21年房地产估价师答疑精华6辑.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华6辑21年房地产估价师答疑精华6辑 第1辑下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案：C解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用B.建立估价报告内部审核制度C.遵循估价程序D.选择适用的估价原则E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给

2、予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。 下列对合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”若名义率为10%，通货膨胀为4%，

3、则实际利率为（）。A、5.77%B、6.00%C、12.00%D、14.40%答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+10%）/（1+4%）-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（）答案：对解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。参见教材P408。在写字楼

4、物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容答案：A,B,C解析：写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。 正常成交价格的形成条件包括( )。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD答案 ABCD正常成交价格的形成

5、条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。公共建筑定额指标的计算方法包括（）。A.住宅建筑净密度 B.住宅平均层数 C.千人指标 D.民用建筑综合指标 E.人口净密度答案：C,D解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。公共建筑定额指标的计算方法一般有千人指标和民用建筑综合指标。 国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华6辑 第2辑 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级

6、错误到高级错误的排序是（ ）。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理正确答案：B寻找导致较大差异的原因

7、，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个专用存款账户。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A950B1000C1200D1250正确答案：A答案 A(12505000-10001

8、500)5000950(元/m2)房地产开发项目的基本报表包括（ ）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表答案：A,B,C,D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表（项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表）、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。P267。 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )直接成本利润率。A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

9、正确答案：D 会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）正确答案：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。 我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中

10、国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C 房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m

11、2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施

12、设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2

13、)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务

14、用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单

15、价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交

16、易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：11可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。表1.4 可比案例咨料嘉估价对象与可比实例项 目A大厦首层商铺 B花园首层商铺 C大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2022年9月 202

17、2年9月 2()06年1O月 2022年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 地段等级 商业级 商业级 商业级 商业级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 房地 建筑装修 简装 简装 简装 简装 产状况因 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 素 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况

18、临大道 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 临大街 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进

19、行打分比较，比较结果见表15。表1.5 房地产状况因素修正系数及计算表估价对象与可比实例项目 A 大厦首层商铺 B 花园首层商铺 C 大楼首层商铺 交易日期 100/1OO 1OO/1OO 100/1OO 交易情况 1OO/100 1OO/1OO 100/100 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 1OO/1OO 100/97 100/101 交通便捷度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 公共配套设施完备程度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 房地 建筑装修 1OO/1OO 1OO/1OO 1OO/100 产状 设施设备 1OO/1OO

20、IOO/98 1OO/102 况因 商铺类型 1OO/1OO 1OO/100 100/102 素 建筑结构 1OO/1OO 100/100 1OO/1OO 朝向 100/99 100/98 100/1OO 临路状况 100/1OO 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/ m2 9091元/m2 9562元/ m2 可比实例修正后价格 10606元/ m2 9958元/ m2 9285元/ m213比准价格计算根据表15中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/ m2利用实例B计算：为

21、9958元/ m2利用实例C计算：为9285元/ m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/ m22测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50 %，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：995050%=4975(元/ m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为

22、24370 m2，1、2层面积均为12185 m2，故估价对象比准价格为： 12185(9950+4975)=1 8186(万元)(二)收益法1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月m2)，则年潜在毛收人为：652437012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

23、有效毛收入一潜在毛收入(1收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：190086(110%)(15%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524(12%+585%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金

24、收入的2.5%，则：1625242.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/ m2。则保险费为：2000243.701.5%n=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=16252438605=12391

25、9(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8 %(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为1

26、53.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660 %+153.2340%=170.41(万元)房地产单价=170.4110000243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件

27、下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 附件(略)正确答案：1致委托人函中，没有说明估价时点。2未说明土地面积、四至、规划限制等。3价值定义中不应再写土地价格。4结果报告不应有第十四项“有关说明”。5技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。6房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。7系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。8整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。9实例C繁华程度修正系数错。10实例B设施设备修正系数错。11实例C设施设备

28、修正系数错。123个实例的朝向修正系数不同未予说明。13未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。21年房地产估价师答疑精华6辑 第3辑位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？答案：解析：1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。比较法

29、中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A、环境B、地形地势C、外部配套设施D、内部基础设施完备程度E、装饰装修答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )答案：错解析：知识点 消费者市场的购买对象关于城市详细规划中的内容表述，错误的是（）。A.建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 B.容积率=建筑基底占地面积/土地面积 C.绿地率绿地面积/土地面积 D.用地面积即指规划地块划定的面积答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。选项B错误，容积率=

30、总建筑面积/土地面积。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为1

31、2000元m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.895000 -1746.625000 4037（万元）。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（）。A.位置 B.教育配套设施 C.环境质量 D.设施与设备答案：D解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况因素。选项ABC属于影响居

32、住房地产价格的区位状况因素。评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息.无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。（ ）正确答案：运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。21年房地产估价师答疑精华6辑 第4辑关于房地产投资信托基金功

33、能的说法中，不正确的是（）。A.REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定 B.REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围 C.REITs能抵押通货膨胀的不利影响 D.REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2022年该区

34、同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C 某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。A75%B79%C81%D84%正确答案：C下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139。20

35、22年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（）。A、秦某依法可以要求退房 B、能否退房，要看合同有无约定 C、合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决 D、秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。一般性的质量问题主要通过质量保修

36、解决，而不是退房，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本题最符合题意的选项为B。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性答案：A解析： 本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置

37、、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收

38、入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04答案：C解析：本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益7050（110%）（110%）123.4020万元，V3.4020/5%11.856.24万元。参见教材P267。21年房地产估价师答疑精华6辑 第5辑拆迁估价时点一般为( )之日。A、 接受估价委托B、 实地现场勘察C、 开始实施拆迁D、 房屋拆迁许可证颁发答案：D解析：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，

39、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。 下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的

40、街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格正确答案：D某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月7日。六、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.中华人民共和国土地管理法。3.房地产估价规范(GB/T 5029

41、11999)。4.城市房地产抵押管理办法。5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法根

42、据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1.工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24

43、031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况（略）3.估价对象位置（略）4.估价对象权属状况委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2.搜集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5

44、.征求有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取XXXX评估价格一、车站部分(一）总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1.屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月

45、租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）365天=79.09万元 2.车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132022.75元（以每班车35人计）。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%

46、时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132022.75元X（1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财XXXX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。3.底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95万元X12%=114.