21年房地产估价师预测试题7卷.docx

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1、21年房地产估价师预测试题7卷21年房地产估价师预测试题7卷 第1卷 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于( )。A.暂时性污染 B.永久性污染C.线源污染 D.移动污染答案：B解析：按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有

2、纳税人加征答案：对解析：加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.最佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备

3、付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。A.国家重点建设工程B.居民自行装修住宅C.成片开发建设的住宅小区工程D.利用外国政府贷款的工程E.利用国际组织援助资金的工程答案：A,C,D,E解析：下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程；(2)大、中型公用事业工程；(3)成片开发建设的住宅小区工程；(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；(5)国家规定必须实行监理的其他工程。下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A、内部收益

4、率反映了项目的动态盈利能力B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C解析： 本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。某市土地管理部门挂牌整体

5、出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。采用动态分析法进行估价时，正确的是（）。A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现

6、到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。A.陈某的儿子B.陈某的经纪人C.陈某的继母D.陈某的女儿E.护理陈某多年的保姆答案：B,E解析：本题考查的是契税的其他有关具体规定。法定继承人包括配偶、子女、父母（包括有扶养关系的继父母）、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。21年房地产估价师预测试题7卷 第2卷住房置业担保公司为借款人提供的是（）保证。A抵押B质押C留置权D连带责任答案：D解析：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求

7、提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。答案：错解析：在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让与土地使用权划拨是不同的获取土地使用权的途径。 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：等额序列支付资金回收系数正确的

8、表达式是（）。答案：A解析：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A 看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现值P 和利率i 为已知时，复利计息的等额序列支付年值A 的计算公式为：房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门工程建设项目招标范围和规模标准规定必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收

9、益法作为其中一种估价方法。在进行实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利

10、息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。购房人在取得房屋所有权证后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房答案：对解析：房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主

11、体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的消费水平C消费者的偏好D相关物品的价格水平E消费者对未来的预期正确答案：ACDE房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正

12、确答案：ABCD答案 ABCDE项属于社会因素。21年房地产估价师预测试题7卷 第3卷下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A、房地产开发用地B、学校C、在建工程D、古建筑E、特殊厂房答案：B,C,D,E解析：本题考查的是合法原则。选项A，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。下列划拨用地中，不可以拍卖的有（）。A、国家机关用地B、军事用地C、城市基础设施用地D、公益事业用地E、一般企业划拨用地答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。下列划拨用地不可以拍卖：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益

13、事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 城市市区的土地属于（ ）所有。A市民B省级人民政府C城市人民政府D国家正确答案：D宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：城市市民的土地属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B以招标方式进行土地使用权出让时，评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为（）人以上的单数。A.三

14、B.五 C.七 D.九答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+Pin=1000+10006%3=1180。#市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产

15、应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。A.标的非自有性 B.主体的特定性C.目

16、的的利他性 D.权利义务的对等性答案：D解析：与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。(5)权利义务

17、的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。21年房地产估价师预测试题7卷 第4卷现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（ ）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率

18、加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的（房地产投资回报率大于债务回报率），那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依

19、法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10

20、月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。A、3000万B、5000万C、3亿D、9亿答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。 二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A、房地产平均价格 B、房地产中

21、位数价格 C、房地产价格指数 D、房地产同质价格答案：C解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。 某房地产开发项目的占地面积为8000，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000，其中服务式公寓35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000，地下车位230个（10000）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中325

22、0万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（年）运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（

23、2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）正确答案：对高架源而言，距离污染源越远，污染物的浓度越低。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染源。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况比较复杂。以烟囱为例，地面污染物的浓度在离烟囱很近处很低，随着距离的增加逐渐增加，达到一个最大值后又逐渐减小，即污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处。房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（）答案：错解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务

24、的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是（）。A.城市规划法律规范的制定 B.城市规划的组织编制 C.城市规划的审批管理系统 D.城市规划实施管理系统答案：A解析： 本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。21年房地产估价师预测试题7卷 第5卷 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收

25、入呈现出上升的趋势正确答案：B评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部

26、位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。下列企业或机构中，不属于房地产业的是( )。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。根据国家标准规定，一套建筑施工图中的

27、总图以米为单位，其余均以厘米为单位。答案：错解析：根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。 （三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10提取法定公积金，至2022年年底累积提取100万元，2022年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2022年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳

28、动工伤保险和意外伤害保险。2022年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。回答10至15题甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。A公共服务设施用地B住宅用地C市政公用设施用地D绿化用地正确答案：A商品房销售中，禁止的行为包括（）。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让答案：A,C,D,E解析：商品房销售中禁止的行为包括：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行

29、销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 采用收益法测算房地产价格时，A房地产净收益按固定数额逐年增B房地产净收益按固定数额逐减压C房地产净收益按固定比率额逐年增D房地产净收益按固定比率额逐年减正

30、确答案：A 下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：ADE21年房地产估价师预测试题7卷 第6卷 以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。A土地出让权B征地拆迁费C基础设施建设费D土地转让费E契税正确答案：ABC 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集

31、、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。为加强规划控制线的管理，原建设部先后就( )出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C

32、,D,E解析：为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法、城市紫线管理办法、城市蓝线管理办法和城市黄线管理办法。某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64答案：

33、B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。（1）土建工程费780（115%）（13.5%）928.40（元/m2），（2）安装工程费（4505075%）（13.5%）504.56（元/m2），（3）装饰装修工程费（9004572%）（13.5%）965.03（元/m2），（4）单位建筑安装工程费（1）（2）（3）2397.99（元/m2）。参见教材P307。关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息.经营费用和空置损失 B.基础租金一般高于市场租金 C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E.基础租金一

34、般低于整栋写字楼的平均租金答案：A,C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项B错误，两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D错误，无特定关系；选项E错误，在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏

35、低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案：A,C,D解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171172。消费者市场细分标准不包括（）。A.地理环境因素 B.人口因素

36、C.消费习惯因素 D.消费行为因素答案：C解析：本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（）。A、引进新产品 B、开辟新市场 C、采用新的生产方法 D、获取原料的新来源 E、采用新的企业组织形式答案：A,B解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。创新的概念是由美国经济学家熊彼特提出来的，它是指企业家对生产要素进行新的组合。主要包括以下五个方面的内容：一是引进新产品；二是开辟新市场；三是采用新的生产方法；四是获取原料的

37、新来源；五是采用新的企业组织形式。前两方面属市场创新，可以增加消费者需求，使厂商能够增加产品销售量或提高产品的销售价格，从而获取高于其他厂商的超额利润；后三个方面属生产创新，可使厂商降低生产成本，提高生产要素的边际生产力，从而获得超额利润。（）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。A.碳氢化合物 B.二氧化碳 C.一氧化氮 D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。21年房地产估价师预测试题7卷 第7卷甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，

38、建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500

39、万元。购买方可以获得的最大索赔金额为（）万元。A.0B.600C.800D.1000答案：C解析：本题考查的是违约责任。购买方可以采用违约金原则，或者定金原则，最大索赔金额500300800（万元）。参见教材P333。(2022真题) 合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D

40、.最高最佳利用原则E.谨慎原则答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以

41、依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分

42、政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 根据以下材料，请回答 102110 问题：甲开发公司（以下简称甲公司）2022年3月拟在某地投资建设一处用地规模999 000m2的综合小区，该地块原有133 200m2工业生产用地、399 600m2仓储用地、266 400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5%优惠。当地契税税率4%。丁某2022年秋通过公务员考试进入某单位，2022年12月以14万元的房

43、改价格购得单位一套存量公有住房，2022年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期房），并一次性缴纳了房价款。第 102 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。A养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批B征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金C甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权D如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周

44、转房正确答案：BD2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积套内阳台面积分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。参见教材P173。 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：