21年房地产估价师考试真题及答案6章.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及答案6章21年房地产估价师考试真题及答案6章 第1章建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。A.5B.7C.10D.15答案：C解析：挂牌出让国有土地使用

2、权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。下列计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。无柱雨棚不计算建筑面积；骑楼本身计算建筑面积，其下方公共交通空间不计算建筑面积；无顶盖的阳台，实则不属于阳台，无法实现阳台功能，不计算建筑面积。 下列关于建筑制图有关要求的

3、表述中，错误的是( )。A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D.标高的单位用毫米计正确答案：D对同一房地产而言，建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。（）答案：错解析：本题考查的是建立比较基础。对同一房地产而言，一般情况下，建筑面积套内建筑面积使用面积，则建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。21年房地产估价师考试真题及答案6章 第2章2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了（），成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员

4、会D、美国估价学会答案：B解析：考点:中国房地产估价行业发展。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）答案：错解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。“控制”、

5、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指( )管理。A.进度B.信息C.质量D.安全E.合同答案：B,E解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。 城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。A必须经房屋拆迁管理部门同意B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C实行“一裁终局制”D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E对仲裁

6、结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理正确答案：BCE21年房地产估价师考试真题及答案6章 第3章 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2022年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建

7、设费D人防工程费正确答案：B 材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。A耐水性B吸湿性C吸水性D抗渗性正确答案：A城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。答案：错解析：由于城市土地不可移动，导致了区位的极端重要性。城市土地区位的含义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、往返路线远近、基础设施条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、社会文化环境等。每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过（）级。A.10 B.12 C.

8、15 D.18答案：D解析：本题考查的是楼梯、电梯。每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过18级。21年房地产估价师考试真题及答案6章 第4章汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼 等達筑物，外墙全部用玻璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。参见教材P54。某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为当最低可接受收益率MARR=15

9、%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。A.可变现净值 B.现值C.公允价值 D.重置成本答案：C解析：

10、在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。工程造价的层次性取决于工程的层次性。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。21年房地产估价师考试真题及答案6章 第5章下列各项中，不属于人工费的是（）。A.计时工资 B.奖金 C.津贴补贴 D.办公费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总

11、额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。选项D，属于企业管理费。 办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地

12、产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房

13、地产价格的制度政策因素中的税收制度政策因素。成本法主要适用于评估（）的房地产。A、新开发的B、危险房C、正在开发建设D、计划开发建设E、针对特定使用者的特殊需要答案：A,C,D,E解析：考点:成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。21年房地产估价师考试真题及答案6章 第6章 如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖

14、方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用正确答案：D作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位答案：B,D,E解析：市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。A、 房屋权属登记机关B、 县级以上人民政府C、 房屋拆迁管理部门D、 城市规划行政主管部门答案：D解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置