房地产估价师答疑精华5章.docx

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1、房地产估价师答疑精华5章房地产估价师答疑精华5章 第1章建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）答案：错解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算

2、该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。无效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（万元），收益损失的现值2.5/10%（11/1.130）23.57（万元），功能过剩折旧31.07万元。( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。A.房屋使用面积B.房屋建筑面积C.房屋共有建筑面积D.房屋产权面积答案：B解析：房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 的永久性建筑。

3、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二 B、不可移动 C、流动性差 D、用途多样答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。保险是集合同类危险聚资建立基

4、金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。（）答案：错解析：本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资達立基金，对各类特定危险的后果提供经济扑偿的一种财产转移机制。参见教材P287。 某居民楼总建筑面积为5000，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。A3%B35%C7%D4%正确答案：D规划红线一般指建设用地规划控制线，包括( )。A.城市紫线B.面积红线C.用地红线D.道路红线E.建筑红线答案：C,D,E解析：规划红线一般指建设用地规划控制

5、线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。(2022真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。选项BE，不属于免征房产税的情况。 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华5章 第2章 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（ ）。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生

6、的费用的预测和估算正确答案：DD投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A

7、区位B用途C楼层D朝向正确答案：A“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：本题考查的是房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；反之，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而

8、会减少对该种商品的需求。 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大正确答案：ABCD某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法

9、，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？答案：解析：1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、

10、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。除（）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工

11、作。A.三级暂定资质 B.三级 C.二级 D.一级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区

12、段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。房地产估价师答疑精华5章 第3章目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（）为结息日。A、2月30日B、4月30日C、6月30日D、12月30日答案：C解析： 本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。 保险合同的客体

13、为（ ）。A保险人B保险标的C保险金额D被保险人正确答案：B保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体内容为（）。A.纳税人所在地在城市市区的，税率为7% B.在县城.建制镇的，税率为5% C.在县城.建制镇的，税率为3% D.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为5% E.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为1%答案：A,B,E解析： 本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税实行地区差别

14、税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。(2022年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C,D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利

15、率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A14.00B34.67C35.91D88.93答案：D解析：由题意，等额年值 宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质正确答案：ABC宣传不能改变产品品质根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，

16、起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人答案：对解析：物权法规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。某房地产开发企业2022年房地产销售收入为

17、8000万元，扣除项目金额为3000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2000B.2050C.2100D.2200答案：B解析：本题考查的是土地增值税税基和应纳税额的计算。土地增值额=8000万-3000万=5000万元。应该适用土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，税率为50%，应纳税额：5000万50%-300015%=2050万。参见教材P242。房地产估价师答疑精华5章 第4章 拆除违章建筑不给予补偿，拆除临时建筑同样如此。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“O.000”表示。（ ）

18、此题为判断题(对，错)。正确答案：某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。 房产图的测绘顺序为（ ）。A 先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B 先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后

19、测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B地价形成时间较长的原因是( )。A、 独一无二性B、 价值量大C、 不完全市场D、 不可移动性E 流动性差答案：A,B,C解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。一般物品由于相同的很多，有较完全的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。而土地由于具有独一无二性，不宜于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。解决此题的关键在于弄清地价特征造成的影响。土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A、30%

20、 B、40% C、50% D、60%答案：C解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。 如何利用收益法评估承租人权益的价值?正确答案：承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果

21、租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制F的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B甲方案中的实际利率为经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（）答案：错解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查

22、研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。房地产估价师答疑精华5章 第5章估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，即：0.5可比实例规模/估价对象规模2。 根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权

23、登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、正确答案：AB 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于建筑物永久荷载的有( )。A.建筑物的自重B.家具C.设备 D.风E.地基土压力答案：A,E解析：建筑的受力因素荷载分为永久荷载(恒载)、可变荷载(活载)和偶然荷载。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。可变荷载是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。偶然荷载是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购

24、房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A、形象差异化战略B、人员差别化战略C、服务差别化战略D、产品差别化战略答案：C解析：考点:市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易体现。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产第14年的净收益为( )。A、 1万元B、 2万元C、 -1万元D、 14万元答案：C解析：估价中的不同意见记录（）。A.应作为估价资料保存 B.不应作为估价资料保存 C.由估价机构决定是

25、否保存 D.依委托人的意见决定是否保存答案：A解析：本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、79%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（ ）。A.102%105%108%107% 100%B.102%105%108%107%C.2%5%8%7% 100%D.2%5%8%7%答案：A解析：本题考查的是速度指标。各期环比发展速度=各期环比增长速递+100%，得到各期环比发展速度分别为：102%、105%、108%、107%，则该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%105%108%107%，定基增长速度=定基发展速度-1=102%105%108%107%-1。在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）。A办理预告登记B办理更正登记C办理异议登记D不予办理登记答案：D解析：房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。