房地产估价师考试真题6卷.docx

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1、房地产估价师考试真题6卷房地产估价师考试真题6卷 第1卷 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月工资1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A、拥有的房地产权利 B、受其他房地产权利的限

2、制情况 C、受房地产权利以外因素的限制 D、额外的利益或好处答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。开发投资的投资者主要是( )。A、 赚取利润B、 保值增值C、 获得收益D、 消费答案：A解析：知识点 投资某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。A、3000 B、4000 C、7000 D、10000答案：D解析：本题考查

3、的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。参见教材P200。房地产估价师考试真题6卷 第2卷下列用地，法定出让年限为50年的有（）。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地答案：B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。科教文卫体、工业、综合用地的最高出让年限为50年。 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。

4、（ ）<-Next->为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质是评估房地产的价格而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A应按它们在过去实际发生时点的实际水平来

5、估算B应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D解析：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。 （ ）是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：D本题主要考查的是移动平均法的概念。在运用

6、移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。房地产估价师考试真题6卷 第3卷 城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：某市2022年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2022年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2022年办公楼的平均建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开

7、工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：A答案 A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )。A.继续有效 B.自动失效C.由刘某确定是否有效 D.由张某确定是否有效答

8、案：A解析：优先效力。又称为物权的优先权，包括：就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”。关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的D、被执行人延缓履行执行和解协议的答案：D解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具

9、有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。房地产估价师考试真题6卷 第4卷关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A、挂牌出让，出价最高者得 B、商业用地，只能采用挂牌出让方式 C、在挂牌期限内，竞买人最多报价三次 D、挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 E、在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件

10、的，挂牌成交答案：A,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让，因此选项B错误。挂牌在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布，因此选项D正确。竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，因此选项C错误。挂牌期限届满，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。因此选项A、E正确。王某欲购

11、买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？答案：解析：判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答

12、案：比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：考点:比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。房地产估价师考试真题6卷 第5卷土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的

13、是土地形状不规则的问题。 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后60日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资答案：B解析：本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息

14、进入财务费用，可以在税前扣除。房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。A50B60C70D80答案：B解析：房地产估价机构资质等级标准中，专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求为：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址） B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。房地产估价师考试

15、真题6卷 第6卷在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名义价格 B、实际价格 C、市场价格 D、成交价格答案：B解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A80B71

16、.5C82D99.5正确答案：B(2022真题) 下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A.住房抵押贷款B.商品房开发贷款C.住房公积金贷款D.房地产开发企业发行股票答案：D解析：本题考查的是房地产金融活动。房地产发行股票属于直接融资方式。 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。