21年房地产估价师模拟试题7辑.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题7辑21年房地产估价师模拟试题7辑 第1辑国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对闲置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、5年答案：C解析：本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对闲置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P158159。 土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市

2、基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。A一种或一种以上B两种或两种以上C三种或三种以上D四种或四种以上正确答案：B答案 B由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。工业用地的最高出让年限是（）年。A、30B、40C、50D、70答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。工

3、业用地使用权的最高出让年限是50年。 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A2.0B3.0C4.0D5.0正确答案：B国有土地上房屋征收的主体是（）。A市、县级人民政府B市、县级房屋征收部门C房屋征收实施单位D市、县级房地产行政主管部门答案：A解析：国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋

4、征收与补偿工作。 （二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2022年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2022年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2022年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2022年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。第 8 题 火灾给该商铺房屋造成的直接损失为人民币（ ）万元。A140B150C190D700正确答案：A一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率

5、下降时房地产价格下降。( )答案：错解析：知识点 影响房地产价格的经济因素投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制 B.项目调研 C.项目财务评价 D.资金管理答案：C解析： 本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。21年房地产估价师模拟试题7辑 第2辑对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土

6、地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。A、1 B、2 C、4 D、5答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。参见教材P249。权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）答案：错解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土

7、地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A2.0B3.0C4.0D5.0正确答案：B在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业答案：A,C,D解析：本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。厂商经营决策的利润最大化原则是（）等于边际成本。A.边际收益 B.利润 C.总收益 D.平均收益答案：A解析：本题考查的是成本理论。边

8、际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。 根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）答案：错解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场

9、价格。为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。21年房地产估价师模拟试题7辑 第3辑 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费

10、C.摊销费 D.修理费答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费

11、用在甲、乙两家间的分配额。正确答案：1甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250m24500元/m2=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680m24100元/m2=15088000元两地块合并后的价值为：(1250m2+3680m2)4800元/m2=23664000元甲、乙两地块合并后增值为23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自

12、的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。试题分析(1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率

13、为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：B一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力 B.评价企业的资产管理水平 C.评价企业的营运能力 D.评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企

14、业的发展趋势。 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（）。A.投资控制 B.质量控制 C.全过程控制 D.动态控制 E.进度控制答案：A,B,E解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。21年房地产估价师模拟试题7辑 第4辑 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以

15、求得未来各期净收益现值的比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。 建筑与水有关的物理性质有（ ）等。A孔

16、隙率B抗渗性C抗冻性D弹性和塑性E耐磨性正确答案：BC甲乙两宗土地，甲单价为900元/，乙单价为600元/，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。A、甲B、乙C、甲、乙一样D、无法判断答案：A解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=9006=150（元/m2），乙的楼面地价=6003=200（元/m2），甲的价格低。参见教材P105。已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、240

17、5C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该

18、店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案：解析：1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.40.50.2?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.40.30.12?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.4

19、0.20.08 ?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.60.50.3?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.60.30.18?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.60.20.12方法一：列表计算方法二：公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.30.2-0.160.12-5.130.08+11.860.3+0.490.18-7.090.12=3.83（万元）（2）计算净现值不小于零的累计概率净现值不小于零的累计概率0.20.30.180.68

20、只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。答案：对解析：一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。21年房地产估价师模拟试题7辑 第5辑下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是投资估算。选项A属于管理费用。参见教材P262。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 名义利率越大

21、，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：可行性研究的步骤包括（）。A、接受委托B、调查研究C、风险分析D、方案选择和优化E、财务评价和综合评价答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告。只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A初始注册B变更注册C延续注册D注销注册E撤销注册答案：A,B,C解析：房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当

22、事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院建设行政主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专注于某一类型的房地产。( )正确答案：答案 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。下列关于工程造价控制主要方法的表述中，不正确的是（）。A.限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系 B.价值工程以提高价值为核心，以创新为支柱 C.工程造价控制的主要方法之一是招标投标 D.工程项目管理的核心是合同管理答案：B

23、解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE 运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。A较高B较低C最高D居中正确答案：B21年房地产估价师模拟试题7辑 第6辑 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。A该

24、国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（）答案：对解析：考点:建设成本。小区内的经营性用房，开发商用于自营或出租，其成本不应摊入销售住宅的价格中。一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60852（年）。房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（ ）。A.房地产开发企

25、业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性答案：B解析：房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值 B.评估对象的构成 C.装饰装修评估结果 D.评估对象基本情况 E.停产停业损失评估结果答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时

26、，市场上的投资者将迅速增加。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市市区的土地属于（ ）所有。A市民B省级人民政府C城市人民政府D国家正确答案：D宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：城市市民的土地属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产

27、价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A、拟投入资本金的数量 B、开发项目是否分期 C、开发经营方式 D、物业类型的匹配结构 E、开发项目的复杂程度答案：B,C,D解析： 本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造24个基本评价方案。21年房地产估价师模拟试题7辑 第7辑房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：错解析：考点:房地产投资的个别风险。时间

28、风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。 成本法估价的操作步骤有( )。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料C测算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格正确答案：BCDE答案 BCDE运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。 对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?

29、分别需要搜集哪些资料?正确答案：土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（）答案：错解析： 本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（）。A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案：D,E解析：本题考查的是难以变现。选项A，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B，

30、熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）答案：对解析：本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。 当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。A全租金方式B毛租金方式

31、C净租金方式D基本租金方式正确答案：C在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容答案：A,B,C解析：写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ ）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时问对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。