房地产估价师真题下载8篇.docx

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1、房地产估价师真题下载8篇房地产估价师真题下载8篇 第1篇(2022年真题) 关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：B,C,E解析：本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可

2、以接受的。 拆迁估价时点一般为（ ）之日。A接受估价委托B实地现场勘察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。答案：错解析：所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（）。A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点

3、的平均交易价格 B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据 C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格 D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。答案：错解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。区分财产权和人身权的意义在于

4、，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（）答案：对解析：本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。关于股票和股单的说法，正确的是（ ）。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通答案：A解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制企业中送用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的，主要表现在以下几个方面：（1）适用范围不同；（2）性质不同；（3）表现形式不同。房地产估

5、价师真题下载8篇 第2篇关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点答案：C解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析

6、、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（）级资质房地产估价机构进行资产清算。A.一B.二C.三D.四答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算

7、结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A、 房地产的各项权利B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利C、 受到其他各种限制的房地产权利D、 房地产的额外利益收益答案：C解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。（）答案：错解析：有限责任制的房地产估价机构由 3 名以上（含 3 名）专职注册房地产估价师共同出资发起设立，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。根据中华人民共

8、和国担保法，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当( )。A.全额返还定金 B.双倍返还定金C.三倍返还定金 D.四倍返还定金答案：B解析：定金与预付款的区别在于：预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金

9、责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。 1994年7月18日国务院下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，房改的基本内容可以概括为“三改四建”，包括（ ）。A改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制B改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主和货币工资分配为主的方式C建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系D建立政策性和福利性并存的住房信贷E建立住房公积金制度；发展住房金融和住房补贴正确答案：ABC房地产估价

10、师真题下载8篇 第3篇图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为

11、100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（）万元 。A.37.30 B.41.03 C.284.22 D.285.98答案：A解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值（115100）/10%11/（110%）337.30（万元）。 分户图以房屋的具体权属为单元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（）答案：对解析：依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共

12、利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。房地产开发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 估价报告有效期应从（ ）起计。A估价时点B估价作业期C出具估价报告之日D签订估价委托合同之日正确答案：C 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（ ）。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。房地产估价师真题下载8篇 第4篇 李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ）。

13、A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE 凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋

14、权属的，不征收契税。（）答案：对解析：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（

15、18%9%）10.26%。参见教材P26。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。（）答案：对解析：考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。房地产估价师真题下载8篇 第5篇评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4.0.4.0.2 B.0.3.0.4.0.3 C.0.4.0.2.0.4 D.0.4.0.3.0.3答案：A解析： 本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商

16、铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。乡镇企业的用地只有在下列( )情况时，才可以抵押。A、 乡镇企业属于集体企业B、 申请破产C、 和乡镇企业的建筑物同时抵押D、 经过乡镇政府主管部门批准后答案：C解析：担保法规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城乡规划报送审批前，组织编制机

17、关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，公告的时间不得少于（）日。A、10 B、15 C、20 D、30答案：D解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）作为评价指标。A较高的期望投资回报率B较高的实际投资回报率C较低的期望投资回报率D较低的实际投资回报率答案：A解析：在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名

18、义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。 以本国货币募集资金，运用范围也限于国内。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDE答案 ABDE 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。房地产估价师真题下载8篇 第6篇房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为计入其信用档案。（

19、）答案：对解析：房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为、不良行为记录、投诉情况等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，由聘用的房地产估价机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第十四条：房地产估价

20、师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规定。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )答案：错解析：知识点 业主大会与业主公约 在电气设备运行中，应采取保护措施。对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接地保护。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

21、 不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 成套房屋的建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 （ ）正确答案：成套房屋的套内建筑面积由以上三部分组成，而成套房屋的建筑面积除以上三部分外，还应加上分摊的共有建筑面积。房地产估价师真题下载8篇 第7篇某房地产开发项目的占地面积2000，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.7答案：D解析：考点:盈亏平衡分析的基本原理。土

22、地费用为固定成本，容积率平衡点=2600（12000-4500）0.2=1.7。非银行机构不具备信用创造的功能。（）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。答案：对解析：本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公

23、共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开

24、发费用E.房产购买成本答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式现金流量图包含土地成本；建造成本及其相关费用；租金收入；运营成本；转售税费。参见教材P148。 下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分

25、析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：B答案 B B项中对应的两个数据应分别为20%和0.25%1.5%。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。房地产估价师真题下载8篇 第8篇从宏观角度考察利率的经济功能时，利率的经济功能包括（）。A、积累资金B

26、、调整信用规模C、抑制通货膨胀D、提高就业率E、调节国民经济结构答案：A,B,C,E解析：考点:利息与利率。从宏观角度考察利率的经济功能，包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。 拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）正确答案：拆除代管房屋，必须经公证机关公证。 如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ）。A需求拉动型通货膨胀B成本推动型通货膨胀C结构失调型通货膨胀D预期型通货膨胀正确答案：B表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。A.货币证券 B.信用证券 C.商品

27、证券 D.资本证券答案：C解析：商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资正确答案：A定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。