22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇.docx

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1、22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第1篇下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记A.预购商品房预告 B.房屋转移 C.在建工程抵押权 D.房屋抵押权答案：C解析：本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A居住物业投资B商用物业投资C土地开发投资D房地产经营投资E酒店投资答案：A,B,E解析：按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、

2、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。房地产周期循环的主要原因包括( )。A、 供需因素的影响B、 政策因素的影响C、 制度因素的影响D、 空置量的影响E 开发商竞争的影响答案：A,B,C解析：根据房地产周期循环的理论。王某向甲房地产开发公司预购了1 套商品住房，预测面积90 ，单价为6000 元，预售合同中未对面积误差的处理方式做出约定，实测面积93 ，如买受人不退房，则王某实际支付房款为( C )万元。A.54.00B.55.18C.55.62D.55.80答案：C解析：(1)面积误差比(实测面积预测面积)/预测面积100=(9390)/90=3.33%。(2)根据面积误差比

3、绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。(3)王某实际支付房款=90 (13%)6000 元=55.62(万元)。评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管

4、部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A22年房地产

5、估价师模拟冲刺试题集5篇 第2篇 如果是无期限的土地所有权，就无需计提（ ）。A时限问题B附加值C利率D折旧正确答案：D如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表 B.资本金现金流量表 C.资金来源与运用表 D.项目投资现金流量表答案：

6、D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。A.农用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地答案：C解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。某乡镇企业用地，属于非农业建设用地。从土地总体规划而言，属于建设用地。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（）答案：错解析：房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应

7、当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。(2022真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）答案：错解析：本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比

8、实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2022年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/m2，所以正确答案是400095/100（10.3%）63868.92（元/m2）22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第3篇各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。（ ）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工

9、之日起三年内竣工。P37。(二)甲公司于2022年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2022年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2022年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2022年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2022年6月15日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的内容不包括(?)。A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励答案：D解析：房屋征收补偿包括:?(1)被征收房屋价值的补偿;?(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置

10、的补偿;?(3)?因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项D不属于房屋征收评估的内容。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。 （ ）正确答案：建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案：C解析：本题考查的是数学

11、曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。某家庭于2022年购买了总价为22万美元的住房，成功申请了总额为18万美元，期限为30年，前3年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，2022年以后调整利率为9%，问该家庭在前三年和后几年的月还款额分别为多少？答案：解析：第一步：前3年银行固定利率期每月还款计算（单利且只还利息不还本金）第二步：2022年初调整利率后（负利率且必须等额还本付息）在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）答案：错解析：本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负

12、债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。A数学曲线拟合法B平均增减量法C移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE答案 ABCE路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第4篇 拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ）此题为判断题(对，错

13、)。正确答案： 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。 应付债券属于流动负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定

14、，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法E、建筑物剩余技术答案：A,B解析：考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。2022年李某购买一套普通住房，建筑面积

15、为80m2。单价为5000元/m2，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（）元。A.4000B.6000C.12000D.16000答案：A解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。李某应缴纳契税5000元m280m21%4000元。参见教材P260。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第5篇下列关于资产负债表不正确的是( )。A、 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B、 资产负债表反映

16、项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C、 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D、 编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标答案：B解析：知识点 财务评价的报表图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段

17、内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：政府债券体现的权利关系是( )关系。A.股权 B.行政 C.债权债务 D.信托契约答案：C解析：债券是分别由政府、银行和企业发行的，体现的是债权债务关系。 市场趋势的分析方法中，（ ）就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来 进行分析的方法。A购买者意图调查法B销售人员意见综合法C专家意见法D时间序列分析法正确答案：AA购买者意图调查法就是通过直接询问消费者存某一时

18、期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。2022年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万,可供出租2022年，某市可供租售的房屋面积为3000万n2，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万112，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2022年住宅市场吸纳率为（ ）。A7111%B8889%C9167%D9333%正确答案：C 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。A市场B财务C政策D经营正确答案：B答案 B 财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。又由于高负债率是房地产开发企业的普遍特征，故选B项。