2022房地产估价师模拟试题7节.docx

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1、2022房地产估价师模拟试题7节2022房地产估价师模拟试题7节 第1节 政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.房产购买成本答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式现金流量图包含土地成本；建造成本及其相关费用；租金收入；运营成本；转售税费。参见教材P148。以出让方式取

2、得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。（）答案：对解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查正确答案：CC市场营销因素调查属于可控因素调查。

3、通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。2022房地产估价师模拟试题7节 第2节 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确

4、答案：两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收估价办法，甲公司能提出哪些估价要求对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答答案：解析：1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小

5、进行评估。2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价（注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别）。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务 B.以伪造证据.暴力.

6、威胁等方法妨碍.抗拒执行的 C.以虚假诉讼.虚假仲裁或者以隐匿.转移财产等方法规避执行的 D.被执行人延缓履行执行和解协议的答案：D解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。失信被执行人具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。2022房地产估价师模拟试题7节 第3节某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为10

7、0万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）答案：错解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，每年净经营收益相等，其投资回报是（）万元。A17.46B100.00C117.46D672.75答案：C解析：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。其中，投资回报是指投资者所投入的资本在经

8、营过程中所获得的报酬。根据题意得：房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A本题主要考查的是信用的概念。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题7节 第4节 可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；

9、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 （ ）正确答案：可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也可以设立担保公司。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。A相互关联B相互排斥C相互独立D相互制约答案：C解析：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几

10、个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。 因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由，延期以两次为限，每次不超过6个月。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5答案：D解析：本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。2022房地产估价师模拟试题7节 第

11、5节下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的有（）。A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m2 D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。2

12、022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022

13、年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（）个。A.2B.3C.4D.5答案：C解析：社会保险（SocialInsurance）是一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗

14、保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。 某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D20539正确答案：B以下不是房地产投资信托特征的是( )。A、 流

15、动性好B、 高现金汇报C、 市场价值不稳定D、 抵御通货膨胀答案：C解析：根据房地产投资信托的特征。(2022真题) 营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。A.1B.2C.4D.5答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2022房地产估价师模拟试题7节 第6节 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/m2。1998年1

16、0月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A7999B7967C7996D8028正确答案：D答案 D10008.29(1-0.4%)88028(元/m2) 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( )A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：CD押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A、按地域范围细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易方式细分E、按目标市场细分答案：A,B,D解析：考点:房地产市场细分。某市是按地

17、域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE2022房地产估价师模拟试题7节 第7节在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼

18、建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2022年11月4日至2022年11月16日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1.房地产估价规范(GB/T 502911999)。2.国土资源部土地估价规程。3. XX市人民政府XX市出让国有土地使用权基准地价。4. XX市房地局土地出让价格评估技术标准(试行）。5. XX市城市规划管理局审定设计方案通知书(XX)规审字XX号。6. XX公司房屋所有权证（XX全字第XX号

19、）。7. XX公司国有土地使用证XX全国用（XX)字第XX号。8.委托方提供的其他资料。9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准(XX)规审字X号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易

20、的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场

21、背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一）市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1.选取可比案例选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情

22、况见表343。2.条件修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表344。3.修正系数表根据修正指数表，编制修正系数表见表345，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元(二)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程

23、费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1.开发成本(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92

24、万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成本的10%。前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元(4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元开发成本合计为1771.58万元。2.管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元3.投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行20

25、22年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元4.投资利润根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元5.销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6.估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.9

26、0)万元=3570.95万元七、估价对象价格确定根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。答案：解析：(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同

27、应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。(15)估价结果缺少单价。(16)估价时点表述错误。(17)红线内市政费的计算错误。(18)前期工程费的计算错误。(19)投资利润计算错误。(20)缺少附件。 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为

28、获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？正确答案：解法一：(1)甲公司可能会提出如下要求：1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。(2)房地产估价机构可以作出的答复为：1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另外委托评估停产停业的损失补偿；2)对当前办公楼承租人

29、的损失应由甲公司与承租人协商解决；3）如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估（评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别），还可以对办公楼承租人的损失进行评估。解法二：甲公司可能提出的要求：(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估；(2)对办公楼承租人损失进行评估；(3)对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可作的答复：(1)应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估

30、，也可以评估办公楼承租人的损失；(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所

31、需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额 B.房地产折旧额 C.重置提拨款 D.房地产改扩建费用 E.所得税答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。