大学《房地产开发与经营》试题及参考答案.docx

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1、大学房地产开发与经营试题及参考答案房地产开发与经营模拟试题一、单选题1我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A.1000 万元B.2000 万元 .3000 万元 .4000 万元2下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D ）A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地运用权转让 D 土地运用权出让3中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D ）。A 40 年B 60 年 C 50 年 D 70 年4房地产租金已收租金额占应收租金

2、额的百分比称为（B ）A 租金收缴安排完成率 B 租金收缴率 C 欠租户发生率 D 陈欠租金收缴率5（A）是指国家以土地全部者的身份将土地运用权在肯定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。A土地运用权的出让B.土地运用权的转让 C.土地运用权划拨 .土地运用权赠与6对预料中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预料方法是（B）A 额定需求预料法 B 有效需求预料法C 线性回来需求预料法D 假定需求预料法7已知某房地产今年的销售成本为 3315 万元，存货平均余额为 411 万元，那么存货周转天数为（ B）A 8.07 B 44.6120308按房地产市场的规范程

3、度划分，可以把房地产市场分为（ C）。A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C）A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地运用权转让 D 土地运用权出让10在土地一级市场上，依据竞争性的强弱可以采纳不同的土地运用权出让方式，其中在肯定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A ）。A 协议出让 B 招标出让 拍卖出让投标出让11中华人民共和

4、国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。A 40 年B 60 年 C 50 年D 70 年12实收房地产租金占安排房地产租金的百分比称为（A ）A 租金收缴安排完成率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率13我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C ）。A 4000 万元 B3000 万元2000 万元2500 万元14我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资

5、质条件要求自有流淌资金在（ B）以上。A 500 万元 B 1000 万元1500 万元2000 万元15中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、消遣用地最高出让年限为（ A）。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年16（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其运用，或者将其土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。A 土地运用权的出让B 土地运用权的转让 C 土地运用权划拨土地运用权赠与17对预料中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预料方法是（A）A 额定需求预料法B

6、有效需求预料法 C 线性回来需求预料法D 假定需求预料法18实收房地产租金占安排房地产租金的百分比称为（ D）A 租金收缴率B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率D 租金收缴安排完成率19按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等20依据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发2001195 号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自

7、有资金应不低于开发项目总投资的（C）A 20 B253035 二、多选题1从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区分主要表现为（ ABCDE ）A 两者的主体不完全相同 B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C 两者对主体的资格要求不一样 D 两者所指向的行为对象不同 E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性改变2影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）A 经济环境 B 政治环境C 法律环境 D 社会环境 E 自然环境3房地产开发融资方案的选择一般采纳比较分析法，即对各个方案的（ ABD）各指标用分级的方式进行比较。 A 平安性 B 经济性 C 适用性 D 可行性 E

8、 牢靠性4依据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必需具备（BCDE）A 国有土地规划许可证B 国有土地运用证 C 建设用地规划许可证D 建设工程规划许可证 E 建设工程施工许可证5按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）A 总价合同B 单价合同 C 成本加酬金合同D 总承包合同 E 分包合同6土地运用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）A 协议出让 B 招标出让 拍卖出让交换出让7房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）A 波谷B 平淡 C 萧条D 复苏 E 兴盛8房地产企业经营成本按成本与经营

9、工作量关系可分为（ AB）A 固定成本 B 变动成本管理费用销售费用 E 原材料成本9征用农村集体全部的土地要发生哪些费用（ABCDEF ）A 土地补偿费 B 青苗补偿费 C 地上附着物补偿费D 安置补助费E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税10房地产开发项目实施限制的目标包括（ABC）A 成本B 项目工期 C 质量 D 项目协调性E 技术先进性三、简答题1征地与拆迁的区分是什么？征地与拆迁的区分是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体全部的土地，首先须要变更土地全部制性质，变集体全部制性质为国家全部制，其次再变更土地的运用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地运用权或变更运用性质时，对土地

10、上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需变更土地全部制性质。2房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性探讨、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4土地运用权的出让有哪些方式？各有什么特点？ 土地运用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在肯定程度上排斥了市

11、场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有限制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。四、名词说明名词说明答案1房地产开发 房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之变更用途或运用性质，从而获得经济利益的过程。2土地开发 土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和马路。3城市土地出让 城市土地

12、出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的运用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期运用城市土地，用地单位必需向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4土地征用 土地征用：政府根据法律规定的程序和条件，将农村集体全部土地转变为国家全部的行为。5物业管理 物业管理：利用现代管理先进的修理养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人供应高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的运用效益和经济效益 6房地产经营 房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和

13、城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7土地运用权转让 土地运用权转让：指经出让方式获得土地运用权的土地运用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地运用权再转移的行为 8建设用地规划许可 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地证 申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。9建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。10租金收缴率 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。五、论述题论述题答案1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般实行记名股权的形式。目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还须要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是确定的。