21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑.docx

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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第1辑目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（）。A.5%B.7%C.10%D.15%答案：C解析：本题考查的是保障性住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发投资

2、的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用；现金流入包括预售收入和现房销售收入；开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费；现金流入包括租金收入和转售收入。P145。人类具有（）属性和（）属性。A.自然 B.生物 C.物理 D.社会 E.化学答案：B,D解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。人类具有生物属性和社会属性。投保人更改保险合同内容的书面文件，称为（），一经签发就成为保险合同的重要组成部分。A.投保单 B.批单 C.保险凭证 D.保险单答案：B解析：本题考查的是保险合同。批单是保险人应投保人或被

3、保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分。 （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况

4、、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（）答案：错解析：由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。 可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（）答案：错解析：本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种

5、协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第2辑房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A.估价时点 B.估价委托日 C.估价报告出具日 D.估价开始作业日答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑

6、面积为20000；520层规划为写字楼，建筑面积为30000。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1)项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。(3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出

7、为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4)2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案：房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计

8、变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有 ( )。 A.宇宙线 B.电焊眩光C.核辐射 D.玻璃幕墙反射光 E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔，人造卫星通讯系统的地面站，雷达系统的雷达站，高压输电线路、变压器和变电站，各种高频设备，如高频热合机、高频淬火机、高频焊接机、高频烘干机、高频和微波理疗机以及微波炉等。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另

9、有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记的类型。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。某城市

10、政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认答案：A,B解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂

11、定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第3辑甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60，其余为年利率 7.5、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元（m2月），以后租金每年递增 5。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形

12、资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。答案：解析：（1） 第5 年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150 错误12 错误36000+500 错误12 错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1 错误（15）3=46300369.5（元）房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的

13、租金答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关。（2）实质上是权益的价格。（3）同时有买卖价格和租赁价格。（4）易受交易者的个别情况影响。（5）形成的时间通常较长。（6）包含的内容复杂多样。关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法答案：A,D解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方

14、法，基准地价修正法不是。参见教材P364、378。下列关于税收构成要素，表述正确的是（ ）。A.税收的附加是对特定纳税人加征B.税收的加成是对所有纳税人加成C.纳税人是实际负担税款的单位和个人D.纳税人税负的轻重，并不以附加、加成和减免为主要措施答案：D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人；加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。P231232。 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成

15、本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）答案：对解析：考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。本次估价背景情况如下：估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：四、估价方法适用性分析1.估价方法选用要求根据房地产估价规范（GB/T 50291-2022），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规

16、定：（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。2.估价方法选用（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。（3

17、）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。3.估价技术路线（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对

18、象成本价值。（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。答案：解析：1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。”2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属

19、收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”企业会计的确认、计量和报告的基础是（ ）。A.借贷记账法B.增减记账法C.权责发生制D.收付实现制答案：C解析：本题考查的是会计基础。企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。选项AB是会计记账法；选项D是行政事业单位用收付实现制。P363。下面关于征收征用房地产补偿的

20、说法中，错误的是（）。A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P1920。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第4辑下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理

21、开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响答案：C解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。答案：对解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值

22、B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的答案：A解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。房地产所

23、有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有 B.区分所有 C.公有 D.独有 E.共有答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权 在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（ ）。A未来值B终值C时值D现实值正确答案：C年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是

24、房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。土地增值税的纳税人包括（）。A、出售中国境内的房地产的个人B、继承中国境内的房地产的外国人C、出售中国境内的房地产的外国人D、继承中国境内的房地产的个人E、受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义

25、务人范围内。电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。答案：错解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第5辑甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执

26、不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）。A.1993年12月 B.1995年7月C.项目转让日期 D.项目建成日期答案：C解析：根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（）的罚款。A.1万元以上3万元以下 B.3万元以上5万元以下 C.5万元以上10万元以下 D.5万元以上20万元以下答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。国有土地上房屋征收与补偿条例规定，

27、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括

28、房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在

29、地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。选项A错误，一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。答案：对解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。（）答案：对解析：本题考查的是人身保险。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷

30、款额相等。参见教材P334。 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A、物业管理情况B、土地开发程度C、房屋建筑结构D、房屋出租情况E、房屋空间布局答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产实物状况描述。房地产实物状况描述包括土地实物状况描述及建筑物实物状况描述。土地实物状况描述主要说明：土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度、其他等。建筑物实物状况描述主要说明：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。选项A，D属于

31、房地产权益状况。参见教材P7677。用益物权和担保物权都是限制物权。（）答案：对解析：本题考查的是物权概述。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第6辑已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A、10.0%B、14.0%C、25.0%D、35.0%答案：D解析：本题考查的是资本金利润率和资本金

32、净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=7002000=35%。下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A.土地形状 B.地形 C.城市规划调整 D.环境状况 E.配套设施状况答案：A,B解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析：考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司的注册

33、资本最低限额为人民币（）亿元。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合保险法和公司法的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。 生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估

34、价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。A、 ABCB、 BCDC、 CDAD、 DAB答案：B解析：风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（）答案：错解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。在

35、卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第7辑 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C没定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BD共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号城市房地产抵押管理办法第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号城市

36、房屋拆迁管理条例第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。 按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（ ）。A居住 物业B商用物业C工业 物业D特殊物业正确答案：ABCD土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。 以下不是房地产市场发生周

37、期性波动的原因的是（ ）。A非理性预期B价格机制C容积率控制D生产的时间落差正确答案：B房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。A.2022年1月10日B.2022年1月10日C.2022年1月10日D.2022年1月10日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量

38、保修书约定保修的存续期。承包人承诺的保修期从1999年1月10日至2022年1月10日，5年；发包人承诺业主的保修期从2022年1月10日至2022年1月10日，3年。 承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。答案：错解析：根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。房地产估价报告及相关资料的保管期限至少（）年。A5B8C10D15答案：C解析：房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出

39、具之日起不得少于 10 年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A、 48.5B、 49C、 51D、 45.5答案：A解析：根据房产测量规范(GB/T179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套

40、内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积：套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2

41、=48.5m2。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第8辑(2022真题) 根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）答案：错解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作A投资机会选择于决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：会计差错的内容包括（）。A.原始记录和会计数据的计算差错 B.抄写差错 C.对事

42、实的疏忽和误解 D.对会计政策的误用 E.篡改凭证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是检查会计错弊。会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。选项E属于会计舞弊的形式。下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。A.住宅B.娱乐场C.宾馆D.体育馆答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。 毛租金乘数法一般用于适用于估价对象资料不

43、充分或精度要求不高的估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 基本完好房的成新率为（ ）。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新正确答案：D房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成；2)基本完好房：七、六成；3)一般损坏房：五、四成；4)严重损坏房及危险房：三成以下。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（）申请鉴定。A.

44、房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产权属登记的地域范围是( )。A、 城市建成区内的所有房地产B、 城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C、 城市行政区域内的国有土地及其上的房屋D、 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产答案：D解析：城市房地产管理法及城市房屋权属登记管理办法对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。