21年房地产估价师考试真题及答案8辑.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及答案8辑21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第1辑 常以每月每平方米为基础计算。A百分比租金B基础租金C建筑面积租金D使用面积租金正确答案：B答案 B基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支

2、出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P3

3、48。 民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用收益法估价的首要步骤是（）。A.测算收益期或持有期 B.测算未来收益 C.确定报酬率或资本化率.收益乘数 D.选择具体估价方法答案：D解析：本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收

4、益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（）答案：对解析：考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采

5、用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第2辑 （ ）通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院正确答案：B居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地

6、产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水

7、、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。 地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金答案：A,C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的

8、建设成本、管理费用和销售费用。（已完工）参见教材P351。 具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列哪一项不属于建设工程规划许可管理的主要内容（）。A.建筑管理 B.线路管理 C.道路管理 D.管线管理答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。注册结构工程师的工作内容是从事建设工程项目总承包管理或施工管理。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程

9、师主要是从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。建设工程项目总承包管理或施工管理属于注册建造师的工作内容。21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第3辑关于房屋租赁期限的说法，正确的有( )。A.租赁期限不得超过20 年B.租赁续订期限可以超过20 年C.租赁期限超过20 年的，合同无效D.出租人在租赁合同届满前不能收回房屋答案：A解析：合同法规定，租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。

10、 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性正确答案：C根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A独一无二B寿命长久C供给有限D价值量大E保值增值答案：A,D解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无

11、形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从投资者的角度

12、来看资金的增值特征使其具有时间价值。答案：对解析： 下列属于公益事业房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第4辑在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )答案：错解析：知识点 零售商业物业房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。估价方法中，主要用于存量房交易

13、税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、长期趋势法D、多元回归分析法答案：D解析：考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。当房地产市场成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。（ ）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。P8990。房地产估价师可以在2个或者2个以上房地产估价机构执业。（）答案：错解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注

14、册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。不动产登记薄记载的内容包括（）。A、自然状况

15、B、权属状况C、权利限制D、提示事项E、不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（）。A、突发性地陷B、爆炸C、战争D、暴风答案：C解析： 本题考查的是财产保险。免责条款。包括战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗力因素造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的

16、灾害事故损失。21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第5辑以下应列入资产负债表的有( )。A.利润项目 B.符合费用定义和费用确认条件的项目 C.符合收入定义和收入确认条件的项目 D.符合负债定义和负债确认条件的项目E.符合资产定义和资产确认条件的项目答案：D,E解析：六、利润利润是指企业在一定会计期间的经营成果，利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。直接计入当期利润的利得和损失是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利润项目应当列入利润表。 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其

17、利息应征税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。选项BCD均属于不计算建筑面积的情况。全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（）答案：对解析：公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。商业辐射区域分析的内容主要有（）。A、可能的顾客流量B、消费者行为、喜好和偏爱C、购买能力分

18、析D、区域优势E、消费导向答案：A,B,C解析：本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。该宗工业用地应补地价(单价）为（ ）元/m2。A.1300 B.2732 C.4240 D.4876答案：C解析：收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、 均衡原理B、 替代原理C、 预期原理D、 未来趋势原理答案：C解析：房地产当前的价值不是基

19、于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第6辑准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )答案：错解析：解析 收益性物业经营状况的评估 某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？正确答案：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：(1)该厂区土地使用权证或能

20、够证明土地权属的有关资料；(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；(7)当地住宅开发的平均利润率资料；(8)当地的资金利润率资料；(9)当地住宅开发的专业费用资料；(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；

21、(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。被征收人李某对估价结果产生异议，有关处理方式正确的为（ ）。A.李某可先向甲估价机构咨询B.李某可先向评估专家委员会咨询C.经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题，鉴定费由李某承担D.李某对专家委员会的鉴定意见不服的，可以申请民事诉讼答案：A,C解析：本

22、题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。专家委员会负责对仍有异议复核结果进行鉴定；被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P6465。 招标方式可以分为公开招标和( )招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。参见教材P8。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的

23、基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）答案：对解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%正确答案：A答案 A (10-5-2)(60-20)=7.5%21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第7辑 经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品

24、房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 二级资质的房地产估价机构不得从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿答案：A,C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于（）mm。A.40 B.50 C.60 D.70答案：C解析：本题考查的是墙。砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝

25、距离一般不小于60mm。下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣答案：A解析：本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使

26、用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积套内阳台面积分摊的共

27、有建筑面积D.套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。参见教材P173。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的

28、咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司为开工该项目，需要申请以下（）证书。A.施工许可证B.土地使用权证书C.建筑质量许可证D.消防安全许可证答案：A,B解析：本题考查的是施工许可管理。选项AB为五证中的两证。选项CD比较容易排除。参见教材P93。 以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第8辑 下列关于标准差的表述中，正确的有（

29、）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的方案为优C标准差相同、期望值大的方案为优D标准差系数大的方案为优E标准差系数小的方案为优正确答案：ACE某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A62.5%B80.00%C133.33%D200.00%答案：D解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，

30、对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=200.00%。 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）正确答案：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。在房地产抵押贷款相关合同中，属于从合同的是（）。A.抵押合同 B.借款合同 C.保证合同 D.信用保险合同答案：A解析： 本题考查的是合同法概述。从合同具有附属性，不能独立存在。目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30

31、%，AA-50%，A-70%，BBB-90%项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A、开发项目拟建设的物业类型B、合作方式与合作条件C、建筑面积的规模和物业档次D、开发项目的规划设计条件E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例答案：A,B,C,E解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型正确答案：B