2022年全国土地估价师资格考试试题(1).docx

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1、2022年全国土地估价师资格考试试题(1)一推断题（共20题，题号120，每题1分，共20分。请推断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂，认为错误的涂.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间确定的。2估算 土地 纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。3城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。4有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，

2、因而土地价格低。5依据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格确定。6运用收益还原法公式测算地价时，将来各年的还原率应当相等。7利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。8采纳市场比较法评估某宗住宅用地的运用权价格，所选比较实例的土地剩余运用年期为60年，待估宗地的剩余运用年期是50年，假如其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。9采纳成本靠近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地全部权由农夫集体全部转为国家全部而发生的费用。10建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之

3、和等于建筑物的综合折旧率。11中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程于2022年11月12日发布，自2022年1月1日起实施。12采纳市场比较法进行地价评估时，假如个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采纳因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。13采纳成本靠近法评估地价时，土地取得费及其税费 利息 是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。14路途估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路途价深度百分率其他条件修正额宗地面积。15国有土地运用权期满，土地运用者应交还土地运用证，并依照规定办理注销登记，该

4、土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际状况赐予相应的补偿。16在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确运用年期的，应按无限年期运用权价格修正到法定最高出让年期；对有年期但没有到法定最高出让年限的，则以样点地价年期为准。17评估没有地役权的土地运用权价格，关键是推断地役权对土地利用的影响程度。18基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价；并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。19采纳剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建立过程中的全部预付资本为计算基础。20基准

5、地价，标定地价，交易底价都是依据过去成交地价及土地收益状况评估得到的宗地评估地价。二单项选择题（共100题，题号21120，每题1分，共100分。每题A.B.C.D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分，不倒扣分）21依据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）A.农业雇佣工人创建的剩余价值B.社会其他部门工人创建的价值C.农业工人利用肥沃土地创建的超额利润D.农业工人利用位置较好的土地创建的超额利润22有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8

6、%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。A.5967B.58.67C.7D.2.5223采纳剩余法评估地价时，依据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及将来改变趋势，一般采纳（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.标准法24将标准深度100英尺4等分，每一等份的价值占路途价的比例分别为37.5%，29.5%，20.7%，12.3%的路途法则是（）。A.慎格尔法则B.苏慕斯法则C.霍夫曼法则D.哈柏法则25进行标定地价评估时，首先要（）。A.确定影响地价的因素B.确定估价方案C.选择估价方法，估算土地价格D.确定宗地估价额26某城市四级工业用

7、地基准地价为300元/每平方米，设定的土地开发状况为四通一平（通上水，通下水，通电，通讯和场地平整），若增加供气，供热将使地价分别增加40元/每平方米，30元/每平方米。若该四级地上某工业区达到通上水，通下水，通电，通讯，通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/每平方米。A.300B.340C.370D.33027在评估划拨土地运用权时，要考虑出让土地运用权与划拨土地运用权之间的（）对价格的影响。A.用途差别B.区位差别C.权利差别D.运用者差别28有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银

8、行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本靠近法中计算的投资利息为（）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。A.32000B.21762C.12000D.976229确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（），修正的结果为辅。A.统计B.分析C.比较D.选择30某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已运用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为（）万元。A.1220B.1274C.1525D.159331采纳成本靠近法进行地价评估时，其利息率可依据评估期日银行的（）确定。A.贷款利息率B.存款利息率C.存贷利率

9、平均值D. 平安 利率32某城市地价指数如下表：若该市某宗地1999年1月28日地价为800元/每平方米，则该宗地2022年1月28日的土地价格为（）元/每平方米。A.1440B.1360C.1309D.100433特尔雯权重测定法要求的专家人数一般以（）为宜。A.1020B.1030C.1040D.153034土地价格是土地权利和（）的购买价格。A.价值B.有效需求C.运用价值D.收益35依据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A.三角形B.四边形C.六边形D.同心圆36下面（）图可以反映土地还原率R1，建筑物还原率R2，综合还原率R3三者之间的大小关系。37里地线是指

10、（）。A.宗地的边界线B.标准深度的连线C.距街道18米的连线D.与街道的平行线3839题与下述案例有关，仔细阅读本案例，选出正确的选项采纳剩余法对某不动产进行评估，依据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。依据上述条件回答：38开发商的利润额为()万元。A1600B.地价0.2+720C地价O.2+800D.地价O.2+88039在不考虑利息因素的状况下，则开发商可支付的最高地价额为()万元。A1267B.1360C.2333D.280040作为地价体系中最关键的参考指标，()反映的是地产市场的现实。A交易底价B标定地价C成交地价D评估价格41A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2022年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也快速上升。因此，A市确定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是()。AB区、C区、F区、E经济技术开发区BB区、C区、E经济技术开发区CB区、C区、G地区、E经济技术开发区DG地区、E经济技术开发区 B