房地产估价师历年真题解析7节.docx

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1、房地产估价师历年真题解析7节房地产估价师历年真题解析7节 第1节 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）答案：对解析：本题考查的是建立比较基础。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

2、。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2022 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日，剩余

3、使用年限为44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8我们于2022 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但

4、不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3根据市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任

5、何公开媒体上。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价

6、时点算起为40 年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44 年。理由：其土地使用权年限为自估价时点2022 年6 月18 日至证载土地使用权终止日期2053 年6 月19 日止为44 年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使

7、用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A、债权B、物权C、二者皆可D、二者皆不答案：B解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。房地产估价师历年真题解析7节 第2节申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）

8、。A合法建造房屋取得房屋所有权B权利人放弃房屋所有权C继承取得房屋所有权D产权交换取得房屋所有权E依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权答案：A,B,C,E解析：房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以三次为限，每次不超过两个月。（ ）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建

9、设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。P94。分布数列中最大标志值与最小标志值之差称为（）。A.极差 B.平均差 C.标准差 D.变异系数答案：A解析：本题考查的是变异指标。全距又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围。 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境正确答案：ABCD部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）答案：对解析： 本题考查的是工程建设的的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：（1

10、）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。房地产估价师历年真题解析7节 第3节 关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上正确答案：A

11、CD 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧正确答案：ACDE 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。A3019.53B2983.84C15

12、24.15D1587.65正确答案：A某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=14004/100000=5600/100000=5.6%。乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（）答案：错解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。房地产估价师历年真题解析7节 第4节 某开发商获得某项目用地4

13、200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为50。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5，贷款利率为12，按季计息，融资费用为贷款利息的10。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元m2，以后逐年提高6，运营成本占租金收入的12，空置率为10，当前房地产投资收益率为15，土地使用

14、权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)正确答案：下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。A.财政局对外出租的经营用房免征房产税B.农村土地使用人无须缴纳土地使用税C.用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税答案：B,C,E解析：本题考查的是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税的减税、免税。选项A错误，财政局的自用房产免征房产税；选项D

15、错误，土地增值税的课税对象，是有偿转让房地产所取得的增值额。计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（）答案：错解析：分部分项工程计算顺序有三种：按顺时针方向计算法；按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法；按图纸分项编号顺序计算法。 禁止占用基本农田发展林果业何挖塘养鱼。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：可认定为闲置土地情形有( )。A.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积的1/2，中止开发建设满1 年的国有建设用地B.已投资额占总投资额30%，中止开发建设满1 年的国有建设用地C.超过划拨决定书规定的动工开发日期满2 年未动工

16、开发的国有建设用地D.超过有偿使用合同约定的动工开发日期满6 个月未动工开发的国有建设用地答案：C解析：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1 年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3 或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1 年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。房地产估价师历年真题解析7节 第5节 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通

17、通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A、住宅项目B、写字楼项目C、商业购物中心项目D、工业或仓储项目答案：B解析：考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A、 等于B、 大于C、 小于D、 两者无关系答案：B解析：根据实际利率与名义利率的关系式。 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。A解析法对随机的现金流进行概率

18、分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（ ）。A基准地价B市场交易价C标定地价D房屋的重置价格E市场成交价正确答案：ACD中华人民共和国城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”房地产估价师历年真题解析7节 第6节在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A.估价主体资格需依

19、法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第

20、4年的利息备付率是（ ）。A1.07B1.47C2.07D3.33正确答案：C 下列不是直接融资优点的是（ ）。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展正确答案：A信用卡的功能除A、B、C项外，还有消费贷款功能。关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。A.长期趋势法一般

21、不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力答案：C,D,E解析：本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应

22、采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25正确答案：D房地产估价师历年真题解析7节 第7节 纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于债券发行的表述中，正确的是（）。A、若市场利率低于债券利率，则平价发行 B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行 C、若市场利率等于债券利率，则折价发行 D、若市场利率高于债券利率，则折价发行答案：D解析： 本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。 房地产的最高最佳使用具体包括（ ）。A最佳区位B

23、最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD最高最佳使用具体包括二三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.房地产的短缺或者充足供求状况答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。混凝土在标准条件下养护（）天，测得的抗压强度值称为立方体抗压强度。A.14 B.21 C.28 D.32答案：C解析： 本题考查的是混凝土。混凝土在标准条件下养护28天，测得的抗压强度值，称为立方体抗压强度。