房地产估价师真题下载7节.docx

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1、房地产估价师真题下载7节房地产估价师真题下载7节 第1节竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（）答案：错解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中

2、、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系?正确答案：房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。二者的联系在于：可行性分

3、析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。 下列表述中，不正确的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABC有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A、乙土地价值低于甲土地价值 B、该建筑物价值小于其重置成本 C、该建筑物价值小于其拆除费用

4、 D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为

5、负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时

6、点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利C.行政复议权利 D.搬迁期限答案：D解析：有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、 50

7、万元B、 55万元C、 60万元D、 60万元以上答案：C解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法房地产估价师真题下载7节 第2节在城市控制性详细规划中，下列不属于规定性指标的是（）A.用地性质 B.建筑密度 C.容积率 D.人口容量答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D，属于指导性指标。 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案：D 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的

8、投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。（）答案：对解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算 B.销售税费一般不计算利息 C.开发完成后的价值不能采用成本法求取 D.假设开发法与成本法无法同时采用答案：D解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场

9、价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。利率的储蓄投资决定理论认为（）。A利率是由货币的供给与需求决定的B利率是资本的租用价格C利率是由可贷资金的供求决定的D利率的高低取决于平均利润率E利率不受货币因素的影响答案：B,E解析：储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响；流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决

10、定理论认为利率的高低取决于平均利润率。与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。账簿包括（）。A、转账账簿 B、凭证账簿 C、序时账簿 D、分类账簿 E、备查账簿答案：C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。房地产估价师真题下载7节 第3节 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为( )万元。A100

11、B70C60D40正确答案：B答案 B100-3070(万元)下列权利中，属于用益物权的是（）。A抵押权B质权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙 B.甲乙。某出租的写字楼，剩余租赁期限

12、为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。A.903.46B.1000.00C.1029.22D.1050.00答案：A解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V，则：V903.46（万元）。P234。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院 B.住房和城乡建设部 C.省 D.自治区 E.直辖市答案：C,D,E解析：本题考

13、查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产的估价思路为（）。A、房地产未来16年的价值折现到价值时

14、点的价值B、房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值C、房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值D、房地产在价值时点的市场价值答案：B解析：本题需要评估的是使用期满后的房地产价值，由价值时点至使用期满，乙尚可使用年限为16年，因此需要评估该房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A、 抵押价值B、 处分抵押物时的市场价值C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费D、

15、处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费答案：D解析：住房公积金管理的基本原则不包括( )。A、 住房公积金管理中心动作B、 银行专户C、 低存低贷D、 财政监督答案：C解析：住房公积金管理条例规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。房地产估价师真题下载7节 第4节下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A降低房地产开发贷款利率B增加土地有效供给C降低契税D提高购房贷款利率答案：C解析：A项，降低房地产开发贷

16、款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。(2022真题) 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

17、 房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费正确答案：BCD下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A建筑安装工程费B土地费用C空置率D容积率答案：C解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：B

18、D学校兴办的招待所用房，可免征房产税。 ( )答案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。 某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A500B525C600D1650正确答案：D房地产估价师真题下载7节 第5节当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）A、绿地率 B、容积率 C、建筑密度 D、建筑限高答案：B解析：本题考查的是房

19、地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。 总体和总体单位不得相互转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B已灭失的房地产C有租约限制的房地产D整体资产中的房地产E手续不全的房地产答案：A,C,E解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：“干净”的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；共有的房地产

20、；部分产权或有限产权的房地产；有租约限制的房地产；设立了地役权的房地产；设立了抵押权的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产；已依法公告列入征收、征用范围的房地产；?被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；?手续不齐全的房地产；?房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；?临时用地或临时建筑的房地产；?违法占地或违法建筑的房地产；?房地产的租赁权；?地役权；?房地产的抵押权；?房地产的空间利用权；?房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。A.城市绿地 B.汽车加油站 C.街心公园 D.地税局机关答案：B

21、解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。(2022年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和

22、相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。再假设开发法的动态分析法中，开发完成后定房地产价值是未来开发完成时定房地产市场状态下定价值。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权；一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确走。参见教材P351。 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。A50%B65%C60%D1

23、54%正确答案：B在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。房地产估价师真题下载7节 第6节在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在

24、建工程的投入资产。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。属于房屋产权转移登记情形的有( )。A、 翻建B、 扩建C、 分割D、 抵押E 裁决答案：C,E解析：转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。运用比较法估价要消除以下（）方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同 B、特殊交易情况与正常交易情况不

25、同 C、成交日期与价值时点不同 D、可比实例状况与估价对象状况不同 E、理性和非理性购买人因素差异答案：A,B,C,D解析：本题考查的是比较法概述。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：（1）成交价格与比较价值的内涵和形式不同；（2）特殊交易情况与正常交易情况不同；（3）成交日期与价值时点不同；（4）可比实例状况与估价对象状况不同。 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。A 该房地产的实际价格等于名义价格B

26、价格名义价格为50万元C 该房地产的实际价格高于50万元D 该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格正确答案：DE城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（）。A.国家投资建 B.排队分配 C.低租金使用 D.住房商品化和社会化答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2?天），已知该写字楼为

27、钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2?天），报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（）万元。A98.80B592.81C691.61D667.22答案：A解析：由题意可知，现在的承租人权益价值V=A/Y11/（1+Y）n=（3.53）365500/6%11/（1+6%）18=98.80（万元）。 如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：1994年7月18日发布的关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容不包括（）。A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制 B.建立与社会主义市场经济

28、体制相适应的新的住房制度 C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化 D.发展住房金融 E.加强住房物业管理答案：C,D,E解析：本题考查的是城镇住房制度改革。关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。房地产估价师真题下载7节 第7节楼面地价=土地单价容积率。（）答案：错解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比

29、实例，其相应的修正系数为（）。A103.26%B105.43%C112.06%D114.42%答案：A解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，而卖方实得金额=正常成交价格卖方税费=（15%）正常成交价格=0.95正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=（18%）正常成交价格=0.92正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.950.92=103.26%。业主委员会应

30、当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托答案：B解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于( )万元。A2360B2500C2722D2845正确答案：C 以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。A商业保险、社会保险和

31、政策保险B财产保险和人身保险C自愿保险和强制保险D定期保险和不定值保险正确答案：C关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理答案：D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为

32、估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。 在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 E.残余价值等于市场价值答案：A,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；选项E，残余价值一般低于市场价值。