2022房地产估价师经典例题8卷.docx

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1、2022房地产估价师经典例题8卷2022房地产估价师经典例题8卷 第1卷城市房屋征收评估价值的确定不考虑被征收房屋的（）。A.区位 B.用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在（ ）。A.竞争性B.相互依存性C.排斥性D.垄断性答案：B解析：本题考查的是寡头垄断市场的特征。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。P208。城市规划具体

2、编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。光污染包括（）。A灯光污染B玻璃幕墙反光污染C眩光污染D宇宙线辐射污染E视觉污染答案：A,B,C,E解析：光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染包括：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染

3、。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。宇宙线辐射污染属于放射性辐射污染。2022房地产估价师经典例题8卷 第2卷在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、

4、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案：A,C,D解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171172。 李某购买新房并入住，说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改

5、购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B （ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。A房地产估价B房地产咨询C房地产贸易D产地产开发正确答案：D房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D某成片荒地面积2k

6、m2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。A.261.67 B.436C.527.8 D.654.12答案：B解析：2022房地产估价师经典例题8卷 第3卷集体土地未经依法( )不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案答案：B解析：集体土地不经征收不

7、得出让，除允许集体土地流转外。注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400答案：B解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值10070%70（万元）；应纳房产税的税额70（130%）1.2%0.588（万元）。 对下列概念的描述，正确的是（ ）。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际

8、生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VMP）和边际收益产量（MRP）两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本（AFC）是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本（MFC）是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格正确答案：ACD一般性货币政策工具是指（）借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施工普遍性影响所采用的工具。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析： 本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策工

9、具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施工普遍性影响所采用的工具。2022房地产估价师经典例题8卷 第4卷甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2022年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。第一次估价优先选用的估价方法是（）。A.收益法和成本法B.比较法和成本法C.收益法和假设开发法D.收益法

10、和比较法答案：D解析： 该综合体商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售，适宜选择比较法和收益法估价。 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D答案 D此人应占有的土地份额126-(2400800)6000300800 100%5.75%甲公司开发建设一住宅小区，计

11、划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1小题转让该项在建工程应具备哪些主要证件？2小题简述评估技术路线。答案：解析：(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2)用假设开发法。 估算该工程完工后的价值。 采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费

12、，求得待估房地产的价值。 试题分析 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。您可能感兴趣的试题 理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。A同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量E供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1正确答案：BCD同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为O时，表明无论价格如何变动，

13、供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。2022房地产估价师经典例题8卷 第5卷 城市用地共分为（ ）大类。A8B10C16D46正确答案：B 联合代理是指将代理权授予二人以上的代理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45正确答案：B 农用地包括（ ）。A养殖水面B草地C耕地D水利设施用地E未利用地正确答案：ABC土地管理法第四条：前款所称农用地是指

14、直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。水利设施用地属于建设用地。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。2022房地产估价师经典例题8卷 第6卷下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A

15、.企业所得税 B.个人所得税 C.印花税 D.增值税 E.契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税；另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A、整体资产中的房地产 B、已灭失的房地产 C、未来状况下的房地产 D、“干净”的房地产 E、共有的房地产答案：A,B,C解析： 本题考查的是房地产的种类。按照房地产的

16、实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过5 年。(答案：对解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权(用途不变；国有国有)：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国

17、有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5 年。 经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。A750%B756%C771%D776%正确答案：D2022房地产估价师经典例题8卷 第7卷下列属于优先股股东享有权利的是（）。A.参加股东大会 B.股票转让权 C.参加表决的权利 D.要求赎回权答案：D解析：

18、本题考查的是股票的基本分类。优先股股东享有的权利有分配股息的优先权、分配剩余资产的优先权、有限的表决权、要求赎回权。 城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格正确答案：C住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业，城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建，大修自住

19、住房。 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）。A最高最佳使用原则B合法原则C替代原则D谨慎原则正确答案：D集体土地未经依法( )不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案答案：B解析：集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。2022房地产估价师经典例题8卷 第8卷 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依

20、据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则

21、表明商品为奢侈品。参见教材P185。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（）答案：对解析：考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。