2022房地产经纪协理历年真题和解答9章.docx
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1、2022房地产经纪协理历年真题和解答9章2022房地产经纪协理历年真题和解答9章 第1章采用派发宣传单的方式开拓房源渠道的要点有()。A.应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍,并留有联系方式方便联络B.派发前事先做好充分准备C.宣传单设计要新颖、吸引眼球D.派发过程注意保持良好的专业形象E.目标客户的有效率必须保持在一定水平线上答案:A,B,C,D解析:派发宣传单的要点:注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规,不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单,不在宣传单里使用有违广告法的宣传用语;宣传单设计要新颖、吸引眼球,体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势,针对获取房源委托
2、的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别,比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容;应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍,并留有联系方式方便联络;派发前事先做好充分准备,熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题,事先调查确认派发地点和时段,预先查询了解天气情况,准备专业作业工具等;派发过程注意保持良好的专业形象,保持微笑服务,热情解答咨询,选择适合的对象派发,如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。王某购买了一套二手房,面积为80m2。两年后,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经
3、纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定:由甲公司以王某的名义寻找买方,并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2,佣金为成交价的3%。一个月后,该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价,王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某,甲公司和赵某协商价格为2550元/m2,而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后,赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元,水电气费248元的通知,买卖双方为此发生纠纷。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同,属于()。A.买方居间合同B.卖方代理合同C.买方代理合同D.卖方居间合同答案:B解析:房地
4、产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国,房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。本案例中,王某委托甲公司代为出售属于卖方代理中的存量房出售代理业务,签订的合同属于卖方代理合同。以下民事法律行为中,不属于财产行为的是()。A.负担行为B.处分行为C.给付行为D.收养行为答案:D解析:民事法律行为按照法律行为发生的效果是财产性还是身份性划分,可分为财产
5、行为和身份行为两类,其中,财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为,财产行为的后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动,如处分行为、给付行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为,如结婚、离婚、收养等行为。房屋租赁合同期限不得超过()年。 A.3B.5C.10D.20答案:D解析: 合同法第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。房屋所有权人张某与承租人王某签订了房屋租赁合同,合同约定房屋的租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为()。A.有效B.
6、无效C.效力待定D.20年答案:D解析:房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年,租赁期限超过20年的,超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限,并在租赁期满后,收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。2022房地产经纪协理历年真题和解答9章 第2章下列经纪行为中,不属于房地产经纪禁止行为的是()。A.带客看房B.赚取差价C.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务D.承购或者承租自己提供经纪服务的房屋答案:A解析:B项,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;C项,房地产经纪机构以及人
7、员严禁为不符合交易条件的房屋提供经纪服务;D项,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得直接参与自己提供经纪服务房屋的交易,如不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。如果租赁双方没有专门约定,出租房屋的修缮责任一般由()承担。A.出租人B.承租人C.出租人和承租人共同D.房屋的建设单位答案:A解析:出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时,承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。房屋室内整体类地面包括()地
8、面。A.陶瓷锦砖B.水泥砂浆C.水磨石D.缸砖E.混凝土答案:B,C,E解析:根据构造方法,地面可分为四类:整体类地面,包括水泥砂浆地面(简称水泥地面)、混凝土地面、水磨石地面等;铺贴类地面,根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面;卷材类地面,主要有地毯地面、塑料地板地面;涂料类地面,是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面;木竹类地面,常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。针对购买需求强烈并且购买力较强的客户,房地产经纪人应()。A.长期培养B.重点跟踪C.保持一般性沟通D.不断了解客户需求答案:B解析:按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素
9、,房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群:对于购买(租赁)需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户,要重点跟踪;对于购买(租赁)需求不迫切、有一定购买力,要求较高的客户,要定期跟踪,不断了解客户特征和需求;对于根本无法成交的客户,要告知其原因,并保持联系,待时机成熟后促成交易。有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于()。A.引导型B.试探型C.加强型D.成熟型答案:B解析:在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型:试探型;引导型;加强型;成熟型。其中,表现为有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。2022房
10、地产经纪协理历年真题和解答9章 第3章房屋租赁合同一般应当包括的内容有()。A.房屋的坐落B.房屋单价与总价C.租赁用途和房屋使用要求D.房地产权属证书的基本情况E.房屋和室内设施的安全性能答案:A,C,E解析:按照规定,房屋租赁合同一般应当包括以下内容:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落;出租房屋的户(套)型、面积、结构;附属设施设备、家具和家电等室内设施状况;房屋租金及支付方式和押金数额、押金支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳;违约责任和争议解决办法;其他约定。BD两项属于存
11、量房买卖合同中应包括的主要条款。补充协议的效力()合同效力。A.大于B.等同于C.小于D.不同于答案:B解析:合同履行期间,任何一方要求变更合同条款,应书面通知对方。经双方协商一致,可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分,与合同具有同等效力。职工可以提取住房公积金的情形有()。A.家庭月工资收入2400元,房屋月租金涨至600元B.购买自用二手商铺C.自建自住住房D.购买家用电器E.偿还购买住房的贷款本息答案:C,E解析:职工提取住房公积金有两类情况:职工住房消费提取。主要包括:a职工购买、建造、翻建、大修自住住房的;b偿还购房贷款本息的;c房租超出家庭工资收入规定比例时的;d
12、在缴存城市无自有住房且租赁住房的。职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时,可以提取其住房公积金,同时注销该职工住房公积金账户。主要包括:a离、退休的;b完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的;c出境定居的;d职工死亡或者被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。 张某将自己名下的一套房屋进行出租,同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同,但张某只和王某办理了登记备案手续,而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁台同,应先确定()为
13、承租人。A.王某B.李某C.付某D.给付租金最高的人 答案:C解析:出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,承租人均主张履行合同的,按照下列顺序确定履行合同的承租人:已经合法占有租赁房屋的;已经办理登记备案手续的;合同成立在先的。付某现正在合法占有租赁房屋,因此首先确定其为承租人。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房,在甲
14、公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。张某与李某在签订合同过程中,甲公司应核实的文件有()。A.房屋所有权证B.张某和李某的身份证明C.契税完税证明D.房屋购买合同答案:A,B解析:房地产经纪人在得知承租人满意该房源后,房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意,也对房屋状况表示认可后,租赁双方应签订房屋租赁合同:房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款,重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款;租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前,房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项,并查验身份证件、房屋产权证明文件。2022房地
15、产经纪协理历年真题和解答9章 第4章在存量房经纪业务的洽谈阶段,为了充分了解委托人的意图和要求,把握客户的心理状况并衡量其购房能力,房地产经纪人首先应当()。A.引导客户需求B.倾听客户陈述C.介绍佣金标准D.全面介绍自己所在机构情况答案:B解析:在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。个人住房抵
16、押消费贷款的主要优点有()。A.贷款金额较多B.贷款利率较低C.贷款期限较长D.方式较为灵活E.贷款主体资格的审查较为宽松答案:A,C,D解析:个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押,向银行申请用于各种消费用途,如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是:贷款金额足,依据抵押物的评估价值,可贷10万至上千万;贷款年限较长,110年;提前还款灵活,抵押消费贷款提前还款方便,借款人手中有余钱既能还贷款,无需提前预约;循环授信,借款人获得银行一定的贷款额度后,在期限内可分次提款、循环使用,支取不超过可用额度的单笔用款时,无需申请即可再次提款。商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的
17、情形有()。A.出租人拟将房屋出卖B.承租人将房屋擅自转租C.承租人擅自扩建承租房屋D.司法机关查封出租房屋E.承租人在合理期限内未支付租金答案:B,C,E解析:出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有:承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;承租人在合理期限内未支付租金的;不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。下列关于房地产经纪服务的说法中,正确的有()。A.主体具有多样性B.客体具有特殊性C.内容具有服务性D.服务具有有偿性E.
18、服务具有技术性答案:C,D解析:房地产经纪服务的特性有:房地产经纪服务的主体具有特殊性;房地产经纪服务的客体具有多样性;房地产经纪服务的内容具有服务性;房地产经纪服务具有有偿性。内部推广工作一般操作简单,方便快捷,见效迅速,有可能在短时间内获得有效客户,下列属于房源内部推广的有()。A.管理软件B.推荐合作C.业务会议D.橱窗广告E.聊天工具答案:A,B,C,E解析:内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有:管理软件。推荐合作,内部合作推荐操作过程需要注意:a事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例;b签订合作协议,以书面形式确定合作双方的权利与义务
19、;c报备所在企业的直接上级主管,以便跨部门之间沟通协调;d秉承诚信、互助、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系,确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成。聊天工具。业务会议。其他推广方式。2022房地产经纪协理历年真题和解答9章 第5章一般情况下,房地产预售、销售广告可以不必载明()。A.房地产开发企业名称B.预售或者销售许可证号C.房地产开发企业法人代表名称D.房地产经纪机构代理销售的,载明该机构名称答案:C解析:房地产预售、销售广告必须载明以下事项:房地产开发企业名称;房地产经纪机构代理销售的,载明该机构名称;预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项
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