2022房地产估价师考试历年真题精选6卷.docx

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1、2022房地产估价师考试历年真题精选6卷2022房地产估价师考试历年真题精选6卷 第1卷 （ ），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A商品市场B生产要素市场C服务市场D潜在市场正确答案：C服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A建筑密度B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E周边道路交通管制状况答案：A,B,D解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况

2、比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况；交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%正确答案：B传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决

3、策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。 投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。A实现财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响正确答案：A投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A、价值时点 B、开发完成 C、未来延迟销售 D、销售完成答案：C解析：本题考查的是开发完成后

4、的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。参见教材P350。下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（）。A.继承B.贈与C.抵债D.交换答案：A解析：本题考查的是契税。对于继承法规走的法走继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟?姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。参见教材P218。 邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（ ）个之间。A28B35C310D410正确答案：C2022房地产估价师考试历年真题精选6卷 第2卷拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的

5、情形有( )。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵答案：B,C,D,E解析：当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。(2)买受人过错。表现为：其一，疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。其二，误解。例如，拍卖人称一幅以向日葵为主题的油

6、画是某名人的收藏品，而买受人却误认为该油画一定出自梵高之手。其三，不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等。(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?正确答案：答案 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业按季

7、付息时为该笔贷款支付的利息总额Pin=10003%8=240(万元)期末支付的利息总额=P(1+i)n-1)=1000(1+3%)8-1=267(万元) 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构正确答案：BCDE依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（）。A.国家鼓励类项目 B.国家限制类项目 C.国家禁止类项目 D.国家监督类项目 E.国家投资类项目答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家

8、禁止类项目。关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ ）。A28.60%B35.OO%C40.00%D50.00%正确答案：C城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手

9、段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。 甲公司收入（ ）。A只可能导致其资产增加B可能导致其负债减少C不可能引起其银行存款和现金同时增加D导致其所有者权益增加正确答案：BD2022房地产估价师考试历年真题精选6卷 第3卷某房地产估价机构调查了所在城市2022年12个新建楼盘的平均销售价格分别为4500元/m2、1800元/m2、2460元/m2、1980元/m2、1980元/m2、2800元/m2、2800元/m2、3000元/m2、5880元/m2、1980元/m2、2460元/m2、1980元/m2，则该数据的中位数和众数分别是（）元/m2。A.2460和1980 B.2460和58

10、80 C.2746.67和1980 D.2746.67和5880答案：A解析：本题考查的是平均指标。众数是分布数列中出现频率最大的标志值，因此是所以是1980，出现4次；中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。2460处于中间位置。某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2

11、的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。A、 530B、 472C、 455D、 450答案：C解析： 该办公楼整体年收益为（ ）万元。A159.12B175.03C187.24D195.12正确答案：A建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析： 本题考查的是年限法。建筑物的有

12、效年龄取决于建筑物的维护保养情况。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基

13、本状况。(2022真题) 政府债券体现的权利关系是（）关系。A.股权B.行政C.债权债务D.信托契约答案：C解析：本题考查的是债券的概念和特征以及债券的分类。政府债券体现债权债务的关系。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A.最佳用途 B.最佳集约度 C.最佳档次 D.最佳收益答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月

14、结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A、 市场价格上升B、 市场价格下降C、 市场价格不变D、 市场价格变化不确定答案：D解析：2022房地产估价师考试历年真题精选6卷 第4卷 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 假设该宗地于2022年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2022年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。A、2136B、2165C、2179D、2206正确答案：D一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。( )答案：

15、对解析：知识点 弹性酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润答案：B,D解析：本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。（）答案：对解析：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。2022 年李某将

16、居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。A.0B.3C.10D.20答案：C解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D2022房地产估价师考试历年真题精选6卷

17、第5卷房地产估价师李某，甶于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险B.顾主责任保险C.产品责任保险D.职业责任保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、 工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。参见教材P292。 土地利用总体规划是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据净

18、收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法正确答案：AE下列行为中，属于单务行为的是( )。A.房地产抵债双务行为B.房地产作价入股双务行为C.房地产遗赠D.房地产互换答案：C解析：房地产买卖，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )答案：错解析：解析 房地产企

19、业的权益融资与债务融资 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。A净现值B净现值期望值C净现值标准差D净现值标准差系数正确答案：D企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率 B.销售净利率C.资产负债率 D.存货周转率E.股东权益报酬率答案：A,B,E解析：盈利能力分析指标主要包括：资产报酣率、股东权益报酬率、销售毛利率、销售净利率和成本费用净利率。30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A解析：本题考查的是方

20、案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。2022房地产估价师考试历年真题精选6卷 第6卷下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（）。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当 D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地

21、上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。 住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发公司在B市区内建设一住宅小区，下面其提供的（）有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。A.该建筑工程用地批准手续 B.取得的建设工程规划许可证 C.施工场地已经基本具备施工条件 D.已经确定施工企业 E.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查答案：A,B,C,D解析：本题考查的是施工许可管理。申领建筑工程施工许可证的条件包括：依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建

22、设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定施工企业；满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；有保证工程质量和安全的具体措施；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案：D为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验

23、，并遵循科学严谨的估价程序。甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（）。A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算C.室内外装饰装修部分

24、应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：B解析：这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，而不能采用平均装饰装修费用进行测算。房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售

25、出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司答案：A解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定

26、的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率 B、平均收益率 C、基准收益率 D、内部收益率答案：A解析：本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。