21年房地产估价师预测试题6篇.docx

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1、21年房地产估价师预测试题6篇21年房地产估价师预测试题6篇 第1篇 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE下列各项中，不属于工程建设其他费的事（）。A、固定资产其他费用 B、无形资产费用 C、其他资产费用 D、预备费答案：D解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。 以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是（ ）开发商。A经济适用房B自建住宅C高档别墅D联建住宅正确答案：C从市场方面

2、来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成为普通商品住宅开发商的竞争者。下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案：C解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例

3、分析正确答案：B答案 B 房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用期年限较长答案：C解析：考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适

4、合作为一种长期投资。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。( )答案：对解析：知识点 闲置土地的处理借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：辅助报表包括：项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与营业税金及附加估算表、自营收入与营业税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还

5、本付息估算表。基本财务报表包括：现金流量表；利润表；资产负债表。21年房地产估价师预测试题6篇 第2篇甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（）。A.根据银行的贷款利率8%确定B.根据此类房地产的平均报酬率8.

6、5%确定C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以

7、及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行

8、的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。参见教材P157。下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。沥青嵌缝油膏主要作为（）的防水嵌缝材料。A.屋面 B.墙面 C.沟 D.

9、槽 E.卫生间答案：A,B,C,D解析：本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）正确答案：下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契

10、税。21年房地产估价师预测试题6篇 第3篇印花税采用比例税率答案：错解析：印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 某地区某类房地产1999-2022年价格如下表所示：某类房地产1999-2022年价格 单位：元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2220 2460 2730 3030 3360 ？根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A3700B3785C3729D3156正确答案：C 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供

11、给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告 B.变更 C.更正 D.异议答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有

12、证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。经现场检测，某低温热水采暖系统的供水温度为90oC，回水温度为60oC，则该供水系统的供水温度( )。A.偏低 B.正常C.偏高 D.过高答案：A解析：热水采暖系统。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95，回水温度一般为70。实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（）。A建筑规模B建筑物年龄C维修养护情况D工程质量答案：A

13、解析：建筑物实物因素包括：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；外观；新旧程度。其中，建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括：建筑物年龄；维修养护情况；完损状况；工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高；反之，价值就低。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重

14、置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。国家发展和改革委

15、员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于( )。A.城镇体系规划 B.城市规划C.区域规划 D.国土规划答案：C解析：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图。21年房地产估价师预测试题6篇 第4篇由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷

16、款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。参见教材P311。（）的应用并不允许企业设置秘密准备。A.重要性 B.谨慎性 C.及时性 D.可比性答案：B解析：本题考查的是会计信息的次要质量要求。谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开

17、发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项A正确，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。选项C正确，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。选项D存在双重影响。可能增加也可能减少供应量。选项E持有成本，就是房产税，会增加供给。本题有跨度。参见教材P116。利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（ ）。A.功能提高小于费用提高B.功能下

18、降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5）功能下降小于费用下降。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价

19、值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 市扬价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：B 实施强制拆迁必须以违章建筑为前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：消费者市场细分标准中，（）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。A.消费心理 B.消费行为 C.地理环境 D.人口答案：D解析：本题考查的是市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。21年房地产估价师预测试题6篇 第5篇 反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳

20、台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A.专业估价由专业机构和专业人员完成 B.专业估价提供专业意见 C.非专业估价具有公信力 D.专业估价承担法律责任答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开

21、发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。A.附息债券 B.贴水债券 C.信用债券 D.担保债券答案：B解析：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略

22、，属于（）。A、竞争情况调查B、技术发展调查C、国内外市场环境调查D、消费者和消费者行为调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。(2022真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A.蓝色B.黄色C.红色D.紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境

23、，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策 B.一套统一.严谨及健全的房地产法规 C.一个较多公平交易的房地产信息资料库 D.一个公平竞争的市场环境 E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库答案：C,D解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策；（3）要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素

24、修正。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。21年房地产估价师预测试题6篇 第6篇关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,B,C,E解析：本题考查的是完全产权价

25、值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B错误，抵押估价、转让估价应该评估出租人权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值小于无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金大于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负；选项E错误，承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A、毛租B、净租C、潜租D、直租答案：B解析： 本题考查的是写字楼的租

26、约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。A.转让B.买卖C.交易D.析产答案：C解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让(转让买卖，转让=买卖+赠与+作价入股+抵债等)、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产市场在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动

27、规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存存。认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。A可贷资金利率理论B储蓄投资决定理论C流动性偏好利率理论D马克思利率决定理论答案：C解析：流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的；B 项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那

28、里分割来的一部分剩余价值。(2022真题) 购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。A.15 B.30 C.60 D.90答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。 工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用正确答案：A成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。