房地产估价师考试试题题库5章.docx

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1、房地产估价师考试试题题库5章房地产估价师考试试题题库5章 第1章在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。2022年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，

2、商品住房空置量为250万m2，则该市2022年末的经济适用住房空置率是（）。A、9.1B、12.7C、18.7D、37.5答案：D解析： 本题考查的是供给指标。经济适用住房空置率经济适用住房空置房屋/同期经济适用住房存量150/40037.5%。参见教材P40。在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）答案：错解析：区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析，侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。项目房地产市场分析侧重于项目竞争分析、营

3、销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。在房地产估价中，建筑物（）。A.包括房屋和构筑物两大类 B.仅包括房屋，不包括构筑物 C.包括房屋.构筑物和土地 D.仅仅指房屋答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附

4、属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（）答案：对解析：建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征

5、，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（），为贷款的偿还提供担保。A.标的物B.典当物C.质押物D.抵押物答案：D解析：本题考查的是房地产开发贷款。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000（1+6%）3=1191.02。# 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是（ ）。A政府的财政收入B土地出让收入C土

6、地储备所获得的利润D土地受让方的投资正确答案：B 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A600B705C759D1359正确答案：C房地产估价师考试试题题库5章 第2章 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析正确答案：C下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（）。A廉租住房B军事设施C城市公共交通枢纽D旅游设施E国家重点扶持的能源设施答案：A,B,C,E解析：依据划拨用地目录，下列建设用地可由县级以

7、上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保

8、护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A2400B2410C2490D2500答案：A解析：该办公楼扣除因没有电梯引起的折旧后的价值计算：该办公楼的现值=重置价格折旧=2500100=2400（万元）。某建筑物外墙面的防渗漏，其保修期应当至少为（）年。A.1 B.2 C.5 D.10答案：C解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工

9、程的最低保修期限中和水有关的是5年。下列代理行为中，属于滥用代理权的是 ( )。 A.指定代理 B.委托代理 C.双方代理 D.法定代理答案：C解析：(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。1)自己代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。2)双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。(2022真题)

10、下列文书中，不属于要约邀请的是（）。A.拍卖公告B.中标通知书C.招股说明D.寄送的价目表答案：B解析：本题考查的是要约和要约邀请。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。(2022真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。A.尘粒B.落尘C.飘尘D.烟尘答案：C解析：本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。A净现值法B差额部收益率法C费用现值法D内部收益率法正确答案：C房地产估价师考试试题题库5章 第3

11、章教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。(2022年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本

12、、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发投资的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用；现金流入包括预售收入和现房销售收入；开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费；现金流入包括租金收入和转售收入。P145。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。答案：对解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴

13、存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。房地产是（）三者的结合体。A.实物.权益.区位 B.实物.区位.位置 C.实物.权益.权利 D.权益.位置.拥有者答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A、等待投资型期权B、放弃型期权C、机会型期权D、成长型期权答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权

14、、成长型期权。 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。A朝阳面B构筑物C水域D有氧层正确答案：B答案 B广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不动产权属登记的法国登记制是（）。A.托伦斯登记制 B.产权登记制 C.权利登记制 D.契据登记制答案：D解析：本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。房地产估价师考试试题题库5章 第4章房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是( )。A

15、、 一级资质B、 一、二级资质C、 一三级资质D、 一四级资质答案：A解析：二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。(2022年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=14004=5600（元）；年利率 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在我国，房地产价格计估制度是根据（ )确立的一项房地产交易基本制度。A.

16、法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件正确答案：A下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（）。A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降 B.增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降 C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨 D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降 E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升答案：B,C,D解析：本题考查的是制度政策因素。选项A错误，放松货币政策，通常会导致房地产价格上涨；反之，收缩货币政策，通常会导致房地产价格下降；选项E错误，提高购房最低首付款比例、上调个

17、人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（）答案：错解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评

18、估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。 依据房产测量规范，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库5章 第5章从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A建筑物价值B房地产价值C土地价值D建筑面积E楼层答案：B,C,D解析：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面

19、积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A项目用地B房地产市场供需C房价现状及走势D交通运输条件E外围基础设施答案：A,D,E解析：房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。居住区绿地系统中居住区公园、

20、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属于公共绿地。答案：对解析：公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地；如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等；在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,D解析：本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。A数学曲线拟合法B平均增减量法C

21、移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE答案 ABCE路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。(2022真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。 物业甲为写字楼项目，2022年末价值为1000万元，预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2022年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2022年末价值为1000 万元，2022年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2022年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。A物业甲B物业乙C一样大D无法判断正确答案：B 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性正确答案：D答案 D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。(2022真题) 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。