21年房地产估价师真题下载8卷.docx

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1、21年房地产估价师真题下载8卷21年房地产估价师真题下载8卷 第1卷某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制答案：C解析：本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）答案：错解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性

2、。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。在（）年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。A.1978 B.1979 C.1982 D.1986答案：D解析：本题考查的是城镇住房制度改革。在1986年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。 ( )答案：错解析：房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对

3、被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（）答案：对解析：本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（）以下的土地闲置费。A.10 B.15 C.20 D.25答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可

4、以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。21年房地产估价师真题下载8卷 第2卷 现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对

5、象对某个特定单位或个人的价值。房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A、 债务融资B、 已建成房地产抵押贷款C、 权益融资D、 建设贷款答案：A解析：解析 房地产开发贷款与土地储备贷款估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。房地

6、产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。 房产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后

7、，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。21年房地产估价师真题下载8卷 第3卷 任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。答案：错解析：公共建筑的规划布置的基本要求如下：合理的服务半径，一般为居住区级8001000m，居住小区级400500m，居住组

8、团级150200m；建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。 工程投资控制是指投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目的主要不确定因素有（ ）。A土地费用B建安工程费用C运营费用D空置率E容积率正确答案：

9、ABECD主要为置业投资项目的不确定因素。效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法 B.费用现值比较法 C.等额年值法 D.费用年值比较法 E.差额投资内部收益率法答案：B,D解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。21年房地产估价师真题下载8卷 第4卷指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8 估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（

10、二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加年增值税及附加118800005.55659340元4.年运营费用小计年运营费用8800006564006593402195740元（三）年净收益年净收益（一）项（二）项1188000021957409684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%1-1/（1+5%）50=176795128.7元（取整）答案：解析： 1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不

11、应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整） 企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。A资产增加，所有者权益增加B资产减少，所有者权益减少C资产增加，所有者权益减少D资产减少，所有者权益增加正确答案：B 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。A.目前是否有经济收入 建设工程教育网提供B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目

12、前的收入是否大于运营费用正确答案：C不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。（）答案：错解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。A.10000B.8000C.6000D.4000答案：C解析：工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工

13、程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的A.投资者 B.承包商 C.分包商 D.政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。

14、它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。21年房地产估价师真题下载8卷 第5卷 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：D下列关于住宅专项维修资金制度的表述，正确的是（ ）。A.专项维修资金在物业保修期届满后使用B.专项维修资金用于专有部位，不得挪作他用C.专项维修资金属于业主及物业服务企业所有D.非住宅物业的业主，可以不缴纳专项维修资金答案：B解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修

15、期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。P225。房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。（）答案：错解析：考点:房地产价格的特点。房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。常用的风险评价方法有（ ）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法答案：A,D,E解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。(2022真题) 集体土地上的房屋禁止抵押。（）答案：错解析：

16、本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。21年房地产估价师真题下载8卷 第6卷 直接资本化法的优点是( )。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收

17、益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况正确答案：AE答案 AEB、C、D项为报酬资本化法的优点。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C 工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构

18、工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。A、 30%B、 45%C、 65%D、 75%答案：B解析： 程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。A住房公积金贷款实行低利率政策B使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金C程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息正确答案：AC致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名

19、或盖章。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。21年房地产估价师真题下载8卷 第7卷多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（）答案：错解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用

20、房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。在强制拍卖中，拍卖程序启动、进行、中止、终结，均由法院主导决定。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法定主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。A

21、1038%B1107%C1245%D1362%正确答案：A9%+0.23（15%-9%）=10.38%根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（）。A、矿藏、森林、草原 B、水流、山岭、滩涂 C、森林、山岭、荒地 D、森林、水流、荒地 E、草原、滩涂、荒地答案：C,E解析：本题考查的是集体土地。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地和滩涂（即后五项）除外。 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位

22、面积的可变成本为2000元/，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）A20B30C40D50正确答案：A21年房地产估价师真题下载8卷 第8卷关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B商业物业交易常在机构投资者之间进行C区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D商业物业不适合长期投资E商业物业投资收益全部来自出租收益答案：B,C解析：A 项，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发一出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。开发一持有或

23、整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。B 项，物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C 项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。DE 两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（）答案：对解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地

24、产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的概念。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。工业用地的最高出让年限是（）年。A、30B、40C、50D、70答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：