房地产估价师答疑精华5卷.docx

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1、房地产估价师答疑精华5卷房地产估价师答疑精华5卷 第1卷房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A、开发期B、销售期C、经营期D、经营准备期E、预售期答案：A,C解析：考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋

2、征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P56。 一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿正确答案：B某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A.984.37 B.1016.81 C.1159.97 D.2387.24答案：C解析： 本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。

3、根据公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（）。A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本 B.经济成本=会计成本（显成本）隐成本 C.经济利润=销售收入会计成本隐成本 D.经济利润=销售收入+会计成本隐成本 E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本答案：A,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入会计成本隐成本。 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：公开市场价值是指下列

4、条件下最可能实现的价格（）A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易答案：A,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。选项C、E很容易排除。选项B的完整表述应该是：买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方不是盲目地出售。房地产估价师答疑精华5卷 第2卷下列关于净收益按一定比率递减公式的说

5、法中，错误的是（）。A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零答案：A解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。答案：错解析：不计算房屋面

6、积的范围1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 房地产估价规范的内容包括（ ）。A评估制度B估价原则C估价程

7、序D估价报告E职业道德正确答案：BCDE按份共有的各所有权人对于房屋享有平等的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是共有房屋的转让。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。受让人未缴清全部国有建设用地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。答案：对解析：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。商用房地产

8、同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A、用途专业的房地产B、开发程度低的房地产C、独立使用的房地产D、不景气市场环境下的房地产答案：C解析：考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。房地产估价师答疑精华

9、5卷 第3卷一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。A.城市绿地B.汽车加油站D.街心公园D.地税局机关答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。军事用地。城市

10、墓础设施用地。公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。法律、行政法规规走的其他用地。参见教材P34。现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。答案：对解析：现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估

11、价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（）级资质房地产估价机构进行资产清算。A.一B.二C.三D.四答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增

12、加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少答案：C解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师答案：C解析：注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施

13、工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A-100B50C50D100正确答案：B答案 B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(

14、元/m2)房地产估价师答疑精华5卷 第4卷在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案：错解析：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。 房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。A静止B坚固C不可移动D永久正确答案：C答案 C房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款乘数为06，则该房地产现在再次抵

15、押的价值应为276万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/?天，空置率为6；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/?天，空置率为4。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/?天，空置率将降为2；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10，运营费用率为25，每年计365天，请通过计

16、算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。（2）由题意，该写字楼的年净收益1.5（16）2000365（125）77.20（万元）；兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧986.76180806.76（万元）。某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建

17、成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。设土地年租金为A。土地年租金A144（万元/年）。2022 年李某将居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。A.0B.3C.10D.20答案：C解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税答案：错解析：土地使用权未确定

18、或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。A、 李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B、 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C、 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D、 李某有义务缴纳公共性物业管理费用答案：D解析：房地产估价师答疑精华5卷 第5卷某商品住宅于2022年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。施工单位应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A.2022年1月10日 B.2022年1月10日 C.2022年1

19、月10日 D.2022年1月10日答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合规定，即在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限分别为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（）答案：对解析：有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得到的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年

20、龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养 差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为 22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2%B50%C56.8%D70%正确答案：C 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月1

21、3日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B答案 B3000(1+1%)113347(元/m2)“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。（）答案：对解析：本题考查的是需求及其变动。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=14004/100000=5600/100000=5.6%。 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：