22年物业管理师历年真题5卷.docx

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1、22年物业管理师历年真题5卷22年物业管理师历年真题5卷 第1卷 分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境入手，了解物业的( )，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。A功能定位B形象定位C风险预测D市场定位E资产评估正确答案：ABD在目标市场选择中，实行差异目标市场营销策略的优点包括( )。A:能充分挖掘企业潜力B:能加强在某个领域中的市场地位C:营销稳定性好D:易树立企业优越形象E:总销售量会

2、增加答案：A,C,D,E解析：租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()A:制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理B:制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理C:制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理D:制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作答案：A解析：租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

3、是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项。A业主B物业管理企业C政府D业主委员会正确答案：D房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A:注册B:审核C:登记备案D:批准答案：C解析：影院管理需要考虑的主要因素包括()。A:宣传活动B:安全问题C:商业物业的通风D:影院卫生E:现场秩序答案：B,C,D解析：影院管理需要考虑的主要因素包括：安全问题。影院的开放时间不可能与商场的营业时间同步。预留影院散场后的疏散通道不能与商场任何其他已经关闭的经营面积联通，也不能与任何公共设备（如卫生间）相联通。商业物业的通风、空调、供暖时间与影院经营时间需要相互匹配，在节约能源的前提下，为影院

4、提供充足的、完善的能源供应服务。需要特别注意安排专人及时清理，定期消毒，避免造成大面积虫害鼠害。某物业服务企业要编制成本预算，需要收集的资料包括()。A:预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料B:材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料C:上级下达的成本降低指标等资料D:国家有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料E:企业预期的目标利润、税金水平等资料答案：A,B,C,D解析：编制成本预算需要收集和整理的资料主要包括：预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料，材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料，上级下达的成本降低指标等资料；国家

5、有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料，本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等。22年物业管理师历年真题5卷 第2卷工商行政管理机关行政行为一旦合法成立，就发生一定的法律效力，其具体效力表现在( )。A:协调力B:拘束力C:确定力D:执行力E:引导力答案：B,C,D解析：不得设定房地产抵押权的情况不包括()A:出借给他人的房地产B:用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C:已依法公告列入拆迁范围的房地产D:列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物答案：A解析：不得设定房地产抵押权的情况有：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公

6、共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。 制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。A预算B计划C策略D方法正确答案：C 下列说法不正确的是( )。A出租房屋的建筑、消防设备、出人口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑B经审查对符合房屋出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书C房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后20日内，持有关证件到有关部门办理

7、登记备案手续D房屋转租，指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为正确答案：C 物业管理条例( )规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。A第二十六条B第二十五条C第二十七条D第二十八条正确答案：D 物业管理合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为( )。A前期物业管理服务合同B物业管理服务合同C早期物业管理服务合同D中期物业管理服务合同E长期物业管理服务合同正确答案：AB下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（）。A:一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B:家庭人口规模及构成C:居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D:区域地质条件答案：A

8、解析：22年物业管理师历年真题5卷 第3卷写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。A.出租单元内使用面积 B.出租单元内建筑面积C.建筑面积 D.使用面积答案：B解析：根据国家有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。 物业状况调整总的思路是如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整，反之则应作增价调整，具体思路是（ ）。A确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素B判定估价对象物

9、业和可比实例物业在这些因素方面的状况C将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度D根据价格差异程度对可比实例价格进行调整E将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格正确答案：ABCD 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收人情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务内部收益率为( )。A0.1827B0.1947C0.176D0.1891正确答案：A 净资产收益率充分体现了投资者投人企业的自有资本获得净收益的能力，其计算式为（ ）。A(净利润/注册资本

10、)100%B(平均所有者权益/平均资产总额)100%C(净利润/平均净资产)100%D(净利润/平均资产总额)100%正确答案：C当物业管理公司对前一段的工作、学习等进行全面系统地回顾、分析和评价时，要用( )这种事务文书。A:总结B:计划C:大事记D:倡仪书答案：A解析：成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的预算是()A:零基预算B:弹性预算C:滚动预算D:固定预算答案：B解析：成本预算编制方法的弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。 物业管理服务的标

11、准有( )。A特级服务标准B一级服务标准C二级服务标准D三级服务标准E四级服务标准正确答案：BCD22年物业管理师历年真题5卷 第4卷前期物业服务合同终止的条件包括()。A:前期物业服务合同期限未满B:业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同的C:业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的D:业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同登记的E:建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同生效的答案：A,C解析：由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业服务企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业服务企业条件具备后，必须保护业主选聘物业服务企业的自主权。

12、物业管理条例第二十六条对此作出了特别规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新设立的物业服务企业向房地产主管部门申请资质时，应提交的文件有( )。A:验资证明B:企业章程C:物业服务合同复印件D:税务登记证E:营业执照答案：A,B,E解析：社会学的研究对象有()。A:社会结构B:社会变迁C:社会关系D:社会行为E:社会文化答案：A,B,C,D解析：社会学是一门高度生活化的社会科学，是一门试图以科学思考来讨论人类社会和生活的学科。它的研究对象有：社会结构；社会过程、社会互动和社会变迁；社会关系；社会行动。反映和描

13、述房地产市场状况的指标包括()A:供给指标B:服务质量指标C:需求指标D:经济效益指标E:市场交易指标答案：A,C,E解析：反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达50余万m2，属多层、中高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。1、试列举物业项目开发建设存在的问题？2、早期介入的含义

14、及必要性分别是什么？3、根据案例分析，该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么？请参考解析答案：解析：第1题：物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：(1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；(2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；(3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；(4)建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担；(5)建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不

15、合理的责任等。第2题： 早期介入的含义：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。早期介入的必要性：在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。第3题： 良好的物业

16、管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。 经营性物业的租金水平，主要取决于( )。A市场供求关系B.投资收益率目标C当地房地产市场的状况D最低租金水平正确答案：C 前期物业服务合同的特征是( )。A具有过渡性B具有连续性C具有长期性D由建设单位和物业管理企业签订E是要式合同正确答案：ADE22年物业管理师历年真题5卷 第5卷 有关影响人际吸引的主要因素不包括( )。A临近因素B首次效应C互动频率因素D信息沟通因素正确答案：D 房地产组合投资管理的要素不包括（ ）。A管理对象B管理理论C管理者D管

17、理方法正确答案：B,物业服务企业组织机构设置的要求是( )。A:统一领导、分层管理B:按照规模、任务设置C:分工协作D:精干、高效、灵活E:加强专业管理的职能答案：A,B,C,D解析：以住宅小区为平台的智慧社区将()等整合在个高效的系统之中。A:网络通信B:社区文化C:家庭安防D:社区服务E:社区建筑答案：A,C,D解析：以住宅小区为平台的智慧社区为例，它将网络通信、智能家电、家庭安防、物业服务、社区服务、增值服务等整合在个高效的系统之中，能为小区住户提供安全、舒适、便捷、环保、智慧化和人性化的居住环境。在应用文书的相关术语中，平行文则表示的是( )。A:在各独立组织之间传递的文书B:在事情发

18、生后制作的文书C:属内行文，且是向下级发送的文书D:可在组织外传递的文书答案：A解析： 下列不属于安全防范工作检查方法的是( )。A日检B周检C季检D督查正确答案：C物业服务企业在不同时期，应该采取不同的品牌战略管理方法。在成长期应采取()。A:确立品牌的核心价值B:把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上C:培育顾客的品牌忠诚度D:树立极强的品牌意识，对品牌进行全面规划答案：B解析：当物业服务企业步入成长期时，应把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上面。品牌认知度和美誉度不等同于品牌知名度。品牌知名度只是反映了顾客对品牌的知晓程度，并不代表顾客对品牌的理解。建立品牌认知，不仅仅是让顾客熟悉品牌名称、品牌术语、标记、符号或设计，而是要使顾客进步理解品牌所代表的企业及其服务的特性。AD两项属于创业期品牌战略的管理方法，C项属于成熟期品牌战略的管理方法。