房地产估价师历年真题和解答7章.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答7章房地产估价师历年真题和解答7章 第1章 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、（）、建设阶段和租售阶段。A、可行性研究阶段B、获取土地使用权阶段C、前期工作阶段D、细化投资设想阶段答案：C解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年

2、，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。承租人权益价值（6550）/7%11/（17%）339.36万元。参见教材P99。 当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列税种中，采用比例税率的有（）。A契税B房产税C耕地占用税D土地增值税E城镇土地使用税答案：A

3、,B解析：按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。A项，契税的税率为 35，属于比例税率。B 项，房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为 l.2；按房产租金收入计征的，税率为 12。C 项，耕地占用税采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。D 项，土地增值税实行四级超额累进税率。E 项，城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（）。A.取得房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理

4、.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历 B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历 C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历 D.取得房地产估价相关学科博士学位的答案：C解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（）答案：对解析：国有建设用地使用权出让合同第十一条规定，受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地

5、使用权登记。 某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题和解答7章 第2章房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资答案：A解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入100%。 以下关于市场细分的说法中，正确的有( )。A买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理

6、位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据B对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的C定制营销是市场细分的极限D弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体E可以按购买者收入水平进行市场细分正确答案：ACE答案 ACE 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。 张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。A房产税B城镇土地使用税C契税D营业税正确答案：C 根据以下材料，请回答 110111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一

7、经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土

8、地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABCD某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36答案：B解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54（1+0.4%）512+1-1=3868.52（元）。 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环

9、的最低点，空置率最高C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的正确答案：ABD政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金

10、额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）答案：错解析：本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重

11、建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。房地产估价师历年真题和解答7章 第3章可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。（）答案：对解析：本题考查的是保险形成的条件。可保危险一般必须具备两个条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。二是危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司

12、向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。 XX房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：x x x 二零零九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） 房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）实物状况估价对象所处房地

13、产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022年建成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中12层为商铺和酒楼，3层为茶楼，45层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，13层为大面积玻璃窗，45层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。(二）权益状况估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。估价

14、委托人提供的房屋所有权证记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司，房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2022年6月6曰。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2022年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提

15、供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022年4月21日至202

16、2年5月22日。十五、估价报告应用的有效期（略）XX房地产估价有限公司 2022年5月22日附件(略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程 1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中V收益价格；Ai相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y房地产的报酬率(折现率）。(1)确定房地产收益1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022年4月20日。

17、根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表321。其中，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(12%)=1176元/m2(2)确定年运营费用运营费用包括:管理费、维修费、保险费、

18、税金，计算结果见表322(计算过程略）。(3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表322。(4)确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数(1)可比实例的选取（表323)(2)建立可比价格基础（略）(3)选取比较因素及因素条件说

19、明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表324)5)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的

20、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表326。取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00）3=12217.42元/m23.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42）2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整答案：解析：1.致委托方函缺估价报告

21、应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2 *月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎

22、原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。16.表323中的可比实例成交价未说明付款方式。17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。20.距区域商业中心距离和

23、距公交站点的距离应为区域因素。21.表325中修正系数的表述形式错误。22.表325中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。23.表325中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。A甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房 建设工程教育网提供C周某退房，甲公司应承担违约责任D周某退房应承担违

24、约责任正确答案：BC甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补

25、偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/m2，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。A、 12个月B、 18个月C、 22个月D、 24个月答案：C解析：能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用答案：B,D解析：本题考查的是收益性物

26、业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。房地产估价师历年真题和解答7章 第4章运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动

27、过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析： 本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的

28、需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。A一家B两家C三家D多家均可正确答案：A拆迁估价的技术协调中指出，房

29、屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费

30、用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A32.00B34.67C49.78D52.44答案：D解析：所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额月物业管理费其他债务月偿付额）月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（8001440120）4500=52.44。房地产拍卖业务主要来自商业机构的委托。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖及其特征。房地产拍卖业务主要来自法院的委托。房地产估价师历年真题和解答7章 第5章 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是（ ）。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取

31、是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理正确答案：B寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方

32、法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。试估算

33、乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。正确答案：在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A消防栓系统B自动喷洒系统C分质供水系统D分区分压供水系统答案：A解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值正确答案：D某建设项目设备及工器具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用300

34、0万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3。基本预备费率5，则基本预备费为( )万元。A.500 B.815 C.1445 D.1473答案：A解析：工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费和建筑安装工程费；基本预备费(工程费用工程建设其他费用)基本预备费率=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)基本预备费率(2000+5000+3000)5=500万元。反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（）。A.全距 B.平均差 C.标准差 D.变异系数答案：B解析：本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值

35、的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答案：C解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。A地理区域B时间分布C物业类型D收益形式答案：C解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最

36、理想的长远投资策略，使达到风险最小。以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。房地产估价师历年真题和解答7章 第6章 根据建筑材料的使用功能不同，可将其分为无机材料、有机材料和复合材料。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在划分路线价区段时，应将( )的土地划分为同一个路线价区段。A、 级别相同B、 可及性相当C、 地块相连D、 用途相似E 用途相同答案：B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地化为同一个路线价区段。解决此题的关键在于日常的工作积

37、累或重点记忆。房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。 某企业有一在建工程，

38、于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：(1) 项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2

39、，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4) 2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵

40、押债务转让的合理交易价格。正确答案：(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用权年限为2022年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中14层为商业用房2万m2，520层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2022年6月动工，至估价时点2022年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万315030%4725万元，假定费用是均匀投入，即在2022年10月1日与2022年10月1日的中间点投入，可视作202

41、2年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万315070%11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2022年10月1日一次性投入11025万元。(2) 该项工程在估价时点(2022年10月1日)后24个月即可竣工，即2022年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2022年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为3万m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：80003万(1-6%)22560万元。(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2022年10月1日2022年10月1日)均匀投入，

42、可视作在2022年3月31日一次性投入装修费用2万20004000万元。(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元(1-75%)7500万元/年，收益年份应自2022年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2022年10月1日)的全部年经营收入的现值为：(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费销

43、售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。于是得到：在建工程合理交易价格V63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V4439634 (万元)所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机

44、构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（ ）。A.房屋所有权初始登记B.房屋预告登记C.房屋所有权转移登记D.房屋抵押权设立登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。 工程造价的层次性取决于工程的层次性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定B.房屋的租凭期不得

45、少于6个月C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效答案：C解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。短期信用工具不包括（）。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票答案：D解析： 本题考查的是金融工具。按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。房地产估价师历年真题和解答7章 第7章 已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。AO

46、.5%B6%C6.16%D6.19%正确答案：C新建商品住房转让手续费由（）承担。A转让方B销售代理人C受让方D转让方和受让方合同答案：A解析：关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3 元，存量住房每平方米6 元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50。 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE(2022真题) 一级资

47、质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质的房地产估价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。参考教材P181。 下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B其团体性没有法人疆C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限正确答案：D 房地产投资的缺点是（ ）。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差D以上均正确正确答案：DD房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。