物业管理师考试真题及详解5卷.docx

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1、物业管理师考试真题及详解5卷物业管理师考试真题及详解5卷 第1卷某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是()。A:决定B:通知C:批复D:意见答案：A解析：本题考核的知识点为物业管理常用的行政公文。物业管理常用的行政公文包括决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。当物业管理公司对重要事项或者重大行动做出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项，并要在公司内部以文件的形式下达时，要使用“决定”这个文种。在民事诉讼时效期间的最后6个月内，权利人因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效()。A:中断B

2、:延长C:中止D:终止答案：C解析：本题考核的知识点为诉讼时效的中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 出租人的权利，包括按期收取租金、监督承租人按合同规定合理使用房屋以及( )等方面。A按期进行房屋管理B监督承租人进行房屋清扫C依法收回出租房屋D保障承租人居住安全正确答案：C 业主在监督业主委员会工作方面的权利包括( )。A有权对业主委员会的工作提出批评和建议B有权知晓业主委员会的收益情况C有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由D有权查询业主委员会保存的各项档案文件E有权制止并要求业主委员

3、会纠正其不被业主接受的行为正确答案：ACD 下列指标中，属于房地产市场供给指标的有（ ）。A城镇化率B存量C空置量D房屋施工面积E人均住房支出正确答案：BCD 下列选项中，物业管理的落脚点就是要( )。A保护业主的财产权利B为业主提供舒适的居住环境C为业主提供最上乘的服务D保护业主的各项合法权益正确答案：A物业管理常用行政公文不包括( )。A:通知B:决定C:意见D:计划答案：D解析： 保险的作用主要是( )。有利于国民经济持续稳定地发展有利于科学技术的推广应用有利于社会的安定有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡ABCD正确答案：D物业管理师考试真题及详解5卷 第2卷下列关于内部收益率的

4、表述中，正确的有()。A:内部收益率总是大于目标收益率B:内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率C:同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D:内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E:内部收益率越高，投资风险就越小答案：B,D,E解析：A项，内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标，即根据目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，当净现值为零时所对应的那个收益率，内部收益率并不是必然要大于目标收益率，C项，全投资内部收益率是否高于资本金内部收益率要视投资的资本结构而定。住宅建筑中的多层住宅为()层。A:2

5、4B:35C:46D:39答案：C解析：按层数分类，住宅建筑可以分为低层（13）层、中高层（79）层、10层及以上为高层住宅。租赁管理过程中，始终贯穿着()。A:租金调整B:租赁营销管理C:租约续期D:租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。建筑石膏制品的种类中，多用于民用住宅分室墙的制品是()。A:纤维石膏板B:石膏空心条板C:纸面石膏板D:石膏砌块答案：B解析：石膏

6、空心条板生产方法与普通混凝土空心板类似。生产时常加入纤维材料或轻质填料，以及提高板的抗折强度和减轻自重。这种板多用于民住宅的分室墙。 如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配，这属于管理规约中关于( )的内容。A业主的共同利益B物业的使用、维护、管理C业主应当履行的义务D违反规约应当承担的责任正确答案：A 取消住房实物分配，实施住房分配货币化的依据是( )。A进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知B.中华人民共和国合同法C.物业管理条例D普通住宅小区物业管理服务等级标准正确答案：A在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的()A:经济寿命B:投资收益C:整体服

7、务质量D:投资决策答案：B解析：在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反.会导致其物业价格下降。 狭义的行政组织的主要特征包括( )。A具有权威性B具有市场监督职能C具有强制力D属于预算拨款制的行政组织E全部财政来源于筹集资金正确答案：ACD物业管理师考试真题及详解5卷 第3卷物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。A:物业投资收益B:企业发展战略C:多样化服务D:延长物业的自然寿命答案：C解析：物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理

8、”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。 办理工程竣工验收备案应当提交的文件有（ ）。A工程竣工验收备案表B验资证明C法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件D企业章程E法规、规章规定必须提供的其他文件正确答案：ACE 下列选项中不属于物业管理中行政管理手段的是( )。A限制手段B警告手段C.经济手段D教育手段正确答案：B直管公房所有权人的代表是()。A:各级人民政府B:各级人民政府办公厅（室）C:房地产行政主管部门D:物业管理行政主管部门答案：C解析：公有房屋的所有权人是国家。直管公房一般自各级人民政府房地产行政主管部门管

9、理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。在住宅小区内经营广告的原则()。A:经过业主或业主大会同意B:不侵犯业主的经济利益和精神权益C:收益公开D:安全合法答案：B,D解析：按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，可将社会组织分为()组织。A:经济B:政治C:生产D:文化E:群众答案：A,B,D,E解析：按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，将社会组织分为经济组织，政治组织，文化、教育、科研组织，群众组织和宗教组织等几种类型。 指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。A总产量B平均产量C边际产量D日产量正确答案：C经营人际关系

10、的技巧包括()。A:处理好各种关系B:学会赞美C:人际交往中需要真诚D:保持良好的心态E:和成功人士交朋友答案：A,C,D,E解析：经营人际关系的技巧包括：处理好各种关系。在上司面前，讲诚信，讲义气，敬重他在与上司的相处中，谦逊是相当重要的，对同事不能太苛求，对每个人都一样友好，对下属要多帮助关心，人际交往中需要真诚，保持良好的心态。保持良好的心态，心中充满善意，你在和其他人的共同行动中，就会得到肯定的反应，和成功人士交朋友。要把自己也当作同样成功的人他们接触，经常参加些商展或商业年会等活动组织，进入这群人的世界，并且让他们认识你。物业管理师考试真题及详解5卷 第4卷 消防工作的指导原则是(

11、)。A“安全第一，预防为主”B“预防为主，防消结合”C“预防第一，安全为主”D.“安全第一，防消结合”正确答案：B 物业管理客户沟通的内容不包括( )。A与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流B与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作C与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流D与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流正确答案：B某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项

12、目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域由各承租单位自行管理。2022年真题问题：1.节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段等方面上下功夫）请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各两项以上（含两项）。2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务，设各设施管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言哪些是管理的重点工作？请简要说明理由。3.在物业服务过程中，相

13、关各方先后提出了以下观点：(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。(3)百货商场内夜间值班巡视不必于物业管理公司职责。(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。(5)大厦层项设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，对不当或错误的观点说明理由。1、(1)本项目建筑和设备设施管理的技术节能措施包括：楼面门窗采用节能建材，做好保温节能；制冷管道包做好保温层；采用非氟利昂制冷剂；冷却塔能源再利用。(2)本项目建筑和设备设施

14、管理的管理措施包括：减少门窗开启次数；空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度；更换节能照明灯具；绿化使用中水；关闭未启用物业空调。2、保洁服务、公共秩序服务以及消防管理服务属于管理的重点工作。理由如下：这三项是物业管理过程中发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全。因此属于重点工作。而设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。3、(1)裙楼出租经营场所的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，消防是物业管理的重中之重。(2)租赁业主分别与物业签合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权

15、人。(3)百货商场夜间巡视不是物业责任。该观点是正确的，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。(4)写字楼卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是正确的，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。(5)楼顶商业广告牌收入交到业主委员会账号的观点是错误的。物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。答案：解析： 城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的( )以及记账补贴后的收入。A社会保障费B利润C住房公积金D采暖费正确答案：A 经营战略形成阶段的重要内容有( )。A经营战略类型的选择B经

16、营战略方案的设计C经营战略方案的评估与决策D制定阐明经营战略的政策E确定企业的使命与目标正确答案：ABCD我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。A:单利B:复利C:年度D:季度答案：B解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对( )的物业管理项目。A物业管理无要求B小区居民素质有特定要求C物业管理有特定要求D小区公用设施与设备有特殊要求正确答案：C物业管理与居住心理效应中，( )是指在人际相互作用过程中形成的一种夸大的社会印象。A:近因效应B:首因效应C:晕轮效应D:

17、移情效应答案：C解析：物业管理师考试真题及详解5卷 第5卷一般来说，属于生活必需品的商品，其需求弹性系数具备的特征是()。A:价格弹性系数大于1B:价格弹性系数等于1C:收入弹性系数大于1D:收入弹性系数小于答案：D解析：一种商品如果是人们的生活必需品，需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐；而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，需求弹性就大。商品收入弹性的大小，一般被作为衡量“高档品”和“必需品”的标准。收入弹性系数大于1的商品，可归类为“高档品”；小于1的，则归类为“必需品”。物业租赁合同中租赁期限不得超过()年，超过部分无效。A:10B:20C:30D:40答案：B解析：物业租赁合同必须

18、有明确的租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。出入口管理系统一般由()组成。A:计算机B:电控锁C:识别卡D:报警传感器E:对讲门机答案：B,C,D解析：出入口管理系统也称门禁系统，主要由对讲机和电控锁组成。2022年4月的某天上午，彭某携带凶器及装修工具，来到某花园小区地下车库入口处，对小区的保安员A谎称到8楼搞装修，并出示了一张过期的出入证。恰遇一辆汽车出车库，A未看清楚出入证也未要求彭某登记，即同意其进入车库。彭某走到车库内通往电梯间的门边，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到8楼。在走楼梯时，彭某遇到了从楼上巡查下来的保安员B，B看到彭某手拿着装修工具不乘坐电梯甚是奇怪

19、便问：没有停电，为何走楼梯？彭某答：早下了一层，不想再等电梯了。B又问：拿工具去干什么？彭某答：给装修队送工具。B随后下楼走了。走到4楼，乙忽然想起，8楼根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会儿就会下来，便没有去追。彭某来到801对保姆C谎称是来搞维修的，便进了屋，并将门反锁。彭某要保姆拿出钱来。保姆说没有钱，也不知道主人的钱放在哪儿，随后突然往外跑，彭某随即将保姆杀害。问题：1.请仔细阅读并指出该保安员A、B做法的不妥之处？2.结合此案例所反映的该物业服务企业安全管理漏洞，说明应如何进行出入管理？1、(1)保安员A的不妥之处主要有：未仔细查验出入证。未要求来访客人进行登记。允许行人从车库

20、进入。(2)保安员B的不妥之处有：保安员乙在发现可疑之处后，没有足够的警惕性，没有及时采取措施。2、物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。在出入管理中，安防人员应熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。答案：解析： 对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下列的工作不属于物业服务企业负责的是（ ）。A开闭店B室内公共区域保洁C. 整体殿堂的装饰装潢D承租区域内的卫生

21、、安全管理正确答案：D()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A:直接资本化法B:收益还原法C:假设开发法D:报酬资本化法答案：D解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 物业管理招标的主体一般是( )。A物业的使用人B物业的建设单位C业主大会D主要业主E物业产权人正确答案：BCE条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过()会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。A:业主大会B:业主C:筹委会D:居民委员会答案：A解析：