21年房地产估价师考试答案9篇.docx

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1、21年房地产估价师考试答案9篇21年房地产估价师考试答案9篇 第1篇当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A、 等于B、 大于C、 小于D、 两者无关系答案：B解析：根据实际利率与名义利率的关系式。在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A、不存在任何期权B、存在期权且不确定性很大C、存在期权且不确定性很小D、存在期权且确定性很大E、存在期权且确定性很小答案：A,C解析：考点:应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B

2、.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。在颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。A.粉尘 B.烟尘 C.尘粒 D.雾尘答案：D解析：本题考查的是大气污染物及其危害。雾尘是悬浮于空中的小液态粒子，如水雾、酸雾、碱雾、油雾

3、等。因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税答案：对解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆

4、、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某酒店共20层，地下1层,是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价,其主要工作有哪些？答案：解析：酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且具有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主

5、要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、不同档次、不同功能而区别对待。 房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案9篇 第2篇2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供

6、担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。该居住区的规模属于（ ）。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.社区答案：C解析：本题考查的是城市居住区规划。总户数=4.510000/90=500户。属于居住组团。P36。 房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求

7、E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（）作为能否退房的依据。A、A市人民政府的核验结果B、B市土地部门的核验结果C、A市房管部门的核验结果D、B市质量监督站的核验结果答案：D解析：本题考查的是

8、房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30、50和20，该项目净现值的期望值是（）万元。A240B284C300D316答案：B解析：该项目净现值的期望值=50030300508020=284（万元）。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月2

9、4日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C可比实例的成交价格是正常成交价格，或可

10、修正的正常成交价格D选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便正确答案：D答案 D选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于

11、30 日。21年房地产估价师考试答案9篇 第3篇 （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：D专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A廉租住房租金B土地出让净收益C地方财政资金D住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房

12、租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A、 道路扩宽后，交通发生变化B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化答案：B解析：下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖

13、需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在；选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去；选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去；选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162163。房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售 B.购买一更新改造一出售 C.购买一持有出租一出售 D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。等额序列支付资金回收系数是已

14、知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n）。（）答案：对解析：本题考查的是复利计算。等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n），公式为A=P（A/P，i，n）。 城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 建设工程教育网提供C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积正确答案：ACDE关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A房地产过度开发反映市场的供求关

15、系失衡B房地产泡沫反映市场价格和价值背离C过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D房地产泡沫通常会引起过度开发E房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发答案：A,B,D,E解析：房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。21年房地产估价师考试答案9篇 第4篇在房地产投资分析

16、中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（）。A财务内部收益率B目标收益率C银行贷款利率D资本化率答案：B解析：财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积6

17、0000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开

18、工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）答案：解析：1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；2）商品住

19、房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3）第三年：18240.005.5%1003.2（万元）。（4）土地增值税1）第一年：1

20、8240.001%182.4（万元）；2）第二年：54720.001%547.2（万元）；3）第三年：18240.001%182.4（万元）。3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）；（2）建安成本1）第一年：3200173333.3425%13866.67（万元）；2）第二年：3200173333.3440%22186.67（万元）；3）第三年：3200173333.3435%19413.33（万元）。（3）其他建设费用1）第一年：112025%280（万元）；2）第二年：112040%448（万元）；3）第三年：112035%392（万元）。（4）管理费用1）第一年：990/333

21、0（万元）；2）第二年：990/3330（万元）；3）第三年：990/3330（万元）。（5）销售费用1）第一年：120020%240（万元）；2）第二年：120050%600（万元）；3）第三年：120030%360（万元）。（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为104V万元（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价下列关于房地产业的表述中，正确的有（）。A.房地产开发企业的收入具有连续性 B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂 C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德 D.物业管理

22、不同岗位要求的人员知识水平差异较大 E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业答案：C,D解析：本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。 应付债券属于流动负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。A估价原则B价格内涵C产权D用途正确答案：B银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息

23、的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为6.25，则名义年利率是（）。A、6.02%B、6.08%C、6.50%D、6.85%答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。21年房地产估价师考试答案9篇 第5篇房地产估价业是劳动密集型行业。（）答案：错解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产估价业是知识密集型行业。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑

24、面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为（）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。对开发利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。（）答案：对解析：

25、本题考查的是成本利润率与销售利润率。对开发成本利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般居住区级为8001000m。（）答案：对解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般居住区级为8001000m，居住小区级400500m，居住组团级150200m。参见教材P41。下列税种中，采用比例税率的有( )。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税答

26、案：A,B解析：印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2022年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2022年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。A无影响B有影响C抬高估价对象的价格D降低估价对象的价格正确答案：C采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A3700B4040C4250D5300答案：C解析：容积率=总建筑面积占地面积，2=总建筑面积占地面积，总

27、建筑面积=2占地面积，该商品房的单价=（3200总建筑面积2100占地面积）总建筑面积=（32002占地面积2100占地面积）2占地面积=4250（元/m2）。 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E进行具体计算，求出待开发房地产的价值正确答案：ABDE21年房地产估价师考试答案9篇 第6篇 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代

28、原则的内容。（ ）正确答案：房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改

29、造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益

30、率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析：前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元） 前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元） 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元） 第六年净收益=960（10000-5000）95%+16021080%/10000+400（1-55%）=386.4096（万元） 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=456（万元） 第七年至第二十年客房每年收入=200

31、（100+210）36590%=2036.7（万元） 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元） 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元） 计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元

32、） 当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元） 内部收益率IRR=8%+1%92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08% 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价

33、值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等正确答案：ACE 求取报酬率的方法有（ ）。A累加法B市场提取法C投资报酬率排序插人法D实际观察法E分解法正确答案：ABC(2022年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （ ）此题为判断题(

34、对，错)。正确答案：住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容？答案：解析：（一）宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。（二）房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。（三）客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。（四）竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案9篇 第7篇某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有

35、资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（）m。A.2 B.3 C.4 D.5答案：B解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。在划分路

36、线价区段时，应符合的条件包括（）。A、形状相似B、在同一条街道上只有一个路线价区段C、面积接近D、地价相近E、通达性相当答案：D,E解析： 本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的

37、维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）答案：错解析：本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。建筑物自

38、竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。伸缩缝和沉降缝可以相互替代。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝要求连基础断开，伸缩缝没有这个要求，所以沉降缝可以替代伸缩缝，伸缩缝不可以替代沉降缝21年房地产估价师考试答案9篇 第8篇 房地产行政法规包括（ ）等。A物业管理条例B商品房销售管理办法C城市私有房屋管理暂行条例D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法E已购公有住房和

39、经济适用住房上市出售管理暂行办法正确答案：ACD城市详细规划的对象是（）。A.城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B.城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C.城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 D.城市中功能不明确和地域空间不完整的区域答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法答案：C解析：考点:假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估

40、价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行远租赁合同正确答案：D市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（）。A、在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释C、网络调研具有成本低、反馈快等优点D、最传统也最常用的联系方法是面谈法答案：A解析：本

41、题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。 施工企业为项目融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场

42、交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。21年房地产估价师考试答案9篇 第9篇 某房地产开发项目的占地面积2万，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/，预测销售价格为8000元/,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）A1.4B1.5C1.6D1.8正确答案：C 房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。A合法建造取得的房屋所有权B最高额抵押权的设定C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名E受赠取得的房屋所有权正确答案：AD 会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。

43、正确答案：在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。下列哪一项不属于建设工程规划许可管理的主要内容（）。A.建筑管理 B.线路管理 C.道路管理 D.管线管理答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度

44、；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( )。A0B1C2D3正确答案：C答案 C 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A、继承取得不动产 B、购买新建商品住房 C、依据人民法院判决取得不动产 D、抵押不动产 E、农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）正确答案：