21年房地产估价师经典例题6节.docx

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1、21年房地产估价师经典例题6节21年房地产估价师经典例题6节 第1节搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果

2、以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人 民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.739 5元人民 币，则：甲单价=3 051. 5元人民币/平方米建筑面积 乙单价=(60. 00X7. 739 5)元人民币/平方英尺使用面积 = 464. 37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3051.5元人民币/

3、平方米建筑面积乙单价=(464.37X0.75)元人民币/平方英尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺= 0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.280.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积答案：解析：改错如下： 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A、旧厂房因火

4、灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。 对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列表述正确的有（）。A、个人将购买

5、超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C、个人销售住房征收土地增值税D、个人销售或者购买住房暂免征收印花税E、对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主

6、要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（）。A、净现值法B、差额投资内部收益率法C、费用现值比较法D、费用年值比较法E、等额年值法答案：C,D解析：考点:方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用

7、年值比较法。某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。21年房地产估价师经典例题6节 第2节建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括（）。A.平面形状 B.流通空间 C.建筑层高 D.建筑物层数 E.占地面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网

8、布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。选项E，属于总平面设计中影响工程造价的因素。某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。设备的折旧额为( )。A、 10万元B、 20万元C、 30万元D、 40万元答案：D解析： 无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全不相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（

9、）。A无柱的雨篷B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.20m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（ ）A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C避免了由于多层次估算可能产

10、生的各种误差的累计D忽略了房地产租金以外的收入E相对全面一些正确答案：ABCD项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）A.开征房产税 B.物价水平变化 C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更答案：B解析：本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题

11、考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。王某取得房地产估价师执业资格超过3 年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。A30B60C120D150答案：C解析：注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时。其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。此外，取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。 随着市场细分化研究

12、的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主正确答案：AB21年房地产估价师经典例题6节 第3节 依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务，是物业管理企业在物业管理中最根本的特点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值

13、，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点

14、原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵

15、押房地产转换为现金的可能性。下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用答案：A,C解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。 房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（

16、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（ ）。A市场潜量B市场预测量C市场最低量D市场最高量正确答案：A(2022真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋答案：A,B,C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补

17、偿。 在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行正确答案：C21年房地产估价师经典例题6节 第4节 下列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。 简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。( )此题为判断题

18、(对，错)。正确答案： 转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。剩余使用年限40年，建筑物已经使用年限8年，成新率40/4883.33%。下列关于房地产开发企业的会计科目，

19、不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程答案：A,B,C,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。选项ABE属于资产类科目；选项C属于负债类科目。参见教材P372。某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有

20、贷款。请根据上述材料回答问题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。A、 一类用地B、 二类用地C、 三类用地D、 四类用地答案：B解析：下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格C.在房地产市场不景气时，成本价格（未扣除经济折旧）大大高于比较价格或收益价格D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，正常市场状态下，成本价值与收益价值基本一

21、致；选项B错误，市场存在泡沫时，比较价值大大高于收益价值和成本价值；选项D错误，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格；选项C正确，在房地产市场不景气时，成本价格（不考虑经济折旧）大大高于比较价格或收益价格。可比实例的比较价值和净收益都偏低，所以此时的成本价值反而偏高。但是要加未扣除经济折旧的前提，因为经济不景气的时候，资产会因为外部折旧，成本价值因为扣除的折旧因素增多，最终的成本价值也会降低。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）答案：对解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取

22、决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44正确答案：A21年房地产估价师经典例题6节 第5节作为不动产产权证书和房产档案的附图的是（ ）。A.地籍图B.不动产登记簿C.宗地图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房地产测绘成果。选项AB都是管理部门保存的，不会在不动产产权证书中；选项C是不动产产权证书和宗地档案的附图。P170171。在买方市场下，成交价格会偏向买方最

23、高出价；在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。（）答案：错解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（）答案：对解析：重点调查是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查，是一种判断抽样。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查，也是一种判断抽样。 “递交可

24、行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）正确答案：这属于“申请用地”环节的工作内容。某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992 B.3306 C.10014 D.12723答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主

25、。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是（）万元。（折现率为10%）A.2925.4 B.3375 C.1170.1 D.3712.5答案：A解析： 本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=450030002.5/（1+10%）1.5= 2925.40（万元）。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变

26、的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A、 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B、 一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C、 两类均等D、 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任答案：B解析：知识点 房地产估价的本质21年房地产估价师经典例题6节 第6节 根据国务院有关规定，自2022年6月1日起，商品房预购人可以将购

27、买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A、 借款偿还期B、 利息备付率C、 流动比率D、 偿债备付率E 速动比率答案：B,D解析：知识点 清偿能力指标及其计算建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证答案：错解析：工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。房地产开发项目资金使用计

28、划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（）答案：对解析：房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。A转移登记B变更登记C初始登记D注销登记正确答案：D注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。答案：错解析：划拨土地使用权有以

29、下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元， 则该房地产的成本利润率为（ ）。A36%B62.07%C73.47%D80%正确答案：B开发利润10000150030004005004006003600(万元)成本利润率3600(1500+3000+400+500+400)100%62.07%