房地产估价师模拟试题8卷.docx

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1、房地产估价师模拟试题8卷房地产估价师模拟试题8卷 第1卷 光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100

2、m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照商品房销售管理办法规定，如果刘某不退房，最终B房地产开发公司应按( )m2同刘某结算房价款。A、 100B、 101C、 103D、 104答案：C解析：知识点 商品房计价及中途变更规划、设计 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )正确答案：答案 业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多

3、少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供( )元担保。A、 3000万B、 5000万C、 3亿D、 9亿答案：C解析：下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。下列关于房地产空间市

4、场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A、资产市场上的供给是由空间市场决定的B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C、房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同答案：D解析： 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持

5、不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。参见教材P49。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D房地产估价师模拟试题8卷 第2卷某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公

6、司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施答案：A,D,E解析：本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；

7、该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=50012012=72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；（万元）。按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A、土地使用权转让市场B、存量房地产交易市场C、土地使用权出让市场D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场答案：B解析：考点:房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地

8、产交易市场）。为评估某宗房地产2022年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2022年10月1日。另调查获知2022年6月1日至2022年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2022年2月1日至2022年9月1日平均每月比上月上涨2%。若对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到（ ）。A.2022年6月1日 B.2022年10月1日C.2022年2月1日 D.2022年9月1日答案：D解析： 对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC答案 A

9、BC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。房地产估价师模拟试题8卷 第3卷下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。A、商铺B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。 市场

10、法估价的操作步骤有( )。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD答案 ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）答案：对解析：本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和

11、关键工作。 房地产投资信托按（ ）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质正确答案：D 房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是（）。A.被动接受的估价业务 B.业主没有提供明确估价目的的业务 C.估价项目所处区位环境复杂的业务 D.超越资质等级的业务答案：D解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承

12、接的估价业务。房地产估价师模拟试题8卷 第4卷运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整答案：B解析：本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房

13、地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。(2022真题) 定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。（）在一国金融机构体系中居主体地位。A、政策性银行 B、非银行金融机构 C、中央银行 D、商业银行答案：D解析：本题考查的是金融体系概述。商业银行在一国的金融机构体系中居于主体地位。 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在（ ）。A5%B+_10%C20%D30%正确答案：BB详细可行性研究阶段对建设投

14、资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.O%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入-运营费用B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作

15、的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点。A、横道图B、单代号网络图C、双代号网络图D、时标网络图答案：A解析：考点:进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。房地产估价师模拟试题8卷 第5卷 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金-借贷资金-预租售收入B预租售收入-资本金-借贷资金C借贷资金-预租售收入-资本金D资本金-预租售收入-借贷资金正确答案：D某商品住宅

16、项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B解析：本题考查的是开发利润。开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6009005060）20%322万元。成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）

17、下的做人结果具有近似性。A 同一估价原则、同一估价时点B 同一估价目的、同一估价方法C 同一估价目的、同一估价时点D 同一估价原则、同一估价目的正确答案：C 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：关于资金等效值的说法，正确的是（）。A时值是资金运动起点时的金额B现值是资金运动结束时的金额C指

18、与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一个时间节点上的价值D不同时点发生的等额资金具有相同的价值答案：C解析：A 项，时值是资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。B 项，现值是资金运动起点时的金额。CD 两项，资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。写字楼2022年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2022年的净经营收入为（）万元。A.330 B.4

19、50 C.650 D.700答案：C解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-10005%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-100030%=650（万元）。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。房地产估价师模拟试题8卷 第6卷概算指标、概算定额、预算定额均为计价性定额，而施工定额，属于企业定额的形式，属于生产性定额。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，属于生产性定额，而概算指标、概算定额、预

20、算定额属于计价性定额。参见教材P144。 在确定开发成本时，应采用（ ）。A该开发公司测算的开发成本B现时的客观开发成本C各期销售时的客观开发成本D各期开发时的客观开发成本正确答案：A 前期物业服务合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A、国内生产总值 B、居民消费价格指数 C、汇率波动 D、税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材

21、P142146。(2022真题) 附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（ ）。A收益法B市场比较法C成本法D剩余法正确答案：B 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型正确答案：A这是根据交易方式划分的。房地产估价师模拟试题8卷 第7卷税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（）答案：对解析： 本题考查

22、的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； 股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； 有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； 股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金

23、则可以是开放型和追加型的ABCD正确答案：D市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。（ ）答案：对解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得收入，减按4%的税率征收房产税。 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

24、答案：下列关于房屋征收的表述错误的是（）。A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿C.房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格答案：A解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参

25、见教材P53。 竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋（ ）的价值。A基础B结构C屋面D返修E水、电、卫等附属工程正确答案：ABCEABCE竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。房地产估价师模拟试题8卷 第8卷甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320

26、万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析： 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：BE假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正

27、确的是（）。A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B、建设期的起点与开发经营期的起点不同C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日答案：D解析： 本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；

28、选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（）答案：对解析：考点:经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。 下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施丁企业C有

29、保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实；(9)法律、行政法规规定的其他条件。 农民集体的范围包括（ ）。A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D建制农民集体E县农民集体正确答案：ABC农民集体的范围有以下三种：(1)村农民集体；(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；(3)乡(镇)农民集体。