2022房地产估价师预测试题9章.docx

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1、2022房地产估价师预测试题9章2022房地产估价师预测试题9章 第1章 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。A 14140B42421C56561D60000正确答案：B某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法2：价值比为50%

2、30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。 （ ）正确答案：写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商（）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A.合理原则 B.有效原则 C.合法原则 D.公正原则答案：C解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓客观 ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定

3、，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的。且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A、49627B、576

4、47C、65548D、74687答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失500001.005-1.550000.85/0.005（1-1.005-6）74687（元）。参见教材P22。关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润答案：C解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，在

5、静态分析法中，后续开发的必要支出和开发完成后的价值，都是在价值时点（通常为现在）的房地产市场状况下的价值。P349。 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。A权利和义务关系B财产关系和人身关系C民事法律关系D法律关系正确答案：B2022房地产估价师预测试题9章 第2章保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（）享有。A、委托人B、拍卖人C、竞买人D、竞卖人答案：A解析： 本题考查的是保留价规则。保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市

6、场价格进行的评估。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。A3.75%B7.5%C15%D15.87%正确答案：Di=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87% 保险这种经济补偿制度，是通过保险人与投保人订立保险合同，形成一种权利和义务的法律关系来实现的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。但地基承受荷载的能力是有一定限度的。（）答案：对解析：本题考查的是地基、基础与地下室。整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。但地基承受荷载的

7、能力是有一定限度的。 自营贷款期限最长一般不得超过10年(对个人购买自用普通住房发放的按揭贷款最长不得超过30年)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000m2公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元m2的价格回购。假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等为 4500 元m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始

8、销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%，销售均价分别为 15000 元m2、18000 元m2和 20000 元m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）答案：解析：（1）该企业可竞投的最高地价设该企业可竞

9、投的最高地价为x 万元，则：解得：x49330.30 万元。（2）最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共租赁住房面积为y 万m2，则：解得：y6598.23m2。注意：加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。 下列表述中，不正确的是（ ）。A甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分B甲公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书利住它使

10、用说明书正确答案：ACD某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用（）进行评估。A.重置成本法 B.影子工程投资法 C.比较法 D.价差法答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。2022房地产估价师预测试题9章 第3章 交易日期修正的具体方

11、法为( )。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABC答案 ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为

12、( )。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 某房产年折旧率为1.6，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲领取0.3万营业房房屋所有权证后，应当（ ）A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 房屋所有权人同意征收是实

13、施国有土地上房屋征收的前提。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。 注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。A1000B5000C10000D30000正确答案：B2022房地产估价师预测试题9章 第4章 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D委托方确定的用途正确答案：B甲、乙两家

14、相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值150（5070）30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（503080）。 结账工作一般包括试算平衡和调整账目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房屋征收的表述错误的是（）。A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损

15、失予以公平补偿B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿C.房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格答案：A解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P53。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房屋面积测算

16、的一般规定。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。商品越是耐用，（）。A、越富有弹性B、需求弹性越小C、越缺乏弹性D、完全无弹性答案：B解析： 本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（）答案：对解析：房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地

17、建设行政主管部门和其他有关部门报告。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。2022房地产估价师预测试题9章 第5章甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（

18、分别称为A座、B座）8层共5000的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。该商品房预计2022年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（）。A、估价对象状况及房地产市场状况均为2022年7月的状态B、估价对象状况及房地产市场状况均为20

19、22年6月的状态C、估价对象状况为2022年6月的状态，房地产市场状况为2022年7月的状态D、估价对象状况为2022年7月的状态，房地产市场状况为2022年6月的状态答案：B解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。这是要求未来时点（即将来房地产市场状况下）的价值，因此应是未来时点和估价对象未来状况的情形。某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值是（ ）万元。A

20、. 2414.5 B.2759.4C.3066D.3153.6答案：B解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取土地出让方式或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 B.国有企业改组为股份合作制的 C.国有企业兼并国有企业.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D.国有企业租赁经营的 E.非国有企业兼并国有企业的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处

21、置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体正确答案：C 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ）。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化正确答案：BC建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技

22、术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A、价格 B、供给量 C、开发成本 D、开发价值答案：A解析：本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能

23、；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。参见教材P122126。 (一)甲开发公司（以下简甲公司)2022年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠。当地契税税率4%。丁某2022年秋通过公务员考试进入某单位，2022年12月以14万元的房改价格购得单位

24、一套存量公有住房，2022年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。根据材料回答第 19 题。第 1 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。A养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批B征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金C甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权D如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和

25、临时周转房正确答案：BD等成本线又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。A、 企业预算线B、 家庭预算线C、 单位预算线D、 社会预算线答案：A解析：知识点 生产理论2022房地产估价师预测试题9章 第6章下列划拨用地不可以拍卖的有（）。A、国家机关用地和军事用地B、城市基础设施用地和公益事业用地C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D、法律、行政法规规定的其他用地E、集体所有土地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。划拨用地不可以拍卖的有：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和

26、公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P447。房地产测绘的作用不包括（）。A.为房地产开发.经营以及交易提供基本信息服务 B.为房地产管理提供信息服务 C.为其他部门提供参考资料 D.确定房地产价格答案：D解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘的作用：（1）为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务；（2）为房地产管理提供信息服务；（3）为其他部门提供参考资料 下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。A围墙B外墙C隔墙D填充墙E幕墙正确答案：ACDE工程投资额在30万元以上的，可以不申请办理施工许可证。（）答案：错解析：

27、本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 （ ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店正确答案：A市级购物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A根据城市房地产

28、管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。中华人民共和国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（ ）万元。A1

29、504B1404C1304D1204正确答案：B1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%)1404(万元)2022房地产估价师预测试题9章 第7章 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10，管理费用

30、为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8，贷款利率为17，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5、5.48；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。答案：解析：（1）项目总开发价值：总销售收入：2970009518000=507870（万元）销售税费：5078705.48=27831.276（万元）项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）（2）项目总开

31、发成本：土地成本：2970001280=38016（万元）建造成本：2970004500=133650（万元）其他工程费：13365010=13365（万元）管理费：a土地管理费：380168=3041.28（万元）b建设期管理费：（133650+13365）8=11761.2（万元）c管理费合计：14802.48万元销售费用：5078703.5=17775.45万元财务费用：a土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）（1+17）3-1=24700.593（万元）b建造费用其他工程费建设期管理费用销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）（1+

32、17）3/2-1=46883.025（万元）c财务费用总计：71583.618万元项目开发总成本：38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99。某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（

33、）万元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考点:假设开发法运用举例。38502850（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A、 按存量增量细分B、 按交易形式细分C、 按目标市场细分D、 按房地产用途细分E 按地域细分答案：B,C,D解析：解析 房地产市场细分建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外

34、与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911答案：B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。损失污染治理费用损失的租金净收益的现值=50003000（115%）（P/A，0.5%，3）50003000

35、（115%）（1/0.5%）11/（10.5%）312574.13（元）。 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A 在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据（），债券一般可分为附息债券和贴现债券。A.发行主体的不同 B.偿还期限的长短 C.利息的不同支付方式 D.发行方式答案：C解析：本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。2022房地产估价师预测试题9章 第8章下列属于敏感性分析

36、目的的有（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据 B.确定用于敏感性分析的财务评价指标 C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案 D.确定不确定性因素可能的变动范围 E.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力答案：A,C,E解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动

37、如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（）答案：错解析：复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。 某职

38、工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。A7264.891B12414.37C78661.36D52668.86正确答案：C某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（）。A.点源B.固定源C.高架源D.间断源答案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。对于烟囱而言，其属于固定污染源，高架源；由于题干信息表述该烟囱独立于生产运营中的火力发电厂，故其应为连续源。参见教材P51。在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前

39、提是( )。A、 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、 房地产在过去无明显的季节变动D、 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：知识点 长期趋势法基本论述 某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格正确答案：ABC在建工程竣工并经房屋所有

40、权首次登记后，在建工程抵押权登记直接转为房屋抵押权登记。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物权分类。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题9章 第9章 下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为( )。A一

41、个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据B银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款C项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约D在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此

42、进行E未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划正确答案：ACD答案 ACD B项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B3500(1+6%)3302(元/m2) 根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产投资项目总投资5000万元，其中

43、资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A、12.00%B、14.00%C、14.80%D、17.20%答案：C解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000R，借贷资金的财务费用=300010%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000R，资本金收益率水平=（2000R+3000R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。下列属于房地产交易管理机构主要职责的有（）。A

44、.制定国家有关房地产交易管理的法规 B.负责房地产交易合同网签备案.资金监管工作 C.整顿和规范房地产交易秩序 D.征收与房地产交易有关的税款 E.发布市场交易信息答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。房地产交易管理机构主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产较易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；负责房地产交易合同网签备案、资金监管工作；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场

45、发展服务。 房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）正确答案：尽管房地产有独一无二特性，但很多房地产之间仍有一定程度的替代性。(2022年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。根据国家城市区域环境噪声标准，3 类标准适用于（）。A

46、疗养区B居住区C工业区D大学区答案：C解析：根据国家城市区域环境噪声标准，环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别：0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB（分贝）执行；1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行 1 类标准；2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区；3 类标准适用于工业区；4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准值15dB。某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A、 50%B、 65%C、 60%D、 154%答