2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第1篇 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A 垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列用地，法定出让年限为50 年的有( )。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文

2、化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。建筑区划内的道路，属于( )。A.原房地产开发企业所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.业主与物业服务企业共有答案：C解析：物权法规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（

3、 ）。A管理费B销售费用C其它费用D前期费用正确答案：B2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第2篇 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价报告应有至少（ )名专职注册房地产估价师签字。A. 1B. 2C. 3D. 4正确答案：B 我国的国库

4、券为（ ）。A短期债券B中期债券C长期债券D永久债券正确答案：B根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业若同正确答案：A此题已过时。根据新修订的物业管理条例，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金答案：A,B,C,D解析：在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：未知的需要求取的待开发房地产

5、价值；待开发房地产取得税费；后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第3篇一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场，也称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 （ ）是将估价对象与在估价时点的近

6、期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。AP=0BEPCE=PDEP，则消费者不满意；若EP，则消费者会非常满意。某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定

7、对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）答案：解析：（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）

8、该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C450D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实

9、际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第4篇 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A、周围环境状况安宁程度B、位置有利于原料和产品的运输C、自然景观D、繁华程度和临街状况答案：D解析： 本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的

10、区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选 D.项目财务评价 E.规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工

11、作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标答案：B解析：本题考查的是相对指标。存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。分子分母为两个不同性质的总体，但是具有一定联系。此为强度相对指标。P344。 除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。A没有使用期限的限制B一律70年C与出让土地使用权的年限一样D根据用

12、地性质由政府与使用者协商确定正确答案：A除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第5篇确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A.固定性决策 B.标准化决策 C.程序化决策 D.科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”

13、金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）

14、此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )答案：对解析：工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他应该向银行还息为（）万元。A、39.34B、19.67C、20.38D、30.56答案：B解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P（

15、1+i）n-1计算，In=100（1+6%12）123-1=19.67（万元）。参见教材P154。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第6篇 均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中

16、一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与

17、被征收房屋价值评估时点 致。参见教材P49。冷轧钢板按厚度分只有（）一种。A、厚板 B、中厚板 C、中薄板 D、薄板答案：D解析：本题考查的是钢材、木材和水泥。冷轧钢板只有薄板一种。因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133, 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公可正确答案：ACD2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第7篇动态投资回收期是指当考虑现金流折

18、现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资答案：B解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补

19、偿费用的是（）。A、房屋价值补偿费B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、土地补偿费答案：D解析： 本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。参见教材P259。 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D 如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以提高再贴现利率。反之，中央银行可以适当降低再贴现

20、利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（）。A.用地控制指标B.建筑形态控制指标C.城市设计引导指标D.环境容量指标答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。建筑高度属于建筑形态控制指标。从字面理解，也应该是建筑形态控制指标。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第8篇 担保物权包括（ ）。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权正确答案：CDE用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。某城

21、市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.

22、85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。甲房地产开发公司2022年的销售毛利率为（）。A、18.51% B、22.94% C、24.68% D、53.79%答案：C解析：本题考查的是财务分析。销售收入净额=1.58亿元，销售成本=0.85+0.17+0.13+0.04=1.19亿元，销售毛利率=销售毛利/销售收入净额=（1.58-1.19）/1.58=24.68%。某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2022年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金

23、为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2022年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。答案：解析：(1) 计算出租人权益价值合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金1501221000360(万元)出租人权益价值360(1-30%)(1/1.082+1/1.084+1/1.0816)1072.38(万元)(2) 完全产权下的市场价值第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支

24、付。即租金200121000240(万元)完全产权市场价值240(1-30%)1-(1.05/1.08)16/(8%-5%)2031.90(万元)(3) 承租人权益价值2031.90-1072.38959.52(万元) 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。A通货膨胀影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿正确答案：C银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E

25、.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：（1）对未取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调査审核，对成立

26、不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。（8）严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出

27、让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。（9）对房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收人优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收人挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行对于有效还款来源的实际控制。 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。A李某按成交价1%缴纳契税B房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税C李某抵押该房，减半征收印花税D李某出租该房，免征个人所得税正确答案：AB2022房

28、地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第9篇某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表334。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。通过计算可得，该投资项目的财务净现值为（ ）万元。A.-735.34 B.271.93C.3564.73 D.3878.61答案：B解析：房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( )。A、 科学的估价理论和方法B、 估价人员的经验C、 估价人员的艺术修养D、 严谨的

29、数学公式和数学模型E 准确无误的计算过程答案：A,B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。参见教材P121

30、。(2022真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以三次为限，每次不超过两个月。（ ）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。P94。 招标方式可以分为公开招标和( )招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。