21年房地产经纪人历年真题解析9辑.docx

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1、21年房地产经纪人历年真题解析9辑21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第1辑相比其他组织结构类型，矩阵制组织结构的主要优点是( )。A:有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系B:有利于人员精简C:有利于高层管理者摆脱日常事务D:有利于统一领导答案：A解析：刘先生委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。下列

2、关于该宗房地产经纪业务已发生费用的表述中，错误的是（）。A.袁女士应该承担已发生的1700元费用B.甲公司可以与刘先生协商解决1700元费用问题C.甲公司可以向刘先生申请赔偿D.甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消答案：A,D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人向房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。房地产经纪机构承担最多的销售代理项目是（ ）。A.住宅项

3、目B.写字楼项目C.商业地产项目D.工业厂房的物业销售项目答案：A解析：房地产经纪机构承担最多的销售代理项目是住宅项目。房屋托管业务的操作要点包括（）。A、经纪公司与业主（出租人）和承租人分别签订租赁合同B、业主并不干预经纪公司的出租价格C、经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同D、经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”（免租期）E、业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任答案：A,B,C,D解析：房屋托管业务主要包含五个操作要点：经纪公司与业主（出租人）和承租人是分别签订租赁合同，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的。因为房屋托管不

4、是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中，业主并不干预经纪公司的出租价格。经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同。经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”（免租期），一般是3060天不等。业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。在房地产居间业务中，正确的观点或做法是()。A:同业协作时应本着真诚的精神，告知合作方的客户自己与合作者非同一经纪机构B:为防止业主跳盘，应尽早安排双方见面C:可通过书面委托来防范业主跳盘D:为提高工作效

5、率，同业协作时可直接或间接与合作方的客户建立联系答案：C解析：地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括（）。A、2级B、3级C、4级D、6级E、7级及以上答案：D,E解析：根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。在商品房买卖过程中，交易结算资金的存储和划转均应通过（ ）进行。A.交易结算资金专用存款账户B.商业银行交易结算资金专用存款账户C.客户交易结算资金子账户D.中国银行交易结算资金专用存款账户答案：A解析：交易结算资金的存储和划

6、转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。共用题干某房地产开发公司给某项目定位单身门领公寓，考虑到项目规模较小，并且所处片区不属于当前的热卖区，公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注，并希望通过强劲的营销迅速打开局面，定价策略拟采用低开高走的策略。项目推广以后，销售情况良好，但是一个月后销售量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：( )是从外部联系上找出各种相关因素。A:描述性调查B:探测性调查C:预测性调查D:因果性调查答案：A解析：土地异议

7、登记申请人应在异议登记之日起()d内起诉.A:10B:15C:30D:60答案：B解析：21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第2辑张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。(2022年真题)甲机构和张某的关系是（ ）。A.民事法律关系B.行政法律关系C.行政隶属关系D.劳动关系答案：A解析：民法通则第四章“民事法律行为和代理”第二节“代理”第六十三条

8、规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”可见，民法上的代理是一个涉及范围很广的民事行为。从房地产经纪活动中的民事法律关系来看。各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此，甲机构与张某之间的关系属于民事法律关系。一般来说，按照风险从低到高的房地产项目的排序是()。A:商业用房、写字楼、工业厂房、住宅B:写字楼、商业用房、工业厂房、住宅C:住宅、工业厂房、写字楼、商业用房D:住宅、工业厂房、商业用房、写字楼答案：C解析：共用题干如果

9、上题中吴先生购买房产后打算将房产租出以做置业投资，他委托某房地产中介公司的代其招租，在未租出前房屋仍由吴先生管理。假设你是该公司的房地产经纪人，请你站在中介公司的立场之上，回答以下问题。在接到吴先生的电话委托，出租其房屋时，你应根据拟定好的房屋情况资料清单尽力搜集房屋的情况资料，以下属于房屋情况资料清单内容的有()。A:房屋法定用途B:房屋地址C:房屋使用年限D:房屋建筑面积答案：A,B,C,D解析：写字楼市场的发展与（ ）有着极为密切的关系。A.GPIB.第一、二、三产业C.第三产业D.城市GDP产值E.相关经济政策答案：A,C,D,E解析：写字楼项目运作的宏观经济正相关性决定了对写字楼市场

10、的判断应当从城市宏观经济的发展大势入手。具体而言，写字楼市场的发展与城市GDP产值、GPI、第三产业、相关经济政策等有着极为密切的关系。核心主力店的招商对整个商场的运营的影响包括（ ）。A.商场辅助和配套店的引进B.帮助发展商创出购物中心的品牌来C.能带动整个商场的顺利招商与管理D.对于人流也起着关键的作用E.加强经营控制力度答案：A,C,D解析：核心主力店的招商对整个商场的运营成败，商场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个商场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。BE两项属于商户的首选原则为高

11、知名度主力商户原则的内容。下列关于房地产经纪行业组织管理职责的表述中，错误的是（）。A.保障房地产经纪人员依法执业B.对违规执业的房地产经纪人进行行政处罚C.按照章程对房地产经纪人员给予奖励或处分D.组织房地产经纪人员业务培训答案：B解析：房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行下列职责：保障房地产经纪会员依法执业，维护会员合法权益。组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察。拟订并推行房地产经纪执业规范。协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试。接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记。开展房地产经纪业务培训，对房地产经纪人进行继续教育，推动

12、知识更新。建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产经纪资信评价。进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查。调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷。按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分。提供房地产经纪咨询和技术服务。编辑出版房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传。代表本行业开展对外交往、交流活动，参加相关国际组织。向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业。办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。B项，违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，要受到行政管理部门处罚，甚至法律的制裁。消费者权益保

13、护法规定，经营者禁止侵犯消费者的人身权，不包括（ ）。A.不得对消费者进行侮辱、诽谤B.不得搜查消费者的身体及其携带的物品C.不得私自扣留消费者D.不得侵犯消费者的人身自由答案：C解析：消费者权益保护法从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的10项义务。其中，“禁止侵犯消费者人身权”是指经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发

14、宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。3.该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，这种业主类型是（）。A、 法人组织B、 小业主C、 自然人业主D、 非自然人业主答案：D解析：非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发企业、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主共用题干甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所

15、提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有( )。A:甲机构B:乙机构C:张某D:杨某答案：C,D解析：21年房地产经纪人历年真题

16、解析9辑 第3辑根据公司法规定“董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产”该法律规范属于（）。A.授权性规范B.禁止性规范C.义务性规范D.任意性规范答案：B,C解析：本题考核法律规范的种类。禁止性规范指规定人们的消极义务（不作为义务），即禁止人们作出一定行为的规范，其立法语言表达式为“不得”、“禁止”等； 义务性规范指规定人们必须作出某种行为或不作出某种行为的法律规范。本题公司法规定：董事、监事、高级管理人员不得利用职权属于义务性规范、禁止性规范。房源开发的原则主要有（）。A.有效性B.及时性C.灵活性D.集中性E.持续性答案：B,D解析：因为房源的重要

17、性，所以房地产经纪企业及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要持续开展的基础工作，也是房地产经纪企业及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则主要有四点：真实性，主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托。及时性，主要指房地产经纪人在获取目标房源的资料之后房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。集中性，是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点。某房地产投资项目的现金流量如表7-1所示（假设投资、租赁收入、装修支出各自发生在相应期初，转让收入发生在相应期末）

18、。(2022年真题)下列关于投资的表述中，正确的为（ ）。A.投资必须有投入B.投资必须有回报C.投资具有时间性D.投资具有风险性答案：A,B,C,D解析：作为投资，具有以下特性：必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。具有风险性。投入由于是事先的（通常是现在的），所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的（即未来的），所以它是不确定的可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的比预期的少。房地产登记信

19、息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，房屋原始登记凭证包括（）。A、房屋自然状况登记B、房屋所有权情况登记C、房屋权利变更依据D、房屋用途登记答案：C解析：房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中，房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。共用题干赵某拥有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120 m2、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了

20、装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20%，该损失应由保险公司理赔。根据以上内容，回答96100题。如果该居住区买房与租房的比例是7：3，该指标按其性质为（）。 A:结构相对指标B:比较相对指标C:强度相对指标D:比例相对指标答案：D解析：F房地产公司(以下简称F公司)申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准

21、。在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。H公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供( )。A、 建设用地规划许可证B、 项目转让合同C、 房屋所有权证D、 商品房预售许可证答案：D解析：知识点 房地产开发企业的设立条件房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与（ ）之间的权利义务关系。(2022年真题)A.交易一方B.交易双方C.交易当事人D.委托人答案：D解析：房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。即以合同形式来相对固定房地产经纪机构与委托人之间的

22、权利义务关系，从而有效保障当事人的合法权益。美国房地产经纪运作方式中最常见.用得最多的是( )。A.经纪人独家销售B.开放式销售和联合专卖销售C.卖主与经纪人独家销售D.包底价销售和优先购买答案：A解析：房地产说明书应当由（）编制、填写。A、房地产所有权人B、房地产行政管理部门C、房地产经纪行业组织D、房地产经纪人答案：A解析：2022年1月20日发布的房地产经纪管理办法明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。即房地产说明书应当由房地产所有权人编制、填写。21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第4辑房地产经纪机构的外部环境分析的内容包括（）A.宏观环境分析B.微观行业环境

23、分析C.风险分析D.管理制度分析E.市场分析答案：A,B,E解析：整体上看，房地产经纪机构的外部环境分析通常包括三个方面：宏观环境分析，包括相关法律法规、行业发展政策、经济发展状况、投融资环境等方面的分析和研究；微观行业环境分析，包括市场供求状况、竞争对手的状况、消费者需求等情况的分析；市场分析，包括本地市场现状、市场成熟度、市场发展趋势等情况的分析。目前我国房地产卖方代理包括( )。A:境外公司在我国境内承租房屋的代理B:境外个人在我国境内承租房屋的代理C:新建商品房销售代理D:房屋出租代理E:存量房出售代理答案：C,D,E解析：下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是( )。A.房地产

24、经纪职业道德属于外在的规范B.房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力C.房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人员不具有约束力D.房地产经纪职业道德通过职业责任感.行业准则.舆论等来约束房地产经纪人员答案：D解析：王先生委托房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。于是程小姐与房地产开发公司于2022年3月15日签订市内销商品房预售合同。王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给房地产开发公司，该开发公司于2022年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用

25、。程小姐在与房地产开发公司进行业务洽谈时，为确保王先生了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的（）证件。A.营业执照B.商品房预售许可证C.建筑工程施工许可证D.售楼说明书答案：A,B,C解析：新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示：房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；取得土地使用权证书或者土地的批准文件；持有建设规划许可证和施工许可证；现售的需取得竣工许可证；预售的需取得预售许可证；拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；其他配套设施和公共设施具备交付使用条

26、件或者施工进度和交付日期的证明文件；商品房买卖合同、商品房认购协议、购楼须知、购房相关税费须知、临时业主公约、前期物业管理服务合同、查丈报告、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件；经房地产开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。本案例中，房地产经纪人李某应认真检查开发公司的营业执照、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等证件。房地产品的市场竞争情况调研中，对竞争产品的调研内容主要包括（）。A:竞争产品的市场定价及反应状况B:竞争企业的生产能力技术装备水平C:竞争产品的市场占有率D:竞争企业的市场营销策略E:消费者对竞争产品的态度和接受情况答案：

27、A,C,E解析：在买方市场下，房地产成交价会偏向（）。A、买方最低出价B、买方最高出价C、卖方最低出价D、卖方最高出价答案：C解析：卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。甲乙二人结婚多年。乙拟将二人婚后购买的一套房屋出售给丙，所得房款用于归还其所欠赌债。下列说法不正确的是（）。A.该房屋归甲乙共同所有B.甲乙二人对该房屋有平等的处分权C.乙出售该房屋，需经甲同意

28、D.乙伪造甲的签名与丙签订房屋买卖合同后，丙可基于所有权对抗甲答案：D解析：夫妻对共同所有的房地产，有平等的处理权。夫或妻对夫妻共同所有的房地产做重要处理决定，如出卖房地产，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。如果夫或妻一方的擅自处分行为构成了对夫妻共有财产的侵权行为，该处分行为应归于无效，夫或妻一方可以请求返还该房地产。影响房屋是否上市交易的重要因素有（ ）。A.产权共有人的意见B.是否即将拆迁C.房屋面积大小D.是否涉案被查封E.是否已经抵押答案：A,B,D,E解析：房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、

29、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。2022年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物

30、向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。如果2022年12月，拆迁人需拆迁甲的住房，下列说法正确的是( )。A、 甲取得房屋拆迁许可证后，拆迁人才能实施拆迁B、 甲和拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，甲可以申请裁决C、 货币补偿的金额根据甲房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以其市场评估价格确定D、 拆迁人支付的房屋拆迁安置补偿费，甲只能得到一部分答案：B,C解析：知识点 城市房屋拆迁补偿的对象及方式 城市房屋拆迁纠纷的处理21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第5辑 从境外房地产经纪行业

31、的情况看，（）的房地产经纪行业管理是一种惯例。A.高效化B.科技化C.专业化D.网络化 答案：C解析：房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。从境外房地产经纪行业的情况看，专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。客户总价值包括（ ）。A.产品价值B.服务价值C.让渡价值D.人员价值E.形象价值答案：A,B,D,E解析：客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间的差额。客户总价值包

32、括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值；客户总成本包括货币成本、时间成本、体力成本和精力成本。( )是房屋权属用地的最小单位。A:幢B:丘C:宗D:户答案：B解析：甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（ ）。A.商品房预售方案B.土地使用权出让合同C.商品房预售许可证D.商品房销售委托书答案：C,D解析：城市房地产管理法规定，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。实

33、行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。房地产经纪机构执业的免责事由包括不可抗力等，不可抗力是指()。A:不能预见的客观情况B:不能避免的客观情况C:不能预见但也许可以克服的特殊情况D:不能预见、不能避免且不能克服的客观情况答案：D解析：客源的挖掘和建立是为了（ ），赚取服务佣金。A.保证供给B.真实意愿C.满意服务D.促成交易答案：D解析：客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用

34、客户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。信用的特征有（ ）。(2022年真题)A.信任性B.收益性C.风险性D.流动性E.固定性答案：B,C解析：信用的特征有：时限性，即商品或货币的让渡有一定期限；偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还；收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额；风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。房地产经纪信息管理的原则有（）。A.强化

35、房地产经纪信息的垄断性B.加强房地产经纪信息的目的性C.提高房地产经纪信息的时效性D.重视房地产经纪信息的系统性E.实现房地产经纪信息的共享性答案：B,C,D,E解析：房地产经纪信息管理的原则包括：重视房地产经纪信息的系统性；加强房地产经纪信息的目的性；提高房地产经纪信息的时效性；实现房地产经纪信息的共享性。认识现金流量图应把握（）。A、 时间段的长度B、 时间段的指向C、 时间段的划分D、 现金流量在时间段上发生的具体时点E、 现金流量在该时点上发生的具体数额答案：A,B,C,D,E解析：现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发

36、生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：时间段的长度；时间段的指向；时间段的划分；现金流量在时间段上发生的具体时点；现金流量在该时点上发生的具体数额；现金流量图上垂直箭头的指向。21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第6辑在房地产交易撮合中，房地产经纪人要解决的最主要问题是交易双方关于（ ）。A.付款方式B.交房日期C.成交价格D.税费承担方式答案：C解析：房地产交易撮合的难点；购买价格的撮合是最难的一个过程，在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与买卖双方分别进行协商，最终使二者达成一致。消费者的价格心理表现有不同类型，工

37、薪阶层在买房时多选择经济实惠，价格低廉的住房，这种价格心理表现是（ ）。(2022年真题)A.习惯性心理B.敏感性心理C.倾向性心理D.感受性心理答案：C解析：倾向性心理是消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向。不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入的消费者倾向于功能先进、高档名贵的高价格商品，中等收入的消费者倾向于经济实惠、价格较低的商品。因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。按照税法及中央和地方政府的有关规定，（ ）应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。A.土地使用权出让金B.城市维护建设费C.印花税D.土地增值税答案：C解析：按照税法及中央和地方政府的有关规定

38、，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括（）。A.制定均价B.制定分幢、分期均价C.确定层差和朝向差D.确定难点和重点户型价格E.形成价目表答案：A,B,C,E解析：房地产市场价格在市场的反复验证中，不断总结规律，房地产价格才能很好地被市场接受。新建商品房的价格确定过程为：制定均价；制定分幢、分期均价；层差和朝向差的确定；形成价目表；特别调整；付款方式对价格的影响。减少带客户到房屋建设工地看房的次数，这属于风险管理损失控制方法中的( )。

39、A:减少风险行为的程度B:自留与自保C:提高预防能力D:分散化答案：A解析：下列关于房地产经纪分支机构的表述中，正确的有()。A:分支机构能独立开展房地产经纪业务B:分支机构具有法人资格C:分支机构的财务独立核算D:分支机构首先应以自己的财产对外承担责任E:分支机构可以在境外设立分支机构答案：A,C,D解析： 经济适用房的来源有（）。A.由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房B.由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房C.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、拥挤户住房问题的住房D.将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适

40、用住房E.单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房 答案：B,D,E解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其来源一般有三种：由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。下列产品类型界定中，（）是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等。 A.商务公寓B.LOFTC.写字楼D.商务

41、综合体答案：C解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，写字楼是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等，不同档次的写字楼与不同发展阶段、规模实力的企业相匹配。房地产经纪行业自律组织可以（）。A、履行行政管理的职责B、经政府授权行使行业行政管理的职责C、制定对所有房地产市场主体都有约束力的章程D、在行业内立法答案：B解析：房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织可以通过社团登记和制定章程来确定自己的管

42、理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。房地产经纪行业组织所制定的章程应符合有关法律、法规和规章的规定。在法律、法规或政府行政管理部门明确授权的情况下，房地产经纪行业组织可履行应由政府管理部门履行的管理职责。21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第7辑根据城市房地产转让管理规定的规定，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让时，可以不办理出让手续的情形有()。A:根据城市规划土地使用权适宜出让的B:私有住宅转让后仍用于居住的C:按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D:同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E:根据城市规划土地使用权不宜出让的答

43、案：B,C,D,E解析：共用题干甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷

44、款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。甲机构应该收取的佣金为( )。A:1.8万元B:2万元C:1.85万元D:2.05万元答案：B解析：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括( )。A、 物业管理企业的酬金B、 物业服务支出C、 物业管理企业的利润D、 法定税费E、 物业服务成本答案：C,D,E解析：知识点 物业服务计费方式及区别商业街商铺属于按()分类标准划分的.A:商业形态B:商业辐射范围C:开发形式D:使用年限答案：C解析：下列各项的增加会造成应纳税所得额减少的有（ ）。A.该纳税年度的收入总额B.不征税收入C.免税收入D.税法规定的各项扣除E.以前年度亏损答案：B,C,D,E

45、解析：企业所得税的计税依据为应纳税所得额。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。共用题干有一旧厂房(该工厂土地为划拨地)委托红星中介机构代为出售。红星中介机构为其找到了买受人，但成交后办理过户手续时，发现该工厂所用土地按城市规划要求5年后将成为公共绿地。为此，该地块使用年限仅有5年。对于房地产拍卖，意味着拍卖全过程结束的是( )。A:拍卖物交付B:产权过户C:拍卖结算D:拍卖师承担答案：B解析：应由用地单位支付的征收耕地的补偿费用包括()。A:防洪费B:征地管理费C:土地补偿费D:安置补助费E:青苗补偿费答案：C,D,

46、E解析：在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的材料不包括（）。A.身份证件B.物业服务合同和管理规约C.房屋状况说明书D.钥匙答案：C解析：在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的资料包括：身份证明；合同约定转移的各种设施设备使用说明；各项交费凭证；物业服务合同和管理规约；钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。C项，房屋状况说明书属于房地产经纪人员需要准备的资料。为维护房地产购买者的合法权益，房地产经纪机构可以向客户（）。A.提供延伸服务B.提供决策参谋服务C.提供丰富的市场信息D.提供专业培训E.宣传法律法规答案：B,C解析：房地产经纪作为市

47、场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。21年房地产经纪人历年真题解析9辑 第8辑房屋租赁合同应当依法向( )部门登记备案。A:工商管理B:房产管理C:土地管理D:公安答案：B解析：商业地产项目的消费者心理特征分析的内容是（）。A、消费金额、频次B、消费追求的价值、消费时间C、家庭组织的构成、收入D、消费者在社会的角色和地位答案：B解析：据表7-12所示，消费者心理特征分析的内容有消费追求的价值、消费时间等。下列关于个人住房贷款的说法，正确的有（）。A、个人住房贷款包括商业性个人住

48、房贷款和住房公积金个人住房贷款B、住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的C、住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款D、国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展E、个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，分段计息答案：A,C,D解析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（