人民币/平方米建筑面积 乙单价=(60. 00X7. 739 5)元人民币/平方英尺使用面积 = 464. 37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准

44、，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(464.37X0.75)元人民币/平方英尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺= 0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.280.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积答案：解析：改错如下： 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地

45、产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500B3000C3500D4000正确答案：B21年房地产估价师模拟试题9篇 第7篇影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素 B.经济因素 C.资源因素 D.政策因素 E.技术因素答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A.市场价值 B.投资价值 C.现状价值 D.谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（）答案：对解析：通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供