房地产估价师真题下载5辑.docx

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1、房地产估价师真题下载5辑房地产估价师真题下载5辑 第1辑 房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投资利润率的计算基数包括（）。A、土地成本B、建设成本C、投资利息D、销售费用E、管理费用答案：A,B,D,E解析：考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。 （二）张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/，张某与王某就该店面达成的月租金是180

2、元/，租期为5年，费用按法规各自承担。第 8 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利 D.房地产的额外利益或收益答案：C解析：本题考查的是房地

3、产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A假设

4、开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A、区位B、用途C、档次D、周围环境E、建筑规模答案：B,C,E解析：考点:最佳开发经营方式的选择。对一个具体的估价对象而言，区位是既定的。无从选择；周围环境也是无法选择的。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。 2022年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0正确答案：B房地产估价师真题下载5辑 第2辑物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物

5、业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。 ( )答案：错解析：业主，即物业产权人，指房屋所有权人。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税A10%B20%C30%D40%正确答案：B多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（）。A.砖木结构建筑 B.砌体结构建筑 C.钢筋混凝土结构建筑 D.钢结构建筑答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、

6、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。(2022真题) 作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（）。A.用地控制指标B.建筑形态控制指标C.城市设计引导指标D.环境容量指标答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。建筑高度属于建筑形态控制指标。从字面理解，也应该是建筑形态控制指标。关于征收集体土地的

7、补偿的说法，错误的有( )。A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B.土地补偿费归农村集体组织所有C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费答案：A,C,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。#(2022真题) 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。A.

8、转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。房地产估价师真题下载5辑 第3辑甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500

9、万元。拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。A.拍卖佣金 B.营业税及附加C.评估费 D.房地产税答案：D解析： 房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有(

10、)。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性正确答案：D答案 D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A7500B7560C8360D8600正确答案：B房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和( )。A.住宅使用说明书B.住宅验收说明书C.住宅保修说明书D.住宅保修保证书答案：A解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当在

11、商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用 B.后续的开发成本 C.投资利息 D.开发利润 E.管理费用答案：C,D解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。房地产估价师真题下载5辑 第4辑从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。A、烟囱 B、水塔 C、桥梁 D、住宅答案：D解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮

12、雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。A.单项工程 B.单位工程C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。 房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制，后碎部

13、”的原则进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A、 银行信用B、 商业信用C、 民间信用D、 国家信用答案：A,C解析： (二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2022年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。A可以B不可以C难以确定D可以连同房屋一起设定抵押正确答案：D下列不属于房地产区位因素的是( )。A、 交通B、 用途C、 环境D、 楼层答案：B解析：房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。 机会成本是资本在

14、某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载5辑 第5辑下列关于业主大会制度表述错误的是（）。A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会 C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责 D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动答案：B解析： 本题考查的是业主大会制度。条例规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等

15、自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC 甲公司与乙公司签订的合同属于（ ）。A有偿合同B无偿合同C要式合同D单务合同正确答案：AC采取采取排除法选择。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订的工程承包合同，不是无偿合同、单务合同。 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（ ）正确答案：经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收

16、益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。 A.通胀率上行 B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温答案：A解析：房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。 A.账面原值 B.账面净值 C.重置价值 D.账面原值加成数答案：C解析：企业财产保险的主要内容包括以下几个方面。(1)

17、投保人。在我国境内注册的企业、团体及事业单位和国家机关。(2)保险范围。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。(3)保险责任。企业财产保险分为基本险和综合险，保险责任因保险险种的不同而有所不同。由于战争、被保险人的故意行为、地震和洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。(4)保险期限。企业财产保险的保险期限一般为1年。保险期满后，经协商后可续保。(5)保险金额及保险价值。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。