房地产估价师考试真题精选及答案5章.docx

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1、房地产估价师考试真题精选及答案5章房地产估价师考试真题精选及答案5章 第1章(2022年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。 预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的( )。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标正确答案：B答案 B经济评价中的基础参数，

2、包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征

3、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A11-（1+s）/（1+i）n（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。关于勘察设计单位的资质，以下说法正确的是（）A.工程勘察综合资质只设甲级 B.工程勘察专业资质根据工作性质和技术特点设立类别和级别 C.工程勘察劳务资质不分级别 D.建设工程勘察设计资质分为工程

4、勘察资质.工程设计资质和工程勘察劳务资质答案：D解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产权益融资。选项A，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。选项E，权益融资主要来源于机构投资者。房地产估价师考试真题精选及答案5章 第

5、2章对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A、地价B、建造成本C、贷款利率D、资本化率答案：D解析：考点:敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：考点:估价报告

6、的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。会计差错的内容包括（）。A.原始记录和会计数据的计算差错 B.抄写差错 C.对事实的疏忽和误解 D.对会计政策的误用 E.篡改凭证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是检查会计错弊。会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。选项E属于会计舞弊的形式。 下列关于所有权的表述中，正确的有（ )。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设

7、置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权正确答案：BCE某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A、I3I2I1 B、I2I3I1 C、I1I3I2 D、I1I2I3答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。房地产市场的特性有（）。A、可以配置存量房地产资源和利益B、房地产交易价格与区位密切相关C、市场信息的不对称性D、市场需求的广泛性和多样性E、显示房地产市场需求变化答案：B,C,D解析：考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有：（1）市场供给

8、的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。房地产估价师考试真题精选及答案5章 第3章国库券是一种直接金融工具。（）答案：对解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家

9、级的各类建筑正确答案：D 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A 在房地产市场比较成熟且牌正常状态时， 积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C住房置业担保公司的实有资本以（）为主。A、政府预算资助B、资产划拨C、房地产骨干企业认股D、社会集资E、个人集资答案：A,B,C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及

10、房地产骨干企业认股为主。某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。A.应充分考虑各店面租约租金的限制B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金

11、的限制，以目前市场租金水平为准答案：A解析：租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。本题中，该大厦地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑，租约期满后，采用市场租金。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计

12、划、住房保障发展规划和年度计划。房地产估价师考试真题精选及答案5章 第4章在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，

13、实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。A土地补偿费B土地使用权出让金C土地闲置费D房屋拆迁安置费正确答案：B国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A廉租住房租金B土地出让净收益C地方财政资金D住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。 下列可

14、由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B房地产估价师考试真题精选及答案5章 第5章 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的

15、利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166170。 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，

16、此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A700B600C500D200正确答案：B以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析：工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主（简称“国有资金投资”）的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。这是国家标准中的建设工程工程量清单计价规范（GB505002022）中的强制性规定。而非国有资金投资的工程建设项目，也可采用工程量清单计价。 1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：