2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第1章房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A接受委托B投资机会研究C初步可行性研究D详细可行性研究E项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：房地产投资的可行性研究分为四个阶段：投资机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；项目评估与决策。某估价机构用收益法评估X X市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做？答案：解析：先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地査看和各

2、种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为几个档次。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定各档次商铺租金的差额比率，便可根据其相互关系来分别测算各档次商铺的客观租金水平。 （2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6，写字楼在建成1年末时售出。正确答案： 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A净经营收入=有效毛收入经营费用B净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本

3、付息C净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税答案：A解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。(2022真题) 下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（）。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：本题

4、考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事

5、官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 所谓“三通一平”，一般是指（ ）。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。（ ）答案：错解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅竣工验收备案时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转

6、即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第2章有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍；选项D错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290291。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照答案：

7、错解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)企业法定代表人的身份证明；(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2 年。自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。(2022真题) 施工单位对房屋建筑工程的保修期自（）之日起计算。

8、A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付计算使用D.办理房屋登记答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。A属于房地产开发企业B属于业主共有C属于物业服务企业D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定正确答案：D 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，

9、所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。 房地产置业投资的经济效果主要表现为（ ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加正确答案：BDE 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进

10、行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制答案：C解析：本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第3章按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，可以不再领取施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是

11、施工许可管理。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。投资乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（ ）答案：错解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数的定义需要掌握，乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。P224。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。A估价假设和估价原则B价值类型和估价结果C估价程序和估价方法D估价目的和估价对象答案：D解析：在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准房地产估价规范是效力最高的

12、估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是 ( )。A.存在冲沟、岩溶等现象的地段B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段答案：D解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置

13、建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。 即使在房地产市场比较发达的地区比较法也并非完全有效。此题为判断题(对，错)。正确答案： 住宅使用说明书的内容不包括（ ）。A开发单位、设计单位、施工单位B结构类型C保修期限D有关设备、设施安装预留位置的说明等正确答案：C某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需

14、补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米

15、建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。答案：解析：假

16、设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39 （万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价45002640015001250010005万元报课咨询电话：010-82326699 / 400 810 5999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（

17、补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87-585.71V0-813.83（万元）不值得开发方案二：（旧厂房-公寓）开发完成后的价值V18500（2.641.76）（16%）/（115%）1.528507.08（万元）补地价现状容积率26400/125002.112改为公寓的容积率（2640017600）/125003.52改为公寓的居住用地地价（楼面地价）40001

18、（3.522.112）/0.12%2873.6（元/m2）补地价2873.6（2640017600）15001250010768.84 （万元）契税4%(10768.84V0)430.750.04V0更新改造成本及管理费用1500（2.641.76）/（115%）0.755945.95 （万元）销售费用8500（2.641.76）3%/（115%）975.65 （万元）旧厂房的市场价值V028507.0810768.84430.750.04V05945.95975.65V09986.43（万元）按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。 城市蓝线应当与城市

19、规划一并报批。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第4章 某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降07%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元：7.98元人民币，2022年9月30日为1美元=795元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/。此题为判断题(对，错)。正确答案： 经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内不仅有使用权，还有所有权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 （ ）此题为判断题(对，

20、错)。正确答案：按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（）、投资估算指标五种。A.劳动消耗定额 B.施工定额 C.预算定额 D.概算定额 E.概算指标答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程建设定额计价法。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。市场定位战略主要分为（）。A、产品差别化战略B、服务差别化战略C、主题差别化战略D、人员差别化战略E、形象差异化战略答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。非

21、出租的房产，以（）为房产税计税依据。A.房产原值B.房产净值C.房产原值一次减除10%30%后的余值D.房产净值一次减除10%30%后的余值答案：C解析：本题考查的是房产税。非出租房产的房产税是：房产原值（110%30%）1.2%。以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（）答案：错解析：划拨土地的转让有两种规定：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金；可不办理出让手续，但出让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承

22、中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本题考查的是土地增值税-纳税人。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。参见教材P241。 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）正确答案：市场总需求是指在特定地理范围内

23、、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目转让。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第5章 房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市场性D地段正确答案：B答案 B居住房地

24、产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。以（）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。A.保险基金来源的不同 B.保险标的的不同性质 C.保险的实施形式 D.保险标的的价值确定与否答案：D解析：本题考查的是保险的种类。以保险标的的价

25、值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险 下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用权中，要求容积率为20D甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.2/5答案：C解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间

26、另有约定。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（）答案：对解析：考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产

27、开发用地应当以划拨的方式取得。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第6章某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析：考点:年限法。q1dt12%982%。下列法律法规中，属于部门规章的是( )。A.物权法 B.城市房地产管理法C.物业管理条例 D.房地产经纪管理办法答案：B解析：行政规章分为部门规章和政府规章两种。部门规章：国务院各部、委、中国人民

28、银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项。涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，应当提请国务院制定行政法规或者由国务院有关部门联合制定规章，如房产测绘管理办法(建设部令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于法律、行政法规，不得同它们相抵触。政府规章除不得同宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得同上级和同级地方性法规相抵触。 依据城市房屋拆迁估价

29、指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。

30、根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析：考点:保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格

31、上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。项目融资主体的组织形式主要有（）。A、既有项目法人融资B、新设项目法人融资C、商业性法人融资D、政策性法人融资E、自然人融资答案：A,B解析：考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。（）答案：错解析：考点:估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。2022房地产估价师模拟

32、冲刺试题集9章 第7章评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋

33、征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )正确答案：答案 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。(2022真题) 房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之

34、日起计算。与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长答案：A,C,D解析： 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。 国务院决定禁止（ ）。A商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C商品房预购人购买未竣工的预售商品房D商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房正确答案：A 总的来讲，房地产的价

35、格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。A正相关和正相关B正相关和负相关C负相关和正相关D负相关和负相关正确答案：C供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。A购买持有出租出售B购买一更新改造出售C购买一更新改造出租出售D开发销售E开发持有出租出售正确答案：DE横道图法用于项目建设阶段的（）。A.进度控制 B.合同管理 C.成本控制 D.质量控制答案：A解析：本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法

36、。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第8章房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性 B、垄断性 C、外部性 D、均衡性 E、信息不对称性答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）

37、元。A62500B62000C61000D61500正确答案：A房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。房地产价格是波动的，在短期内通常难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开

38、发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。（ ）正确答案：城市房屋拆迁估价指导意见第十五条第二款规定，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 一般人通常对土地最直观的认识是（ ）。A建筑物B水域C田地D大气层E地面正确答案：CE土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。当贷款综合风险度超过

39、（）时，为高风险贷款。A、50%B、60%C、80%D、90答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第9章此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析： 根据下列内容，回答 811 题：省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出

40、让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。第 8 题 估价人员应（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A城镇土地使用税应按照( )征收。A.纳税人自己测定的土地面积B.纳税人实际占用的土地面积C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积答案：B解析：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考

41、查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。下列属于资产管理主要工作的有（）。A.制定物业策略计划 B.监控物业运行绩效 C.监督物业购买.处置.资产管理 D.管理并评估物业管理公司 E.制定长期财务计划和年度计划答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

42、 土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。A.企业债券B.开放型基金C.优先股股票D.普通股股票答案：D解析：有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票优先股股票开放型基金企业债券。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。 ( )答案：错解析：目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是平屋顶。