2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx

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1、2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第1辑某房地产的土地面积2000，建筑面积8000，土地于2022年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/，2022年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2022年10月1日的

2、总价。答案：解析：（1）建筑物重置价格80003000600020001200万元（2）建筑物累计折旧额1200（12%）6/39180.92万元（3）建筑物价格1200180.921019.08万元（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A60002000/（P/A，6%，40）；再计算33年土地使用权价格PA（P/A，6%，33）（P/A，6%，33）600020006%/1（1/1.06）40/6%1（1/1.06）331134.92万元（5）该房地产的总价1019.081134.922153.99万元 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增值特性使

3、然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等正确答案：ACEACE在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）A批量

4、行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A土地使用权出让，也称批租或土地二级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。A.公共绿地 B.宅旁绿地C.屋顶绿地 D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化

5、小品建筑可视为绿地。2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第2辑人均耕地不超过l 亩的地区(以县级行政区域单位)，每为( )元。A.1050B.840C.630D.525答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（

6、）。A.开发建设单位进行形式性投入的日期 B.开发建设单位进行实验性投入的日期 C.开发建设单位进行目的性投入的日期 D.开发建设单位进行实质性投入的日期答案：D解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。 房地产项目风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是（ ）A专家打分法B三项预测值发C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B（）是资产证券化的最核心原理。A.基础资产的现金流分析 B.资产重组原理 C

7、.破产隔离原理 D.信用增级原理答案：A解析：本题考查的是资产证券化。基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理。房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.适于短期投资 E.变现性差答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第3辑 经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。A

8、2%B3%C4%D5%正确答案：B计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（ ）。A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标B.使用外国政府援助资金的项目必须招标C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组

9、织参加投标活动D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。参见教材P71。#物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑

10、 第4辑 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用D最大利润正确答案：B 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。A、 详细研究B、 粗略研究C、 特定项目的投资机会研究D、 建设项目的投资机会研究答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日

11、某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析：承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场

12、要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116答案：A解析：本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水

13、（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20供水14排水16供电25通信8场地平整1598元/平方米。2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第5辑 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在编写可行性研究报告时，贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）答案：对解析：考点:可行性研究报告正文的写作要点。贷款偿还能力分析，主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入

14、中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。 某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )万元。A.35B.85B.360.49C.362.93D.365.29正确答案：D甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 532

15、0 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：估价对象位置、四至；估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；估价对象周边办公集聚度，如距

16、商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；估价对象周边公共配套设施；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施及物业管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A、 概算指标估算法B、 根据类似工程经验估算C、 工程量近似匡算法D、 蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法答案：A,B,C,E解析：2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第6辑为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A棚户区改造B

17、城中村改造C廉租住房建设D经济适用住房建设E公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的

18、需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。 某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。A1042%B1157%C3125%D3472%正确答案：C下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查

19、的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据建设工程工程量清单计价规范的规定，发包人在收到最终索赔报告后的（）天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。A.7 B.14 C.28 D.30答

20、案：C解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，发包人在收到最终索赔报告后的28天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第7辑下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A、国内生产总值 B、居民消费价格指数 C、汇率波动 D、税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142146。以下对房地产赠与的理解正确的有（）。A.是指房地产所有权人（包括

21、土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B.属于双务行为 C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D.属于单务行为 E.其受让人不需承担任何义务答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。属于单务行为，受让人不需承担任何义务。在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前

22、提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A、流动比率 B、速动比率 C、资产负债率 D、资产报酬率 E、应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P391。某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会

23、上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第8辑基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）答案：错解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值是（）。A、160.05B、184.34C、186.72D、215.06答案：A解析

24、： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。A（350300）5001230（万元）。V30/10%11/（1+10%）8160.05（万元）。 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。A李某按成交价1%缴纳契税B房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税C李某抵押该房，减半征收印花税D李某出租该房，免征个人所得税正确答案：AB 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本建设工程教育网提供B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行

25、物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入正确答案：ADE某估价师于2022年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。A.损耗风险 B.法律风险C.贬值风险 D.预期风险答案：C解析：2022房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第9辑 注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选

26、项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期答案：C解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料。A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的营业执照和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(

27、5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A、价格是价值的外在表现 B、价值是物的真实所值 C、价格是价值波动的“中心” D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易答案：C解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款正确答案：B