21年房地产经纪人历年真题解析9节.docx

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1、21年房地产经纪人历年真题解析9节21年房地产经纪人历年真题解析9节 第1节地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括（ ）。(2022年真题)A.2级B.3级C.4级D.6级E.7级及以上答案：D,E解析：根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。 新建商品房销售人员上岗考核通常由（）组织进行。A、项目销售经理B、项目策划人员C、项目负责人D、专业法律人员 答案：A解析：销售人员上岗考核通常由项目销售经理组织进行。上岗考核的目的主要是推

2、动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；其次，考核也是人员选拔的一种方式。中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征表现在（ ）。A.宪法的内容不同于其他法律B.宪法是制定其他法律的依据C.宪法具有最高的法律效力D.宪法是由全国人民大会制定的E.任何公民都得遵守宪法答案：A,B,C解析：中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征有：宪法的内容不同于一般法律；宪法是制定一般法律的依据；宪法具有最高的法律效力，一切法律都不得同宪法相抵触。国务院和各省（区）建设行政主管部门等对住房公积金管理实施（）监督。A、 财政B、 行政C、 直接D、 实时答案：

3、B解析：在同级监督的基础上，国务院和各省（区）建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督，建立自上而下的行政监督体系。其目的是保证住房公积金的安全高效运作。在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少是人口的（）。A.自然增长B.机械增长C.净增长D.负增长答案：A解析：人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。21年房地产经纪人历年真题解析

4、9节 第2节按揭贷款时购房者的风险主要表现在（ ）。(2022年真题)A.无力继续补偿还贷款本息的风险B.房屋贬值的风险C.重复抵押的风险D.购房者房屋处置的风险E.利率变化的风险答案：A,B,D,E解析： 对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：无力继续偿还贷款本息风险；房屋贬值风险；利率变化风险；购房者房屋处置风险。主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（）销售。A、报纸等媒体B、中间商C、网络代理渠道D、房地产服务商答案：B解析：房地产分销渠道通常有两种：直销。直销是

5、一种销售渠道最短的途径，是指房地产产品由开发商、房地产产权人、房地产服务供应商（如物业管理）直接转移到最终用户。利用中间商进行销售。房地产开发商、不动产权利人或房地产服务商委托房地产经纪机构进行产品的销售，将其转移到最终用户。法律的适用范围包括（）。A、 法律对物的适用范围B、 法律在区域上的适用范围C、 法律在时间上的适用范围D、 法律对人的适用范围E、 法律在空间上的适用范围答案：C,D,E解析：法律的适用范围包括：法律在时间上的适用范围，这是指法律在时间上所具有的效力；法律在空间上的适用范围，这是指法律在地域上所具有的效力；法律对人的适用范围，这是指法律对哪些人具有效力。为及时更新房源信

6、息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。A.相似性B.动态性C.可代替性D.可操作性答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。房地产经纪人在引导客户实地看房时，正确的做

7、法有（）。 A:选好看房路线B:提前到达约定地点C:征得业主同意D:尽量延长看房时间E:客观分析房屋优缺点答案：A,B,C,E解析：21年房地产经纪人历年真题解析9节 第3节房地产经纪人在制定写字楼销售策略时，应考虑的因素包括（ ）。(2022年真题)A.市场环境B.目标客户群需求C.项目优势价值D.产权过户时间E.竞争对手策略答案：A,B,C,E解析：写字楼销售策略的制定应考虑的因素包括：市场竞争环境；目标客户群需求；项目优势价值；竞争对手策略。但根据不同的项目背景，在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。办理房地产证需要缴

8、纳的费用中，（）的收费单位是财政局。A、贴花B、契税C、印花税D、转移登记费E、抵押登记费答案：A,B,D解析：办理房地产产权证需要缴纳一些税费，具体为：契税，收取单位为财政局；印花税，收费单位为地税局；转移登记费，收费单位为财政局；贴花（印花税的完税），收费单位为财政局。C项，印花税的收费单位为地税局；E项，抵押登记费是办理银行抵押贷款手续需要缴纳的费用，不属于办理房地产证需要缴纳的费用。在我国，()的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。A:合作经营企业B:中外合资企业C:国有企业D:集体所有制企业E:事业单位法人以国家授予其经营管理答案：C,E解析：随着互联网的迅速发展，中国网民

9、数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。目前（）是房源发布的主要网络渠道。A.雅虎B.安居客C.搜狐焦点D.新浪乐居E.搜房答案：B,C,D,E解析：随着互联网的迅速发展，中国网民数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。房地产经纪机构的房源发布也趋于信息化，通过专业网站、门户网站、Email、发布房源信息已非常普遍。目前房源发布的主要网络渠道包括：搜房；新浪乐居；搜狐焦点；安居客。( )：人类社会进入了后工业化的初期，经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，郊区的人口增长超过了城市的人口增长。A.“绝对集中”时期B.“相对集中”时期C.“相对分散”时期

10、D.“绝对分散”时期答案：C解析：21年房地产经纪人历年真题解析9节 第4节下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。A.经济适用住房B.集资房C.商品房D.解困房答案：A解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。国家所有的房屋广泛实行（ ）的分离。A.所有权与使用权B.所有权与占用权C.收益权与使用权D.使用权与处分权答案：A解析：国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。房屋权属登记时，房屋面积按( )进行登记。A、 套内建筑面积B

11、、 建筑面积C、 使用面积D、 套内建筑面积或使用面积答案：B解析：知识点 商品房销售的计价方式印花税的税率为0.5的不包括（ ）。A.加工承揽合同B.建设工程勘察设计合同C.营业账簿D.技术合同答案：D解析：印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：购销合同，按购销金额0.3贴花；加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5贴花；建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3贴花；财产租赁合同，按租赁金额1贴花；货物运输合同，按运输费用0.5贴花；仓储保管合同，按仓储保管费用1贴花；借款合同，按借款金额0.05贴花；财产保险合同，按保险费

12、收入1贴花；技术合同，按所载金额0.3贴花；产权转移书据，按所载金额0.5贴花；营业账簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花；其他账簿按件计税，一件5元；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。在山地和丘陵地区，为克服地形被分割的不利影响，城市的布局通常多采用（）布局。A、 团状集中式B、 狭长带状C、 组团式D、 葡萄串式答案：C解析：平原地区地表平坦，没有什么自然障碍，用地充裕，城市可以向四周扩展，城市布局多采取团状集中式。山地、丘陵地区，为了克服地形分割的不利影响，城市布局多采取组团式，随地形的

13、变化分成若干个片区，在空间上不连成一体，但每个组团具有一定的规模和独立性。21年房地产经纪人历年真题解析9节 第5节下列关于新建商品房自然销售方式的表述，正确的有（）。A、开盘风险表现为热销盘客户会提前排队，维持秩序、解释规则所需的成本过高，容易引起客户情绪激化，风险较大B、客户诚意度难以把握，客户流失度高C、只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度D、前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高E、适用楼盘为常规楼盘答案：A,B,D解析：新建商品房自然销售方式开盘风险表现为热销盘客户会提前排队，维持秩序、解释规则所需的成本过高，容易引起客户情绪激化，风险较大；在客户流失度方

14、面，对客户没有约束力，客户诚意度难以把握，客户流失度高；在市场关注度方面走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高；新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高；自然销售方式适用楼盘为产品、客户均少的楼盘。对业主来说，房屋租赁托管业务的优势有（ ）。A.保障稳定的房屋出租收益B.降低出租的时间成本C.增加出租房屋的租金收入D.免除与实际承租人之间的经济纠纷E.享受增值服务带来的收益答案：A,B,D解析：房屋租赁托管对出租人的好处；房屋租赁托管业务对业主（出租人）和承租人都有很多好处。其中，对出租人的好处包括：保障出租人收益；免除不必要的电话骚扰；降低经

15、济和时间成本；减少的出租人与承租人之间的经济纠纷。房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按（）收取服务费。A、抵押贷款期限B、抵押房屋面积C、抵押贷款标的额D、抵押贷款业务数量答案：D解析：由于贷款过程需要涉及到房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记房屋过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂；办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取服务费。管理规约的内容主要包括（ ）。A.有关物业的使用、维护、管理B.业主委员会的职责C.业主的共同利益D.业主应当履行的义务E.违反规约应当承担的责

16、任答案：A,C,D,E解析：管理规约的内容主要包括四个方面：有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任。根据征信业管理条例的规定，个人有权每年（）次免费获取本人的信用报告。A.1B.2C.3D.4答案：B解析：根据征信业管理条例的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写个人信用报告本人查询申请表。21年房地产经纪人历年真题解析9节 第6节出卖人订立商品房买卖合同时，（ ），导致合

17、同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人C.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明D.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实E.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实答案：C,D,E解析：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一

18、倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。委托人隐瞒房产真相或有欺诈行为时，经纪人()。A:应继续为其提供服务B:经委托人同意，可拒绝为其提供服务C:是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D:有权拒绝为其提供服务答案：D解析：按照被调查者的年龄进行分组，然后从各组中随机抽取一定数量的样本，根据对样本的调查结果推断总体特征的方法是()。A:重点调研B:分群随机抽样C:分层随机抽样D:配额抽样答案：C解析：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利

19、人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）。A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：D解析：异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；其他必要材料。（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。

20、在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。对买受人而言，商品房的保修期自（）之日起计算。A、工程竣工B、工程质量验收合格C、商品房交付D、房屋产权过户登记答案：C解析：商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起计算。#21年房地产经纪人历年真题解析9节 第7节市场法适用的估价对象是（ ）的房地产。A.数量较少且经常发生交易B

21、.数量较少且偶尔发生交易C.数量较多且偶尔发生交易D.数量较多且经常发生交易答案：D解析：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。从长远来看，市场是公平的，只有（）的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。A.遵纪守法B.诚实守信C.尽职尽责D.规范执业答案：D解析：房地产经纪人员应充分认识行业或企业的各种规范，保证行业或企业的服务品质，从而保持、提升房地产经纪行业或企业的社会形象，自觉、自愿地遵守、

22、维护这些规范是每一个行业从业人员安身立命的根本。当然，在现实工作中，每一个房地产经纪人员可能都会遇到其他同事或同行违反规范而未受到惩罚的情况，容易产生“老实人吃亏”的错觉。但是，从长远来看，市场是公平的，只有规范执业的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房

23、屋买卖合同。孙某与刘某所签订的房屋买卖合同应包括的内容为（ ）。A.房地产交付日期B.房地产价款的支付方式C.房地产面积差异的处理办法D.房地产规划、设计变更的约定答案：A,B解析：房地产经纪服务合同应当包含下列基本内容：房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；委托期限；违约责任和纠纷解决方式。为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（ ）。(2022年真题)A.资金筹措渠道B.精致小礼品C.房源信息和专业服务D.房屋价

24、格评估服务答案：C解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由（）承担。A、代理人B、被代理人C、经纪人D、委托人答案：B解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，包括：佣金；代办服务费。其中，在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。因此，

25、在房地产代理中，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理者承担。21年房地产经纪人历年真题解析9节 第8节门店选址时，要对竞争对手进行详尽的调查，其主要方法包括（）。A、观察法B、假买法C、网上查询法D、比较法E、电话咨询法答案：A,B,E解析：房地产经纪机构在进行门店选址时，首先要对对手进行详尽的调查，即以选定门店的地点为中心，对1000米半径，尤其是500米半径距离内的同业门店的发展状况、营运状况进行调查。调查竞争对手的目的是为了了解竞争对手的经营动向、服务手段及技巧。一般可以采取的方法有：观察法；电话咨询法；假买法等。下列选项中，不属于城市中企业仓储用地的是（）。A.库房、

26、堆场B.包装加工车间C.地下加工场所D.附属设施的建设用地答案：C解析：我国城市用地分为以下八大类：居住用地；公共管理与公共服务设施用地；商业服务业设施用地；工业用地；物流仓储用地，指城市中物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；道路与交通设施用地；公用设施用地；绿地与广场用地。在发放贷款时，衡量贷款申请人偿债能力的指标通常为（）A、贷款价值比率B、贷款金额C、首付比率D、偿还比率答案：D解析：偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比

27、率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率房屋买卖合同不属于( )。A、 要式合同B、 不要式合同C、 有偿合同D、 双务合同答案：B解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“合同的分类”的掌握。有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。房屋买卖合同必须采用书面形式，所以不属于不要式合同。因此，本题的正确答案为B。共用题干赵

28、先生购买一套旧有住房，建筑面积200，每平方米售价4500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求赵先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。如果赵先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有( )。A:赵先生无能力还款，保证合同自然终止B:置业担保公司按商业银行要求先行为其清偿债务C:保证合同终止后，职业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿D:保证合同终止后，商业银行有权向担保公司追要未清偿的债务答案：B,C解析：21年房地产经纪人历年真题解析9节 第9节房地产经纪人员应拥有完整

29、的知识结构，该知识结构的最外层是（）。A.房地产估价知识B.经纪知识C.法律知识D.文化修养答案：D解析：参考第1题解析。在房地产交易活动中一般简称的商品房价值，指的是商品房的（）。 A:使用价值B:交换价值C:潜在价值D:有效价值答案：B解析：下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（ ）。A.幕墙材质B.公共空间尺度C.标准层设计D.建筑结构答案：A解析：除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的因素包括：建筑外部形态；建筑内部空间；硬件配置；支持设备；管理服务与商业配套专业化。其中，写字楼的硬件配置要素包括

30、：a幕墙材质；b智能化配置；c卫生间配置；d停车位数量；e公共导视系统；f生态节能高新技术。甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某（ ）元。(2022年真题)A.50000B.67000C.83500D.100000答案：C解析：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本题中面积误差比在3%以内的面积为：1103%3.3（m2），返还买受人：3.3500016500（元）；面积误差比在3%以外的面积为：103.36.7m2，返还买受人：6.75000267000（元），共返还：165006700083500（元）。当房地产开发企业采用“大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透”的策略时，表明该房地产产品处于生命周期的（）。 A:引入期B:成长期C:成熟期D:衰退期答案：B解析：