21年房地产估价师经典例题9章.docx

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1、21年房地产估价师经典例题9章21年房地产估价师经典例题9章 第1章速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。答案：对解析：通过速动比率来判断企业短期偿债能力比用流动比率进了一步。速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。根据西方经验，一般认为速动比率为1：1时比较合适。工程建设招标代理机构资质不包括（）。A.甲级 B.乙级 C.丙级 D.暂定级答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（

2、）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD(2022年真题) 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目

3、能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500A（1-5.5%）-13000-35005=0，8032.5A=30500，A=3.797。 中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D21年房地产估价师经典例题9章

4、第2章城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A紫线B绿线C蓝线D黄线答案：C解析：城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A 项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。B 项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。D 项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国冢B所在的村民小

5、组C农民个人D农民集体正确答案：D建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度 B.表观密度 C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。 假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2022年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2022年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。A无影响B有影响C抬高估价对象的价格D降低估价对象的价格正确答案：C 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经

6、济折旧的有( )。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD答案 CD功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。 某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元m2。A2025B2250C2700D3000正确答案：B21年房地产估价师经典例题9章 第3章 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）正确答案：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。 新设项目法人融资形式的特点有（ ）。A项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风

7、险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：ABC实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（）。A建筑规模B建筑物年龄C维修养护情况D工程质量答案：A解析：建筑物实物因素包括：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；外观；新旧程度。其中，建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括：建筑物年龄；维修养护情况；完损状况；工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高；反之，价值就低。城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。

8、A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额答案：D解析：本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2

9、022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。该住宅所属的建筑物承重受力方式类型不属于（）。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构答案：A,C,D解析：按建筑物承重受力方式分类，建筑物可分为：墙承重结构形式的建筑物。用

10、墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载的建筑，称为墙承重受力建筑。如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍；高层建筑中剪力墙式建筑物，墙所用材料为钢筋混凝土，而承重受力的是钢筋混凝土的墙体。构架式承重结构的建筑物。由柱、梁等构件做成建筑的骨架，由整个构架的各个构件来承受荷重的建筑。这类建筑有古式的砖木结构、现代建筑的钢筋混凝土框架结构、单层工业厂房的排架结构、用型钢材料构成的钢结构等。筒体结构或框架筒体结构的建筑物。该类建筑大多为高层建筑和超高层建筑。大空间结构的建筑物。该类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如体育馆、游泳馆、大剧场等。 某宗出租的房地产，建筑面积为40

11、000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2022年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ，年平均空置率为20，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2100元，土地报酬率为8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在2022年10月1日的价值（8分）正确答案：解：1）总有效毛收人A400000.7（1-20） 4012=1075.2（万元）2）总运营费用C=3012+1075.28%446.0

12、2（万元）3）年净收益aA-C=1075.2-446.02=629.18（万元），或a=40.7（1-20%）4012（1-8%）-3012629.18（万元）；4）土地总价L=40000/42100=2100（万元）；5）年土地净收益aL=21008%/1-1/（1+8%）40-5=180.19（万元）；6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；7）建筑物总价B=448.99/10%1-1/（1+10%）40-5=4330.13（万元）8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）21年房地产估价师经典例题9章 第4章 下

13、列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的正确答案：C集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司 会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间

14、长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。（）答案：对解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（）答案：对解析：考点:房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。按照登记的效力分类，本登记包括（）。A、首次登记B、预登记C、所有权登记D、林

15、权登记E、转移登记答案：A,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。不动产登记按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记。本登记包括：首次登记，转移登记，变更登记，注销登记，更正登记和异议登记，查封登记。 房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题9章 第5章 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%正确答案：C答案 C 由于房地产业与金融业息息相关，因此投资者可以使用

16、银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。对于暂定期内的三级房地产估价机构，允许从事的估价业务是（ ）。A.城镇房屋征收估价B.房地产一般抵押估价C.公司上市的房地产估价D.司法鉴定的房地产估价答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。P183。 若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A2914元/m2B2952元/

17、m2C2849元/m2D2861元/m2正确答案：A最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A、 368万元B、 552万元C、 561万元D、 920万元答案：B解析：Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。

18、A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、资本价值风险D、收益现金流风险答案：B解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（）答案：错解析： 本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。21年房地产估价师经典例题9章 第6章 房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。

19、A、 与房地产主管部门协调B、 确定宣传目标、实施宣传方案C、 选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D、 与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案答案：B,C,E解析：根据房地产企业制定宣传策略的工作内容。对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ ）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税依据C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税的计税依据。选项B错误，自用的工业房产，以房屋原价

20、的50%60%作为应税房产原值，以应税房地产原值一次性扣除10%30%的余值作为计税依据；选项E错误，地下人防设施，应当参照有关规定征收房产税。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A、比较法B、成本法C、收益法D、

21、假设开发法答案：D解析： 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，本次估价不适宜采用假设开发法。建筑排水系统按其排放的性质不包括（）。A.生活污水 B.地下水 C.生产废水 D.雨水答案：B解析： 本题考查的是建筑排水设备。建筑排水系统按其排放的性质可分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。A施工方案B工期C质量目标D报价E市场售价正确答案：ABCD21年房地产估价师经典例题9章 第7章下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为 B.对非公物拍卖，

22、委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金 E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定答案：A,C,D解析：本题考查的是拍卖委托。选项B错误，对非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5的佣金；选项E错误，收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定。对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：本题考查的是

23、房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品

24、，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A、周围环境状况安宁程度B、位置有利于原料和产品的运输C、自然景观D、繁华程度和临街状况答案：D解析： 本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ）此题为判断题(对，错

25、)。正确答案： 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B重新购建价格是在估价时点的价格C重新购建价格是客观的价格D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD21年房地产估价师经典例题9章 第8章某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告

26、后支付。该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有( )。A、 扩股增资B、 预售商品房C、 以融资租赁方式承租大型设备D、 以在建工程抵押贷款答案：A解析： 请根据以下内容回答 96104 题（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m2商住楼，其中营业房3000m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由

27、销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。第 96 题 甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。A久拆迁计划B拆迁方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC国家对房屋拆迁实行行政许可制度。拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 房

28、地产市场上存在两宗完全一样的房地产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度正确答案：BCE 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 （ ）正确答案：产品相互替代，给了消费者两处选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。 房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长正确答案：D21年房地产估价师经典例题9章 第9章当房地产的供给增加大于需求减少时

29、，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）。A、质量缺陷导致房地产价值减损的评估B、环境污染导致房地产价值减损的评估C、房地产分割导致房地产价值减损的评估D、征收征用房地产导致的经济损失评估E、重新装饰装修带来的经济损失评估答案：A,B,C解析：考点:房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务；选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期

30、满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A95.40B97.87C98.55D99.33正确答案：A房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。下列各项中，不属于工程建设

31、其他费的事（）。A、固定资产其他费用 B、无形资产费用 C、其他资产费用 D、预备费答案：D解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方（略）三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。估价对象为某公司所有的商业

32、办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理房屋所有权证（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。土地租用合同书已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2022年12月1日。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔

33、细分析、认真计算，得出估价对象2022年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最髙最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V房地产价格；a房地产年净收益；r建筑物报酬率；n可产生收益的年期；Vn土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1.年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月

34、租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a=30X1153.93X12X1-(6%+7%+2%)-13500万元=34万元2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元3.报酬率r国家公布的2022年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业

35、平均收益率的调査，确定报酬率为9%。4.剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2022年12月5日的价值为230万元。附件(略）2022年12月16日答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(3)估价时间应改为估价时点。(4)缺少估价目的。(5)缺少估价作业日期。(6)缺少价值定义。(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。(8)计算公式应为(9)r应为报酬率，且为综合报酬率。(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。(11)求取净收益时没有扣除空置损失。(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。(13)估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终估价结果。(14)估价时点前后不一致。