房地产估价师考试真题及详解8节.docx

《房地产估价师考试真题及详解8节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试真题及详解8节.docx（23页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师考试真题及详解8节房地产估价师考试真题及详解8节 第1节消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（）答案：错解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为

2、不同子市场之间在供求方面的结构失衡。对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。参见教材P139。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安

3、工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=30002.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=145007500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）（3）该土地取

4、得税费总额=V3%（4）建筑安装工程费等总额=18007500/10000（1+7%+5%）70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80（万元）（5）销售费用总额=145007500/100004%/（1+10%）1.25=386.14（万元）（6）销售税费总额=9426.287%=659.84（万元）（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84V=1154.35（万元）土地总价=6765.53（万元）土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9

5、020.71（元/平方米）甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（）。A.根据银行的贷款利率8%确定B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率D.折现率可以根据乙房

6、地产开发公司的期望目标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A3000B3277C3295D3599正确答案：C在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主B、承租人C、物业服务企业D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付

7、，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。房地产估价师考试真题及详解8节 第2节 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指

8、按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）利润率。 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答案：BD乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定

9、保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（）。A.成本最高 B.回收速度慢 C.能深入了解被访者情况 D.回收率低 E.能深度访谈答案：B,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房

10、屋权属证书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：表决权属于股东权益中的共益权。（）答案：对解析：本题考查的股票的基本分类。共益权包括出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权。房地产估价师考试真题及详解8节 第3节债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。答案：对解析：若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。

11、(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。烟囱作为环境污染源的类型有( )。A.固定污染源 B.点源C.线源 D.高架源E.地面源答案：A,B,D解析：(3)按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；线源是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上移动造成污染；面源是在一个大范围内排放污染物，如工业区许多烟囱构成一个区域性的污

12、染源。(4)按照污染物排放的空间，可分为高架源和地面源。高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；地面源是指在地面上排放污染物的污染源。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初 B、期末 C、期中 D、任一时刻答案：B解析： 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。间接融资的优点在于( )。A、 筹资上可以积少成多B、 安全性比直接融资高C、 有利于筹集长期投资资金D、 由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束答

13、案：A,B,D解析：C选项为直接融资的优点，E选项为间接融资的局限性。 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A下降B上升C不变D不能确定正确答案：A长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。 下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交

14、易的房地产正确答案：ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。房地产估价师考试真题及详解8节 第4节关于房地产“购买更新改造出租出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：购买更新改造出租出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现

15、金流量图如图3 所示。 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48B0.412C0.612D0.918正确答案：C 房产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B房产图的测绘，是在房产平面控制测量

16、及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（ ）。A2.5%B3.5%C2.4%D3.4%正确答案：B该人占有的土地份额为：下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A.当交易情况正常时，

17、成交价格接近市场价格 B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格 C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格 D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。房地产估价师考试真题及详解8节 第5节(2022年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=14004=5600

18、（元）；年利率 工程造价控制的主要方法有( )。A、价值工程B、招标投标C、合同管理D、非限额设计E、限额设计正确答案：ABCE 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。正确答案：(1)计算未来3年的净利益未来第一年的净收益(360-

19、36)(1-20%)(1-25%)300058.32(万元)未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)300065.52(万元未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)300052.92(万元)(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益 国民生产总值（GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）正确答案：国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。甲公司的主营业务收入为2

20、10亿元，主营业务成本为182.50亿元，年初存货为60亿元，年末存货为10亿元，其存货周转天数是( )天。A.61 B.70 C.120D.140答案：B解析： 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立正确答案：D答案 D遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。 该建筑物的重置价格为（ ）万元。A450B495C540D605正确答案：B房地产估价师考试真题及详解8节 第6节

21、中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工最-拆毁量正确答案：A 申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ）。

22、A房地产估价师初始注册申请表B房地产估价师执业资格证书C业绩证明D所存单位考核合格证明E个人家庭、工作简历正确答案：ABCD除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的.还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。 下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。A增加税收B降低存款准备金率C增加政府支出D减少转移支付正确答案：C在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。 市场规模就是特定商品

23、的购买者数量。（ ）正确答案：市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。房地产估价师考试真题及详解8节 第7节 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告出具日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD根据估

24、价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。则该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。A.1510 B.1270C.1100 D.550答案：B解析：房地产市场的自然周期和投资周期是相互

25、联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）答案：错解析：考点:房地产市场的景气循环。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

26、正确答案：D房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）答案：对解析：会计主体不一定是法律主体。比如在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，为了全面反映这个企业集团的财务状况和经营成果，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的，应予追诉。答案：错解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资

27、者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。#下列房地产中，不得拍卖的是（）。A共有房地产B集体土地上的厂房C尚在诉讼中权属有争议的房地产D划拨用地上的住宅答案：C解析：法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖，此种情形有：未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；权利人对房地产的处分权受到限制的；以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的

28、；司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；国家依法收回土地使用权的；法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。房地产估价师考试真题及详解8节 第8节 下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例正确答案：AD 下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。A空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C空置虽然减少收入，但不是损失D实际租金收入与潜在毛租金收

29、入相等正确答案：D答案 D 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A37513.750C214.3D166.7正确答案：A依题意，根据公式： 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人

30、的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A、5.60% B、9.33% C、14.00% D、16.00%答案：C解析：本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额资产负债率=2000万元60%=1200万元，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。参见教材P395。