21年房地产估价师考试真题精选及答案7节.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案7节21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第1节 （ ）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。（）答案：对解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应

2、等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。 估价人员在估价时应搜集的资料有（ ）。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C相关实例资料D各种相关的修正率表E反映估价对象状况的资料正确答案：ABCE估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。(2022真题) 限价商品

3、住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。（）答案：对解析：考点:房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家

4、投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场答案：A,B,C,D解析：零售商业物业依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围通常分为以下五种类型：市级购物中心；地区购物商场；居住区商场；邻里服务性商店；特色商店。 衡量会计

5、信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第2节某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/（1.083-1）=119.31（万元）。 房地产的（ ）性,决定了房地产市场是地区性的市场。A

6、不可移动性B适应性C各异性D相互影响性正确答案：A房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（ ）确认。A房地产行政主管部门B房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D房屋登记机构正确答案：C评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发答案：A,C,D解析：在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选 项A属于建筑物实物中的装饰装修。参见教材P49

7、、76。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地

8、产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年A38B40C68D70正确答案：B 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。A政策影响B依赖C相互影响D波及正确答案：C答案 C 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第3节某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了

9、1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D解析：本题考查的是最高额抵押权。物权法规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保

10、。参见教材P146。银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A.3583B.3909C.4300D.4778答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。( )答案：错解析：知识点 基于租赁收入测算净收益的基本公式 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑

11、物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害

12、赔偿估价方法是（）。A、收益资本化法B、修复费用法C、赔偿实例比较法D、损害前后差价法答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（）答案

13、：对解析：本题考查的是房地产开发企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的

14、12%，营业税等为6%，报酬率为8%。请评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。正确答案：21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第4节 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（）答案：对解析：本题考查的是诉讼时效。中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。房产分户图的主要内容有( )。A.房屋轮廓线 B.房屋建筑面积C.用地面积 D.比

15、例尺E.房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。A、 管理人员工资B、 房屋开发费C、 财务费用D、 办公费E 勘察费用答案：A,D解析：根据管理费的定义。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报

16、酬、佣金，这体现了房地产中介服务的（）特点。A.人员特定 B.委托服务 C.服务有偿 D.竞争性答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。自 2022 年 9 月 27 日起，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（）答案：对解析：为支持公共租赁住房建设和运营，自 2022 年 9 月 27 日起执行下列税收优惠政策，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善：对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城

17、镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额 12以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A50%B65%C60%D154%正

18、确答案：B答案 B建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。 下列对要约的理解有误的是（ ）。A要约是指希望与他人订立合同的意思表示B要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思C要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段D要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第5节 以下关于零售商业物业租金的描述错误的是（ ）。A零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用B零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的、与租户经营业绩

19、不相关的一个最低收入C零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金D百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付正确答案：B某住房抵押贷款估价项目，属于法定估价业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。（）答案：错解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。参见教材P424。 请根据以下内容回答 105110 题甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住

20、宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。第 105 题 乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A能保本而接受的最高地价B能保本而接受的最低地价C能取得正常利润而接受的最高地价D能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：

21、D当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的1年期以上的资金交易活动的总称。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。参见教材P259。 以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。A国库券的利息按复利计息B个人储蓄存款的利息按单利计息C住房抵押贷款按复利计息D房地产开发贷款按复利计息E住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息正确答案：BCD答案 BCD 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单

22、利计息，房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息。控制性详细规划的作用是( )。A.规定城市规划区范围 B.确定用地面积和用地界限C.引导建设 D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置答案：C解析：1.控制性详细规划起着承上启下的作用控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导3.控制性详细规划是城市政策的载体某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是

23、房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。临时建设应当在批准的使用期限内（）。A.强制拆除 B.自行拆除 C.没收 D.转让答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第6节对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )答案：对解析：一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79答案：D解析：复利系数的应用。P5+A（P

24、/A，I，n）5+5（1+6%）17.8-1/6%（1+6%）17.858.79。由于房地产估价人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产估价人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（ ）答案：错解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。城市房屋征收评估价值的确定不考虑被征收房屋的（）。A.区位 B.用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收

25、房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。A20%B10%C30%D40%正确答案：C下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。A.不动产物权生效时间为登记发生制B.不动产登记薄由专人管理、永久保存C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原

26、因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形：一是法定生效，二是基于法律行为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49答案：C解析：本题考查的是复利计算。A11（15%），n15-114，i8%，s5% 由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。A价格越高，需求越B价格越低，需求越小C价格越低，需求越大D价格越高，需求越大正确答案：D21年房地产估价师考

27、试真题精选及答案7节 第7节成套房屋的建筑面积为套内使用面积加分摊的共有建筑面积之和。（）答案：错解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用

28、商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。甲公司取得 1500 万元贷款的种类属于（）。A.保证贷款B.质押贷款C.自营贷款D.中期贷款答案：D解析：甲公司用商业用

29、房向银行抵押贷款 1500 万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含 5 年）的贷款，借款期限为 3 年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。有关H公司购房，下列说法错误的有( )。A、 H公司应缴纳营业税40万元B、 H公司应缴纳契税20万元而非32万元C、 担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D、 合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效答案：A,B,D解析： 张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双

30、方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。A96B104C140D166正确答案：B 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元) 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A传统价值评估

31、B价值分配C相关经济损失评估D价值减损评估正确答案：C某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（）答案：错解析：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。 （ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设正确答案：B