房地产估价师历年真题和解答8辑.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答8辑房地产估价师历年真题和解答8辑 第1辑在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A、一般投资机会研究 B、特定项目投资机会研究 C、初步可行性研究 D、详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。(2022真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规

2、定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 利率是在一定时期内利息与本金的比率，是决定利息水平高低的衡量标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。A估价时点B搜集该可比实例时C进

3、行房地产状况修正时D成交价格所反映正确答案：D答案 D可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。A.有不少于1000万元人民币的实有资本B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C.担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用D.担保公司不得经营财政信用业务答案：B解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由

4、担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A商业用房与工业用房是互补品B新建商品房与存量房是互补品C经济适用住房与普通商品住房是互补品D郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。房地产估价师历年真

5、题和解答8辑 第2辑实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（）答案：对解析：考点:实地查勘的实施和记录。估价对象实地査勘记录应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员（包括估价师）及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A、最乐观预测值B、最悲观预测值C、最可能预测值D、最不可能预测值答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，

6、其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A、 可接受性B、 保值增值性C、 现实社会需要程度D、 未来发展趋势E 固定性答案：A,C,D解析：知识点 假设开发法基本论述重点调查法，是针对在数目上所占比重较小，而标志值占总值比重较大的单位，进行调查的一种方式。（）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。重点调查，是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。所谓重点单位，是指对总体单位数而言，数目占比重小，对总体各单位标志总值而言，标

7、志总值所占比重大。参见教材P342。 该公司2022年6月18日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。A448B445C385D352正确答案：D房地产估价师历年真题和解答8辑 第3辑以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样答案：B解析： 本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A3B5C7D10正确答案：B对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( )。A.全部参加考试人员为总体单位统

8、计总体 B.全部参加考试人员为统计总体 C.你作为考生是总体单位 D.你作为考生是个体 E.你的年龄是一个品质标志答案：B,C,D解析：数量标志是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。一级房地产估价机构资质由建设部审批。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构设立和备案。2022年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。 某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总

9、投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个

10、出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(

11、万元)销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。(2)项目投资现金流量表如下表所示：年 份O123453940销售收入77501260021650租金收人108010801080服务用房残值20全部投资-9000-3250-2750自有资金投入-90

12、00-3250还本付息-12600-5500全部投资净现金流量-9000-13250-5000126002273010801100自有资金净现金流量-9000-3250-5000O1723010801100 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题和解答8辑 第4辑从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。在职公务员，不予注册。 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套

13、内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C1875D2000正确答案：D 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。A重新装修费用B更新改造费用C建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D空置损失费用E为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失正确答案：ABC空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。 下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。

14、A财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率B财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和C动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标D开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比正确答案：D答案 D 应为年净经营收入与总开发成本之比。招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求 B.对投标人资格

15、审查的标准 C.招标的监管部门 D.投标报价的要求和评标标准 E.拟签订合同的主要条款答案：A,B,D,E解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标文件应当包括招标项目的技术要求 、对投标人资格审查的标准 、投标报价的要求和评标标准 等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。（）是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.抵押用途 D.租金及交付方式 E.房屋的修缮责任答案：B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。房地产估价师历年真题和解答8

16、辑 第5辑按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房地产的供给弹性主要有( )。A、 供给的社会弹性B、 供给的人口弹性C、 供给的价格弹性D、 供给的要素弹性E 供给的经济弹性答案：C,D解析：知识点 弹性 房地产项目风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是（ ）A专家打分法B三项预测值发C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B城市房地产管理法

17、规定的三项房地产交易基本制度是( )。A.国有土地有偿有限期使用制度B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C,D,E解析：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A、人工费用 B、固定费用 C、变动费用 D、材料费用答案：C解析： 本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。 在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留

18、价D竞买人的报价正确答案：D买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。房地产估价师历年真题和解答8辑 第6辑(二)甲公司于2022年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2022年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2022年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2022年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2022年6月15日进行了实地查勘。采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用()。A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术

19、平均值D.两者的简单算术平均值答案：C解析：被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值评估结果，本题中采用两者的加权算术平均值更合适一些。 非建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值

20、估价法计算其前街的影响深度为（ ）m2.A13.33B6.66C11.33D8.66正确答案：A依题意，根据公式：前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=201000/（1000+500）=13.33(m)关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B解析：A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估价值

21、是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A1141B1149C1241D1249正确

22、答案：C房地产估价师历年真题和解答8辑 第7辑求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法 B.分解法 C.分部分项法 D.市场提取法 E.指数调整法答案：A,B,D解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y600050X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（ ）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800答案：B解析：本题考查的是数学曲线拟合法

23、。2022年2022年，过去的数据为11年，为奇数年，所以预测年份2022年的X取6，60005066300（元/m2）。P385。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行实现抵押权的方式为（）。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵

24、押物进行拍卖答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。 假设2800元/m2是2022年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2022年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。A3000元/m2B2600元/m2C2800元/m2D有多种可能正确答案：A税收的关键特征是（）。A

25、.强制性 B.固定性 C.无偿性 D.有偿性答案：C解析： 本题考查的是税收的概念及特征。无偿性是税收的关键特征。房地产抵押价值不包括( )。A、 划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金B、 发包人拖欠承包人的工程款C、 已担保债权数额D、 强制执行费用E 土地出让金答案：A,B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。本题中在选择时依据其实质即可得出结论。房地产估价师历年真题和解答8辑 第8辑 对部分或全部超出

26、了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金 B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏 D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力 E.成本法中确定房地产的重新购建价格答案：A,C,D解析： 本题考查的是长期趋势法。选项B错误，正确表述应为：用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调

27、整；选项E错误，不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 ( )答案：错解析：买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人；竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资0.2%0.8%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率答案：D解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。（）一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。A、生活污染源B、气态污染物C、工业污染源D、交通污染源答案：D解析： 本题考查的是大气污染源。交通污染源一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。